【文章內容簡介】 優(yōu)勢等。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 PART3：本案 SWOT分析 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 區(qū)位： 通許北新區(qū)，城市發(fā)展方向，站在城市發(fā)展最前沿； 交通： 緊鄰上海路，距咸平大道不足 300米，距蘭南高速僅 10分鐘、直通開封，交通便利； 景觀資源： 本案與咸平湖僅一路之隔，隨著咸平湖的改造建設，本區(qū)域景觀資源更加豐富； 居?。?該區(qū)域居住條件不成熟，生活配套不完善，但項目周邊行政單位和醫(yī)院、學校較多厚。 （ 1）地段基本情況解析 生活配套不齊全、生態(tài)資源較好，城市中心宜居典范。 咸平大道 行政路 上海路 解放路 咸平湖 本案 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 （ 2） SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢 ) 地段優(yōu) 湖景資源豐富 升值潛力大 ? 緊鄰上海路，距咸平大道不足 300米，距蘭南高速僅 10分鐘、直通開封，交通便利 ? 湖景資源豐富，是本案的前花園鬧 ? 處于通許新區(qū)，未來升值潛力巨大 ? 此地段入則寧靜，出則繁華，將廣受客戶的認可，且臨近行政路和人民路，出入城區(qū)隨心所欲； 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ? 政策調控影響消費者購買信心和購買欲望，整體市場轉淡。 ? 區(qū)域市場不成熟，周邊配套不成熟； ? 居住氛圍不濃厚，客戶認識度低； weakness (劣勢 ) 區(qū)域市場不成熟認識度不高 配套不完善 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ? “ 地段稀缺 ” ： 城市未來中心土地稀缺，可享四路方便的交通； ? “ 生態(tài)性 ” ： 臨近咸平湖，環(huán)境佳； ? “未來優(yōu)”： 政府招商引力力度較大，本區(qū)域招商引資項目較多，人流集中地； ? “產(chǎn)品稀缺”： 市場產(chǎn)品同質化嚴重，我們可走差異化高端路； opportunities(機會 ) 地段優(yōu)勢 前景展望 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ? “ 大盤競爭”： 水榭花都、瑞通嘉園、中央公園體量更大，入市更早，后期產(chǎn)品將調整與項目后期產(chǎn)品形成直接競爭； ? “城市理念”： 目前開封的居住理念，多層住宅與大宅仍緊密相關，客戶觀念需引導； ? “品牌與價格”： 項目即將形成標桿性的高價盤，品牌及價格將受到市場的考驗； threats（威脅） 大盤競爭 消費理念 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 SWOT分析： 多利用優(yōu)勢 多創(chuàng)造機會 綜合策略 SO策略： 1. 打造屬于自身的品牌形象，區(qū)域領跑； 2. 利于戶型、居住的舒適性等優(yōu)勢，分客源，搶客源； 3. 項目戶型面積奢華，吸引高端主流客戶群； ST策略： 1. 利用優(yōu)勢的資源打造 宜居概念 2. 利用 價格策略、產(chǎn)品推售組合策略 競爭突圍； 3. 產(chǎn)品特點及未來前景對投資客戶進行有效拉動。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 PART4：目標客戶分析及定位 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 中科院家庭分析模型 ? 模型解釋： 中國社會科學院對當前中國社會形態(tài)的研究，主要從兩個大的方面，即 經(jīng)濟階層 和 社會階層 來進行研究，同時輔之于 社會組織資源 和 文化資源 兩個標準來進行劃分。 ? 本項目客戶群主要為社會中層以上加農(nóng)民。 ? 地市以下級別市場購房者一次性付款比例較高。 五大社會經(jīng)濟等級 社會上層：高層領導干部 、大企業(yè)經(jīng)理人員 、 高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主 中上層：中低層領導干部 、大企業(yè)中層管理人員 、 中小企業(yè)經(jīng)理人員 、 中級專業(yè)技術人員及中等企業(yè)主 中中層：初級專業(yè)技術人員 、小企業(yè)主 、 辦事人員 、 個體工商戶 、 中高級技工 、 農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶 中下層：個體勞動者 、 一般商業(yè)服務人員 、 工人 、 農(nóng)民 社會底層：生活處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的工人 、農(nóng)民和無業(yè) 、 失業(yè) 、 半失業(yè)者 十大社會階層 國家及社會管理者階層 （擁有組織資源） 經(jīng)理人員階層 （擁有文化及組織資源） 私營企業(yè)主階層 （擁有經(jīng)濟資源） 專業(yè)技術人員階層 （擁有文化資源） 辦事人員階層 （擁有少量文化及組織資源） 個體工商戶階層 （擁有少量經(jīng)濟資源） 商業(yè)服務員工階層 （擁有很少量三種資源） 產(chǎn)業(yè)工人階層 （擁有很少量三種資源） 農(nóng)業(yè)勞動者階層 （擁有很少量三種資源） 城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層（基本沒有三種資源） 目標客戶分析 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 客戶定位：購買力范圍 1040萬，以 2030萬居多 家庭成員較為復雜 新婚族 小三口之家 三代同堂 二老空巢 中 產(chǎn) 型 經(jīng) 濟 型 富 裕 型 富 貴 型 4060萬 城市新移民 （ 20— 65） 大三口之家 都市新銳 （ 25— 30） 品質家庭 （ 30— 50） 健康養(yǎng)老 （ 50以上） 家庭結構 購買力 二老＋工作子女 60萬以上 2545萬 1025萬 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 客戶基本特征 ? 置業(yè)目的： – 住宅：自住為主，改善性需求； – 商業(yè)投資為主。 ? 客戶描述： – 年齡： 25— 60歲為主； – 家庭年收入：在 3萬元以上； – 家庭構成：家庭人口一般為 3— 5人； ? 客戶敏感度： – 樓層 /價格：無論自住或投資客戶， 對樓層及價格的敏感度最強； – 其他依次為：外立面、產(chǎn)品品質、景觀、 物業(yè)管理等。 縣城 55% 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城 及外出務工人員 45% 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 四類核心目標客戶群 政府公務員，私營業(yè)主 ?戶型面積： 120160，三房兩廳 ?關注因素：環(huán)境、交通、品質 ?購買目的：自住 ?購買心理：面子 企事業(yè)單位高級管理人員，個體戶 ?戶型面積： 120140，三房兩廳 ?關注因素：交通、環(huán)境、品質 ?購買目的：自住 ?購買心理：面子 農(nóng)村遷縣城富裕家庭 ?戶型面積： 110150，三房兩廳 ?關注因素：品質、環(huán)境、交通、 ?購買目的：自住 ?購買心理：經(jīng)濟實惠 外出務工人員 ?戶型面積： 100140，兩房 /三房兩廳 ?關注因素：環(huán)境、交通、品質 ?購買目的：自住 ?購買心理：經(jīng)濟實惠又不失面子 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 ?項目整體定位 ?整體產(chǎn)品定位 PART5：項目物業(yè)發(fā)展建議 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 如何塑造項目品牌？ 如何打到他們心靈深處 ？ 形象定位 要以怎樣的形象出現(xiàn)在目標客戶群面前？ 要用什么方式、 “ 語言 ” 與他們溝通？ 本項目的形象定位是什么？ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 產(chǎn)品定位 —— 地塊因子分析自身資源的匹配度 及本項目自身檔次的初判 ? 以上分析表明，本項目地塊自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定優(yōu)勢， 適宜開發(fā)中高端產(chǎn)品的住宅項目 ；但是從項目的體量上看，不適宜開發(fā)頂端豪宅的先天條件。 ? 本項目開發(fā)高檔產(chǎn)品必須通過 產(chǎn)品的精細化 和對社區(qū) 內部環(huán)境的營造 才能加以改善。 ? 項目開發(fā)中低檔產(chǎn)品和小戶型公寓將會受到 成本、區(qū)位、公共效能、品牌破壞 等因素的影響。 因子分析 頂端豪宅 高端產(chǎn)品 中高檔產(chǎn)品 中檔產(chǎn)品 中低檔產(chǎn)品 小戶型公寓 對外部景觀資源要求 稀缺資源 較好的資源 無弱勢資源 一般 無 無 對公共效能的依賴 弱 較弱 一般 較強 強 強 環(huán)境噪音干擾適應性 弱 較弱 較弱 較強 強 強 對公共交通的依賴 弱 較弱 較弱 較強 強 強 對場地規(guī)模的要求 較大規(guī)模 較大規(guī)模 較大規(guī)模 一般 基本無要求 基本無要求 容積率、覆蓋率要求 低層低密度 低覆蓋率 較低覆蓋率 一般 基本無要求 高容積率 景觀配套體系要求 出類拔萃 出類撥萃 較高 一般 基本配套 較低 對成本價格的適應性 強 強 較強 控制成本 較低成本 一般 對銷售價格的限制 市場制高點 較高價格 較高價格 一般 低價格 一般 地塊匹配情況 資源不支持 不符合 基本符合 基本符合 不支持 區(qū)位不支持 檔次定位 初步判斷 —— 中高端住宅物業(yè)？ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 本項目物業(yè)檔次 —— 中 高檔次、中高品質、科技的、極致的精品社區(qū) 極致舒適精品社區(qū) （以差異化產(chǎn)品的打造為核心優(yōu)勢） 本項目物業(yè)檔次定位為： 產(chǎn)品功能定位關鍵詞： 極致的、舒適的、精品的、純粹的 產(chǎn)品定位 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 中高檔、中高品質的解決思路和目標 ? 對比片區(qū)內競爭樓盤而言： 超越和引領 ? 對比市場上高品質樓盤而言： 精細、極致、差異化 產(chǎn)品定位 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 形象定位 精細 生活 極致 城市精工建筑群，極致生活價值觀 精細 品質 國際 都市 品味 極致生活 科技 從 “ 城市運營 ” 到 “ 文化運營 ” 的一次華麗轉身 —— 當整個區(qū)域都在叫器著區(qū)域價值時，我們把重心放到 “ 產(chǎn)品精細化 ” ，開始追求一種生活的文化與居住的哲學。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 打造產(chǎn)品力 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即在控制成本的前提下，最大化客戶附加值的因素 —— 原則： 一切均基于競爭的價值增加 CVA(Competition Value Added) 體現(xiàn)項目定位主題 (極致精品住宅 ) 需要說明的是 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 產(chǎn)品規(guī)劃建議 “8+1”情景電梯洋房 空中花廊聯(lián)排小墅 創(chuàng)新產(chǎn)品組合 院館級小高層 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 院館級小高層 “8+1” 情景電梯洋房 花園洋房 空中花廊聯(lián)排小墅 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 項目產(chǎn)品類別配比 通過對通許房地產(chǎn)市場的深入調查與研究，結合本項目區(qū)域及消費者需求的特征，建議以上幾種產(chǎn)品類別配比如下： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品配比 戶型面積區(qū)間 院館小高層 20% 80115㎡ 50% 洋房 110150㎡ 8+1電梯洋房 20% 150— 160㎡四房 120130㎡三房 空中花廊聯(lián)排小墅 10% 120140㎡ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告 PART1:項目住宅投放產(chǎn)品解析 群雄逐鹿 差異制勝 通許項目發(fā)展建議報告