【正文】 天，從第四年開始每年遞增10%； 3商戶入住率在前四年分別為70%、70%、80%和90%，從第五年起保持在95%。 表十四 沁水灣項(xiàng)目租金收入（模式一） 單位：萬元 表十五 沁水灣項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（模式一） 單位：萬元 合資合作成立運(yùn)營(yíng)公司模式（簡(jiǎn)稱模式二）：，項(xiàng)目從第5年產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。 表十一 年度運(yùn)營(yíng)成本類別內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額（萬元）人員費(fèi)用人員工資、福利等，以15人計(jì)250企劃宣傳費(fèi)用品牌宣傳，年度、季度、月度活動(dòng)，商家活動(dòng)，促銷活動(dòng)等200招商獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)招商中介費(fèi)用，包括外包招商和自主招商。分5年攤銷。每年運(yùn)營(yíng)成本620萬，每三年遞增5%。平方米（與綠地內(nèi)街租金持平），從第四年開始每年增長(zhǎng)10%。在針對(duì)亞健康人群進(jìn)行治療的基礎(chǔ)上，脈道同時(shí)提倡“道”的修行，脈道將西方的SPA運(yùn)營(yíng)理念引進(jìn)到脈道會(huì)館的設(shè)計(jì)中，通過空間布置、水、音樂、香味等環(huán)境的營(yíng)造，努力為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)舒適的休憩場(chǎng)所。是首家提出并倡導(dǎo)“脈道經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生”為經(jīng)營(yíng)方針的養(yǎng)生會(huì)館?！碧岢靶奚怼B(yǎng)息、寧神、康體”，把經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生理念和當(dāng)代科技完美融合，立足于全球養(yǎng)生市場(chǎng)，結(jié)合國(guó)內(nèi)人群亞健康身體狀況，以健體魄、養(yǎng)容顏、修性命為主旨，第一次全面、系統(tǒng)地把經(jīng)絡(luò)養(yǎng)生理念引入到養(yǎng)生館。以人體十二經(jīng)絡(luò)為基礎(chǔ)，運(yùn)用高科技美容修護(hù)產(chǎn)品，為不同人群提供量身定制的基礎(chǔ)美容、身體調(diào)理、抗衰老等系列服務(wù)，全面調(diào)理人體亞健康。 然后根據(jù)會(huì)員的健康評(píng)估，為每位會(huì)員制定健康保健計(jì)劃；聘用高級(jí)美容師，以中醫(yī)理論為指導(dǎo)，根據(jù)每位會(huì)員的體質(zhì)和癥狀，注重內(nèi)外兼調(diào)，為會(huì)員提供經(jīng)絡(luò)穴位疏導(dǎo)，藥浴，中藥膏膜，中藥護(hù)理等全方位的美容服務(wù)。主要提供四種特色服務(wù)，包括中醫(yī)診療、中醫(yī)美容、四季藥膳、健康管理等。南京瑞真堂保健會(huì)所，是國(guó)內(nèi)首創(chuàng)以中醫(yī)為主要特色的都市健康會(huì)所，集診療、養(yǎng)生、保健、休閑于一體，主要面向社會(huì)高尚人士。公司主要提供中醫(yī)醫(yī)療、針灸、推拿、足療、美容、藥膳等特色醫(yī)療保健服務(wù)并兼有中藥產(chǎn)品研制開發(fā)，產(chǎn)品代理，中醫(yī)藥國(guó)際交流等業(yè)務(wù)。南京瑞真堂醫(yī)藥保健有限公司是一家多元化的醫(yī)療保健公司。愛帝宮成立至今已為近萬名媽媽寶寶提供以母嬰專業(yè)護(hù)理、中醫(yī)調(diào)理、膳食營(yíng)養(yǎng)、嬰兒智力開發(fā)、產(chǎn)后修復(fù)等八大康復(fù)體系相結(jié)合的科學(xué)健康月子服務(wù)。在未來的三年規(guī)劃里，金夫人有著宏偉的藍(lán)圖。目前已在全國(guó)29個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、市）發(fā)展已超過300家連鎖店、控股店、加盟店，并成立金夫人連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心，納稅6000萬元人民幣，居全國(guó)同行業(yè)首位，至今已有近一百二十萬對(duì)新人享受過“金夫人”連鎖企業(yè)的服務(wù)。在您自愿的前提下，“新音界”將會(huì)根據(jù)每個(gè)學(xué)員的鋼琴起點(diǎn)水平測(cè)試結(jié)果，為您提供一個(gè)量身定制的學(xué)習(xí)計(jì)劃，從此，“新音界”的老師們將會(huì)細(xì)心呵護(hù)您實(shí)現(xiàn)音樂夢(mèng)想的每一個(gè)過程，伴隨您走向成功的彼岸。“新音界”還擁有一個(gè)可容納近百人的表演廳，可滿足小型專業(yè)演出，同時(shí)兼有舉辦藝術(shù)沙龍、主題派，集音樂教學(xué)、音樂賞析、表演體驗(yàn)、交流聚會(huì)等多種功能為一體。并重視對(duì)會(huì)員的數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷。運(yùn)營(yíng)方希望把把希樂城打造成一個(gè)獨(dú)立的兒童Mall，讓兒童職業(yè)體驗(yàn)館與周邊商業(yè)聯(lián)系起來。2012年，項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到15%左右。2012年05月開業(yè)，運(yùn)營(yíng)前兩個(gè)月，營(yíng)業(yè)收入近600萬元。 并且能用wifi。投資方：天津市地方政府投資建設(shè)方：北京益置建安裝飾有限公司策劃方：湖南至尚文化教育咨詢管理有限公司策劃運(yùn)營(yíng)方：天津希樂城企業(yè)管理有限公司。在收回投資成本之前，希樂城管理公司只能提取營(yíng)業(yè)收入的10%作為運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)；回收成本之后，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)按一定比例分享。與政府合作，土地及場(chǎng)館建設(shè)由政府解決。場(chǎng)館外面可以說沒有綠化也沒有休息區(qū)。因?yàn)閬碇娴暮⒆幽挲g一般都比較大了，而且體驗(yàn)的都不是劇烈運(yùn)動(dòng)的，所以磕碰的機(jī)會(huì)比較小。整個(gè)園區(qū)，尤其是場(chǎng)館外面，感覺軟處理的東西、綠化、休息空間少。寒暑假有專門的場(chǎng)次，人氣會(huì)比平時(shí)旺，而且據(jù)他們服務(wù)人員說周一周五的人比較多，因?yàn)榭梢越訉W(xué)校的團(tuán)。一些比較冷門的體驗(yàn)，比如地質(zhì)勘探研究所、成市環(huán)保局等就很小，面積也就20平方？像反恐精英、奧迪汽車等就很大。以體驗(yàn)帶動(dòng)消費(fèi)，場(chǎng)館面積。園區(qū)內(nèi)配有餐飲服務(wù)，價(jià)格適中。220元的只可玩一場(chǎng)，即A場(chǎng)或B場(chǎng)的4個(gè)半小時(shí)，按照每個(gè)角色體驗(yàn)的時(shí)間推算，最多可玩56個(gè)角色體驗(yàn)。據(jù)工作人員講，接受學(xué)校的團(tuán)體體驗(yàn)是主要的業(yè)務(wù)。營(yíng)業(yè)時(shí)間分為A/B場(chǎng)（具體節(jié)點(diǎn)參照?qǐng)D片），每場(chǎng)均為4個(gè)半小時(shí)，約可體驗(yàn)46個(gè)角色。整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)十分潮流、新穎，比較能抓住小孩子的心，指導(dǎo)人員都是微笑服務(wù)，很和藹親切。根據(jù)任務(wù)進(jìn)行的不同階段，窗戶上會(huì)懸掛不同的提示，如“學(xué)員招聘中”、“外出任務(wù)中”等等，一般完成一個(gè)角色體驗(yàn)需要4060分鐘不等。在指導(dǎo)員的講解及帶領(lǐng)下，完成各項(xiàng)任務(wù)。孩子在指導(dǎo)者的帶領(lǐng)下完成角色體驗(yàn)，從而賺得虛擬幣（希樂幣），可以用來投資理財(cái)和儲(chǔ)蓄，或者購(gòu)買商品，親身體驗(yàn)勞動(dòng)的收獲與快樂。希樂城內(nèi)共設(shè)61個(gè)體驗(yàn)館，分為兩層，一層為孩子獨(dú)立體驗(yàn)區(qū)，二層設(shè)有親子區(qū)，兒童書店、商品店、玩具店等商業(yè)配套，讓希樂城在給孩子們提供基礎(chǔ)職業(yè)體驗(yàn)樂趣的同時(shí)，形成一條全新的青少年兒童教育產(chǎn)業(yè)鏈。在這里孩子們可以親身體驗(yàn)中華文化、環(huán)?？萍?、國(guó)防教育、商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)、娛樂傳媒、休閑飲食等職業(yè)，為315歲的孩子帶來前所未有的體驗(yàn)樂趣。希樂城地處天津外環(huán)線沿線，坐落于天津西青區(qū)中北鎮(zhèn)，緊鄰天津熱帶植物園，與商超等購(gòu)物休閑娛樂場(chǎng)所為鄰。同時(shí)創(chuàng)建兒童快樂運(yùn)動(dòng)社區(qū)，為孩子們搭建一個(gè)充滿笑聲的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，讓孩子愛上運(yùn)動(dòng)，以期達(dá)到根植兒童熱愛運(yùn)動(dòng)的基因。針對(duì)傳統(tǒng)兒童教育市場(chǎng)以獲獎(jiǎng)和訓(xùn)練為目的，兒童缺少快樂、兒童文化娛樂形式單調(diào)、青少年體質(zhì)下降，學(xué)校及社區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及運(yùn)動(dòng)性游戲缺乏等問題，貝樂贏兒童快樂運(yùn)動(dòng)館作為一種全新的跨界組合，通過融合運(yùn)動(dòng)、教育、娛樂、文化四大元素來構(gòu)建兒童成長(zhǎng)生態(tài)系統(tǒng)。同時(shí)，樂高樂園也在與國(guó)內(nèi)成都、無錫等城市進(jìn)行洽談，希望盡早落戶中國(guó)。樂高樂園是樂高集團(tuán)多樣化發(fā)展的主題策略之一，利用其在樂高玩具和樂高教育上的成功經(jīng)驗(yàn)，并與主題公園相結(jié)合，其最大的特色就是觀賞性和參與性兼?zhèn)洌钍苋澜鐑和捌浼议L(zhǎng)的歡迎。主題觀光區(qū)——主要有野生世界、騎士城堡、恐龍島等不同主題的項(xiàng)目均是由標(biāo)準(zhǔn)的樂高積木砌成，充滿無限樂趣的創(chuàng)造力與想象力的積木世界對(duì)小朋友有著巨大的吸引力。樂高樂園的主要內(nèi)部功能分區(qū)：迷你世界——通常會(huì)有代表該地區(qū)的著名建筑和場(chǎng)景，供來訪的家庭和兒童拍照，如美國(guó)佛羅里達(dá)樂高公園突出展示用樂高塑料積木搭建的由白宮、自由女神像、帝國(guó)大廈等主要城市景點(diǎn)組成的“迷你美國(guó)”縮微模型，德國(guó)的國(guó)網(wǎng)茲堡樂高樂園中則會(huì)看到迷你版的慕尼黑機(jī)場(chǎng)、柏林議會(huì)大廈等等。三是樂高樂園樂高樂園是樂高積木主題公園，是樂高集團(tuán)的標(biāo)志性項(xiàng)目，以2至12歲兒童及其家人為目標(biāo)群體。目前，樂高教育已經(jīng)在多個(gè)世界性教育獎(jiǎng)項(xiàng)中獲得大獎(jiǎng)和特別榮譽(yù)，為眾多國(guó)家的課堂教育所廣泛使用。教學(xué)工具：樂高積木，有很大的開放性，能培養(yǎng)孩子的創(chuàng)造力和解決力。益智組合類交通玩具類拼圖玩具類樂高機(jī)器人二是樂高教育樂高集團(tuán)于1980年成立樂高教育部，其教育課程以樂高積木為依托，通過提供獨(dú)特的教學(xué)工具來營(yíng)造一個(gè)主動(dòng)學(xué)習(xí)的氣氛，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新思維、解決問題以及團(tuán)隊(duì)合作的能力，從而在全球開展一系列關(guān)于想象力建構(gòu)的培訓(xùn)和活動(dòng)。它靠小朋友自己動(dòng)腦動(dòng)手，可以拼插出變化無窮的造型，也被稱為“魔術(shù)積木”。從兒童玩具開始起家，樂高已經(jīng)發(fā)展成為綜合性的兒童成長(zhǎng)品牌，旗下共有樂高玩具、樂高教育和樂高樂園三塊主營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，項(xiàng)目建筑特點(diǎn)主要適合中高端婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐。項(xiàng)目建筑類型適合中高端婚慶服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐。一方面，徐州市婚慶何園的企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、服務(wù)業(yè)態(tài)等都有了快速的增長(zhǎng)和發(fā)展，另一方面，徐州市每年結(jié)婚登記的對(duì)數(shù)不斷增長(zhǎng)，且每對(duì)新人結(jié)婚的消費(fèi)金額有了明顯的增長(zhǎng)，為項(xiàng)目發(fā)展提供了很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。其中連云港婚慶主題公園已經(jīng)落成，主要用于婚慶文化展示和現(xiàn)代婚禮儀式舉行；宿遷婚慶文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目處于前期階段，僅婚紗攝影是其中和婚慶服務(wù)直接相關(guān)的功能。表四 2012年淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)8個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市所屬省份城市性質(zhì)GDP（億元）區(qū)域比重徐州江蘇核心區(qū)中心城市4017%棗莊山東核心區(qū)中心城市1703%商丘河南核心區(qū)中心城市1418%濟(jì)寧山東核心區(qū)中心城市3189%連云港江蘇核心區(qū)中心城市1603%宿遷江蘇核心區(qū)成員1517%淮北安徽核心區(qū)成員621%宿州安徽核心區(qū)成員915%總計(jì)————14983100%淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)目前婚慶產(chǎn)業(yè)商業(yè)化與集聚化發(fā)展不足。目前，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)是以徐州為中心的最活躍和多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)。隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展及人口的增長(zhǎng)，龐大的兒童群體與市場(chǎng)供給的缺口將亟需以體驗(yàn)為特色，集教育、培訓(xùn)、娛樂等相關(guān)業(yè)態(tài)為一體的綜合性兒童成長(zhǎng)主題項(xiàng)目。如云龍區(qū)世茂廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)3樓引入的歡樂繽紛谷，其經(jīng)營(yíng)面積雖超過8000㎡，但KTV、電玩、輪滑等功能更多的是吸引成年人，在兒童體驗(yàn)類項(xiàng)目設(shè)置上明顯不足，吸引的人氣也非常少。2010年以后，隨著徐州商業(yè)綜合體及購(gòu)物中心的興起，也有一部分大型兒童主題類商家作為人氣配套入駐。目前老城區(qū)多是以童裝店、親子園、家教班等為代表的傳統(tǒng)兒童商家，分布較為零散，規(guī)模大多在500平方米以內(nèi)，吸引力和輻射力不大。二是嵌入式廣告收費(fèi)模式項(xiàng)目近期最可能引入的贊助商是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的相關(guān)企業(yè)，主要行業(yè)包括兒童食品、服裝、用品、教育、文化、醫(yī)療、娛樂、金融等行業(yè)。營(yíng)業(yè)收入主要包括早期門票及租金收入，中期品牌植入，及遠(yuǎn)期衍生品開發(fā)。未來幾年，隨著市場(chǎng)的快速發(fā)展和生活方式的改變，兒童業(yè)態(tài)的需求也在整合與更新，將從商業(yè)體驗(yàn)為主逐步轉(zhuǎn)向以成長(zhǎng)體驗(yàn)為特色的主題性項(xiàng)目。教育已成為兒童消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著家庭收入的進(jìn)一步提高，娛樂消費(fèi)也已成為兒童產(chǎn)業(yè)重要的增長(zhǎng)助力。醫(yī)療消費(fèi)作為兒童固定消費(fèi)，隨著其他費(fèi)用的提高，醫(yī)療消費(fèi)所占比例會(huì)慢慢下降。隨著家庭收入的增加，家長(zhǎng)們?cè)絹碓阶⒅睾⒆拥木裆睿沿S富孩子的業(yè)余生活作為培養(yǎng)孩子的重點(diǎn)，未來青少年兒童的娛樂消費(fèi)所占比例將會(huì)大幅度提升。國(guó)內(nèi)的教育培訓(xùn)市場(chǎng)正以每年30%速度急速增長(zhǎng)，每年參加各類培訓(xùn)的青少年兒童超過1億人次。教育（包括學(xué)校教育、培訓(xùn)、家教、學(xué)習(xí)用品）：兒童消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 食品（包括飲食、零食、營(yíng)養(yǎng)品）：當(dāng)前重要組成部分，所占比例呈下降趨勢(shì)。服裝：整體穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是以生產(chǎn)者為維度劃分的，比如制造業(yè)、商品流通業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等，而兒童產(chǎn)業(yè)卻是以消費(fèi)者為維度劃分，將兒童的“吃、穿、用、教、玩、醫(yī)”六大消費(fèi)需求作為兒童產(chǎn)業(yè)研究的出發(fā)點(diǎn)和主要研究對(duì)象。早自2000年以來，兒童產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率就達(dá)30%，遠(yuǎn)高于同期GDP9%的增長(zhǎng)率。中國(guó)是世界第一兒童大國(guó)，孩子已成為家庭中最受關(guān)注的成員之一。兒童產(chǎn)業(yè)概況 產(chǎn)業(yè)概況兒童產(chǎn)業(yè)是指為015歲兒童提供產(chǎn)品和服務(wù)的各種行業(yè)、部門的通稱，是跨行業(yè)、跨部門的綜合產(chǎn)業(yè)群，是一個(gè)以兒童消費(fèi)（兒童商品和服務(wù)）為主體的市場(chǎng)體系。建筑采用江南園林風(fēng)格，白墻黛瓦，院落式結(jié)構(gòu)，空間錯(cuò)落有致，共有1棟主樓和28棟獨(dú)立建筑組成，入住企業(yè)有凱萊度假酒店，明宴鮑翅、茉莉（多國(guó)料理）、粵鴻和（高檔粵菜）、茶客老站（高檔休閑餐廳）、番茄主義（意式咖啡）、俏江南、藍(lán)槍魚（德式西餐酒吧）。集休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的現(xiàn)代都市生態(tài)休閑文化場(chǎng)所，這里有高檔美食、KTV、酒吧，品牌包括泰和茶館、邢氏海參館、一茶一座、錢柜KTV、寶萊納啤酒吧、克林伯瑞紅酒吧、王子國(guó)宴、外婆橋、真鍋咖啡等，80%品牌為首次入駐徐州，高檔餐飲酒店——南湖水街。其中已簽約GBF全球名品直購(gòu)廣場(chǎng)主要是由意大利商品中心、法國(guó)商品中心舉辦，通過規(guī)?；蚣胁少?gòu)（現(xiàn)為二十多個(gè)國(guó)際一線品牌最大客戶之一），做到國(guó)際品牌國(guó)內(nèi)外統(tǒng)一售價(jià)，將引入LV、CUCCI、HERMES、CHANNEL、PRADA等30個(gè)國(guó)際品牌入駐。表三 徐州主要綜合體項(xiàng)目名稱項(xiàng)目特色面積與位置業(yè)態(tài)云龍萬達(dá)廣場(chǎng)一站式高端城市綜合體47萬平方米，云龍區(qū)涵蓋大型購(gòu)物中心、精品商業(yè)步行街、商務(wù)寫字樓、高級(jí)酒店、國(guó)際豪華影城、高檔住宅等高端業(yè)態(tài)蘇寧廣場(chǎng)現(xiàn)代化人文商住綜合體47萬平方米，鼓樓區(qū)主建筑高度266米，3萬平方米的5A甲級(jí)寫字樓，超過10萬平方米的購(gòu)物中心，超五星級(jí)凱越酒店規(guī)模5萬平方米月星環(huán)球商業(yè)中心東部高鐵商務(wù)中心的商業(yè)中心40萬平方米，東部高鐵商務(wù)區(qū)包括5萬平方米的家居廣場(chǎng)，近7萬平方米的高