【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 48%，明顯主導(dǎo)面積比其他板塊的大。 板塊特征： ?是漯河市的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是漯河唯一位于沙、澧兩河之間的城區(qū)，是唯一擁有大型體育場(chǎng)館、四星級(jí)賓館、圖書(shū)館、千畝森林公園和高等院校的城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，服務(wù)設(shè)施一流。 ?區(qū)域以中高檔樓盤為主。近年來(lái)隨著可供開(kāi)發(fā)的土地的減少，房?jī)r(jià)一路攀升，整體均價(jià)已突破 3100元 /平米，個(gè)別樓盤未來(lái)預(yù)計(jì)達(dá)到 4500元 /平米。 源匯區(qū)板塊 物業(yè)類型配比76000294000 299020050000100000150000202300250000300000350000多層 小高層 高層面積配比166160115240322840656600500001000001500002023002500003000003500001 0 0 以下 100130 130160 1 6 0 以上戶型配比100500521260482400100000202300300000400000500000600000兩室及以下三室 第二季度 四室及以上 三室 源匯區(qū)板塊 泰盈紫金城 麗水康城 汐岸 都市楓林 紫云居 昌建外灘 麗江花園 盛世嘉園 金色里程 香格里拉 陽(yáng)光水岸 碧水軒 坤恒金碧苑 興和苑 未來(lái)公寓 商務(wù)花園 福源銘居 祥和家園 金域藍(lán)灣 濱河花園 和諧佳苑 良河雅居 都市楓林 麗水康城 泰贏紫金城 金域藍(lán)灣 昌建外灘亞泰名仕公館 福源銘居坤恒金碧苑金色里程 濱河花園 和諧佳苑現(xiàn)代簡(jiǎn)約、新古典主義 關(guān)鍵詞： ?規(guī)劃與建筑 從戶型角度 從規(guī)模角度 從價(jià)格角度 從建筑角度 從配套角度 從景觀角度 從規(guī)劃角度 規(guī)模適中，百畝以下，建筑面積多在 20萬(wàn)平米以內(nèi)。 樓盤布局多以行列式布局為主，其它如天明第一城、金域藍(lán)灣、泰贏紫金城、建業(yè)森林半島等項(xiàng)目采用了局部圍合式布局。 小高層、高層是市場(chǎng)主流，立面創(chuàng)新度不夠多。建筑風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目占部分市場(chǎng)，除金地蘭喬圣菲、新里程、雙匯西班牙玫瑰 、山水杭城等項(xiàng)目以歐式和中式風(fēng)格外；大部以現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主外 產(chǎn)品精品少，創(chuàng)造性變革不多。市場(chǎng)多以 130平米左右的大三房為主，面積偏大且戶型相近，總價(jià)過(guò)高。兩房供應(yīng)量較少，銷售狀況較好，面積在 90平米左右。四房及復(fù)式去化速度慢；一房的比例較低。 高端大戶型開(kāi)發(fā)均配合有景觀資源，有部分采用中心主題景觀，部分項(xiàng)目多利用河、公園等景觀資源，提升了居住的舒適度和樓盤的價(jià)值。 智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備中高端項(xiàng)目較普遍。 市場(chǎng)價(jià)值體系不健全，項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異較大。中低端項(xiàng)目均價(jià)在 2600元左右，品質(zhì)較好的項(xiàng)目銷售均價(jià)在 3600元以上，市場(chǎng)高端產(chǎn)品已經(jīng)至 4000元左右。 在售主流項(xiàng)目小結(jié) 從營(yíng)銷角度 銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位。有品牌意識(shí)，但缺少品牌建設(shè)行為。多數(shù)物業(yè)管理深度不夠。 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì) 獨(dú)棟 、 聯(lián)排別墅 情景花園洋房 高層 小高層 多層 、 電梯多層 該類產(chǎn)品受政策規(guī)劃限制的影響 ， 屬于禁批類 低密度、高品質(zhì)居住類型，從項(xiàng)目用地指標(biāo)等方面來(lái)看不適合開(kāi)發(fā)。 多層是市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，根據(jù)土地規(guī)劃，可有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)。 是現(xiàn)有市場(chǎng)大趨勢(shì) ， 是未來(lái)市場(chǎng)主流物業(yè)類型 ，目前市場(chǎng)有一定接受度 ， 可開(kāi)發(fā) 。 是目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品 ， 從土地利用率來(lái)看 ， 可進(jìn)行適量開(kāi)發(fā) 。 項(xiàng)目機(jī)分分析 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 戶型產(chǎn)品機(jī)會(huì) 一室 二室 其它 四室 三室 市場(chǎng)供應(yīng)量少 、 銷售狀況一般 ， 對(duì)項(xiàng)目的地段 、 配套 、 環(huán)境等有一定要求 ， 是城市的 非主流產(chǎn)品 ， 存在機(jī)會(huì)點(diǎn) ， 但風(fēng)險(xiǎn)較大 。 市場(chǎng)主流產(chǎn)品，周邊項(xiàng)目供應(yīng)量少，銷售現(xiàn)狀較好，其中緊湊型二房是機(jī)會(huì)點(diǎn) 是市場(chǎng)主流產(chǎn)品， 130以上面積產(chǎn)品較多，銷售一般。 120平米以下戶型銷售現(xiàn)狀好。緊湊型三房是項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 該類產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目品牌 、 規(guī)模 、 品質(zhì) 、 配套 、 環(huán)境 、 地段要求較高 ，本案不宜配臵 。 該類產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目規(guī)模 、 品質(zhì) 、 配套 、 環(huán)境 、 地段等要求較高 ， 本案不宜配臵 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 戶型機(jī)會(huì)研判 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) MALL 集中商業(yè) 購(gòu)物中心 百貨 指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。 Mall商業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)水平要求較高，且體量太大，不適合本項(xiàng)目。 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。面積多在 5~15萬(wàn)方，體量太大，不適合此項(xiàng)目。 經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店，多為大、中型商場(chǎng)，面積在 6000㎡ 以上，體量較大，不適合項(xiàng)目商業(yè)建設(shè)需求。 街區(qū)商業(yè) 生活超市 專賣店 休閑娛樂(lè) 文化音像 餐飲美食 以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的中小型綜合零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)。以日常生活用品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，面積多在 500~1500平米，可做服務(wù)社區(qū)的便利超市開(kāi)發(fā)。 專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主。針對(duì)項(xiàng)目周邊的汽貿(mào)園區(qū)，可開(kāi)發(fā)汽車類品牌專營(yíng)店。 聚集品牌美食或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。本項(xiàng)目周邊無(wú)特色餐飲，可適度開(kāi)發(fā) 為居住和商業(yè)提供相應(yīng)配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生、洗浴等 本區(qū)域周邊環(huán)境達(dá)不到此類商業(yè)環(huán)境，不宜開(kāi)發(fā)。 便民服務(wù) 為居住市民和商戶提供相應(yīng)的金融、醫(yī)療、咨詢、通訊、郵政等。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 商業(yè)機(jī)會(huì)研判 51 項(xiàng)目 背景 區(qū)域市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 銷售周期 了解市場(chǎng)，洞察客戶？ ?漯河市總?cè)丝?，常住人口 。 ?家庭結(jié)構(gòu) “ 兩口、三口之家 ” 成為現(xiàn)代家庭的主流， 占所有家庭的 %，家庭戶規(guī)模趨向小型化。 ?城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高，人口向城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚集； ?目前老城區(qū)仍然是居住的第一居所，源匯區(qū)、郾城區(qū)占據(jù)了 %的人口居住量；而其他區(qū)域的集中度相對(duì)較低； 市區(qū) 源匯區(qū) 郾城區(qū) 召陵區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 人口數(shù)（萬(wàn)） 30 47 48 19 人口結(jié)構(gòu)分析 消費(fèi)人群現(xiàn)居住區(qū)域比例05101520253035比例 源匯區(qū) 郾城區(qū) 召陵區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 其它整個(gè)市場(chǎng)客戶主要來(lái)源于源匯區(qū)和郾城區(qū) （數(shù)據(jù)來(lái)源： 2023年漯河統(tǒng)計(jì)局） 客戶選擇漯河市區(qū)置業(yè)區(qū)域召陵區(qū)15%源匯區(qū)32%郾城30%高新區(qū)5%西城區(qū)18%客戶消費(fèi)偏好 在漯河各區(qū)的購(gòu)買意向?qū)Ρ戎校?源匯區(qū) 是漯河的商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化中心，認(rèn)可度較高，位居首位。 郾城區(qū)和西城區(qū) 是漯河最近重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，一個(gè)是漯河市的行政商務(wù)中心，一個(gè)是借新客站興起的區(qū)域。 客戶消費(fèi)偏好 漯河市區(qū)人群月供還款比例示意圖1 051015202530354045508 0 0 元以下 8001500元 15002023元 20233000元 30004000元 4 0 0 0 元以上 大部分人群按揭能承擔(dān)的月還款金額在 800至 1500元之間，說(shuō)明相當(dāng)部分的漯河市場(chǎng)客群實(shí)力有限，對(duì)房屋總價(jià)的要求比較高， 偏向于總價(jià)低 的產(chǎn)品。 （數(shù)據(jù)來(lái)源漯河樓市統(tǒng)計(jì)） ?67%的人群期望面積區(qū)間在 90120㎡ 。 ?受現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)及整體房?jī)r(jià)影響，客戶逐漸青睞面積適中，功能齊全的緊湊型戶型產(chǎn)品。 客戶消費(fèi)偏好 受訪人群接受項(xiàng)目區(qū)域面積區(qū)間5%67%27%1%90㎡以下 90—1 20㎡ 120 —140 ㎡ 140 ㎡以上客戶接受面積區(qū)間意向比例 （數(shù)據(jù)來(lái)源漯河樓市統(tǒng)計(jì)） ?年齡多在 30歲以內(nèi)。 ?他們工作生活在兩大汽貿(mào)園區(qū)和建材市場(chǎng)周邊區(qū)域。 ?單身占大半，其次為兩人世界 ?學(xué)歷水平較低。 ?從事行業(yè)相對(duì)集中，以汽貿(mào)、建材業(yè)務(wù)的普通員工為主。 ?收入水平相對(duì)較低。 ? 他們的年齡相對(duì)集中， 2535歲之間占絕對(duì)多數(shù)。 ?他們的家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，單身獨(dú)居者占一半，其次為兩人世界。 ?多為大學(xué)本科或以上學(xué)歷，學(xué)歷較高。 ?他們所從事的行業(yè)相對(duì)集中，以商貿(mào)、銀行及教育中的普通職員為 主 ?他們的收入水平與普通工薪族比，處于中等甚至偏上的水平。 ?有一定實(shí)力的投資客。 小戶型購(gòu)房者主要是從事中低等收入行業(yè)、單身獨(dú)居或兩人世界的青年人群。 小戶型客戶背景特征 市區(qū)客戶 項(xiàng)目周邊客戶 小戶型購(gòu)房原因剖析 1. 單價(jià)低面積大的房子 ,地段不是很好，且配套不全 2. 目前家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，面積夠用即可。 3. 作為過(guò)渡性住房。 1. 實(shí)用即可；面積小比較好打理 2. 對(duì)所購(gòu)房子的地段及戶型等比較滿意 受資金所限的自住者 另有其他考慮的自住者 1. 地段好，保值增值能力強(qiáng) 2. 面積小，容易出租 投資客 可見(jiàn)，他們更注重生活的便利性及面積的經(jīng)濟(jì)實(shí)用 11 11 5 31 31 21 22 30 2 4 6 8 10 12地段配套物業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)商品牌交通戶型看重因素前三位排序第一位第二位第三位在按看重程度排序中， ? 看重 地段 者 排在最看重因素的首位 ? 配套 的重要度也非常高，僅次于地段 （ 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源于 漯 河 樓盤調(diào)研問(wèn) 卷） 46% 22% 19% 戶 型 配套 物 業(yè) 服 務(wù) 地段 交通 7% 6% 小 戶 型客 戶購(gòu)買 考 慮 因素比重 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā) 小房型 戶 型可行性分析 地段佳 入住方便 周 邊 配套 齊 全 物 業(yè) 管理好 品位高 投 資與 居住兼可 總 價(jià)低 升 值 潛力大 適合 過(guò) 渡居住 小 戶 型 暢銷條 件 ?區(qū) 位 較 差 ?周 邊 生活配套缺失 ?環(huán) 境欠佳 ?非投 資傳統(tǒng)區(qū) 域。 ?市 場(chǎng)對(duì) 一房 認(rèn) 可度不高（ 清華園、金 鉆 SOHO銷 售 狀況 欠佳）， ?宏 觀 政策限制，打 擊 投 資 和首次置 業(yè) 小 戶 型者 ?同社 區(qū) 另 兩棟樓 30%為 小 戶 型，產(chǎn) 品重 疊 。 本 項(xiàng) 目 綜 合 環(huán)境 項(xiàng)目客戶需求分析判斷 漯河客戶市場(chǎng)對(duì)小房型公寓認(rèn)可度不高，開(kāi)發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)；而緊湊型二房、三房風(fēng)險(xiǎn)小，市場(chǎng)需求量大，具有較高的開(kāi)發(fā)可行性。 60 項(xiàng)目背景 區(qū)域市場(chǎng)研判 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品優(yōu)化 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 客戶市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 銷售周期 搶占市場(chǎng)空白 鎖定目標(biāo)客戶 漯河首發(fā) RoomMax跨界公寓 零浪費(fèi) 更給力 概念定位 RoomMax即 :空間最大化。 本產(chǎn)品是在房?jī)r(jià)高漲、置業(yè)門檻與購(gòu)房壓力陡增，緊湊戶型市場(chǎng)越來(lái)越青睞之市場(chǎng)形勢(shì)下而提出的： 有限空間，創(chuàng)造無(wú)限 ！ 在有限的面積空間內(nèi)，創(chuàng)造更大更多空間功能的效果，保證使用、舒適的基礎(chǔ)之上，浪費(fèi)面積更少，尺度更合理，得房率最高，創(chuàng)意無(wú)限可能。具體要求如下： 第一， 為客戶量身打造，打造具有成長(zhǎng)性的住宅戶型。 第二，尺度人性化，追求零浪費(fèi)。 第二， 空間延展性。其中也包括視覺(jué)的延展性。 第四，空間的連接性。過(guò)渡更合理。 第五，置業(yè)上的經(jīng)濟(jì)性，門檻更低、壓力更小。 概念解讀 RoomMax緊湊戶型，深度挖掘空間潛質(zhì)，充分利用有限空間、刪除多余的浪費(fèi)面積，最大提高得房率，創(chuàng)意更多實(shí)用功能，讓家居生活更愜意。 [新功能主義 ——預(yù)留成長(zhǎng)空間 ] 增設(shè)多功能房，可針對(duì)不同情境的成長(zhǎng)家庭。考慮到生活習(xí)性上的差異，在功能區(qū)上做了明確劃分， 休憩區(qū)與活動(dòng)區(qū) 被區(qū)分，使得大家既能居住在同一屋檐下，又杜絕了互相之間的干擾。 [實(shí)用主義 ——空間利用最大化 ] 在接近黃金分割比的空間布局中，面積設(shè)計(jì)緊湊，高空間利用率。緊湊戶型，使空間利用最大化。 休閑陽(yáng)臺(tái)，超值實(shí)用 。有限空間，創(chuàng)造無(wú)限可能。 [舒適主義 ——人性關(guān)懷無(wú)微不至 ] 臥室與之間過(guò)渡空間適中，舒適而不浪費(fèi)； 主、次臥和書(shū)房均設(shè)飄窗 ，采光充足； U、 L型廚房設(shè)計(jì) ，洗、切、炒一條直線操作，省力省時(shí)，動(dòng)線流暢，方便使用。 [享樂(lè)主義 ——隨時(shí)隨地全家共享 ] 大尺度寬朗客廳，朋友聚會(huì)、家庭娛樂(lè)，空間闊綽； 創(chuàng)新式三分離衛(wèi)生間 ，保證隱私，氣派大氣，享受生活更愜意。 戶型設(shè)計(jì)理念 關(guān)鍵一：寬飄窗 關(guān)鍵二：大客廳 關(guān)鍵三：高得房率 關(guān)鍵四：多功能房 關(guān)鍵五：零浪