【正文】 上的 ） 非本市戶籍居民家庭，限購 1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）； 對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供 1年以上本市居住證或社會保險繳納證明或個人所得稅納稅證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。物業(yè)形態(tài)上來看，住宅仍是開發(fā)主流，但從銷售情況看近幾年明顯出銷量遞減現(xiàn)象，總體情況供大于求。 建筑類型： 未來開發(fā)以小高層、高層為主。碧水軒 4 多層、 小高層、高層 良河雅居 4 高層 麗水康城 5 小高層 宏昌新苑 7 多層 沙田錦繡天地 7 多層、 高層 盛世嘉園 8 多層 亞泰名仕公館 高層 上城公館 11 多層、 小高層 金域藍灣 多層、 高層 清華園福源銘居 12 多層、 小高層 泰贏紫金城 15 多層、 小高層、高層 雙匯 外灘 18 高層 金地蘭喬圣菲 高層 建業(yè)森林半島 21 高層 雙匯國際花園 22 多層、 小高層、高層、 別墅 雙匯歐洲故事 30 多層、 小高層 建業(yè)壹號城邦 62 小高層、高層 2023年漯河房地產(chǎn)成交價格 數(shù)據(jù)來源：漯河房管局 2300 23401790170005001000150020232500源匯 郾城 召陵 經(jīng)濟開發(fā)2 0 1 0 年漯河各區(qū)多層均價圖例（單位：元）18352560320001000202330004000多層 小高層 高層2 0 1 0 年漯河各形態(tài)價格圖例（單位：元）區(qū)域市場分析 市場價格 ? 經(jīng)濟適用房及保障性住房的大量投入，拉低了漯河房地產(chǎn)市場總體價格。 ? 從市場供應(yīng)量來看，中高檔的項目高于中低檔項目， 中高端市場競爭激烈 。 項目名稱 建面（萬） 均價（元） 宏昌新苑 7 2500 汐岸 3 2900 都市楓林 4 2986 上城公館 11 3000 麗水康城 5 3100 鑫海 西班牙玫瑰 16 3600 金域藍灣 3600 雙匯歐洲故事 30 3700 亞泰名仕公館 3750 建業(yè)壹號城邦 62 3900 建業(yè)森林半島 21 4000 昌建 項目名稱 兩室及以下 三室 四室及以上 天明第一城 42% 54% 4% 銀河灣 15% 66% 19% 麗景苑 42% 58% 0% 福源名居 14% 72% 14% 壹號城邦 26% 57% 17% 森林半島 20% 80% 0% 金色里程 9% 83% 8% 蘭喬圣菲 37% 63% 0% 藍湖小區(qū) 16% 78% 6% 塞納春天 24% 76% 0% 文萃苑 43% 49% 8% 麗江花園 17% 73% 10% 區(qū)域市場分析 在售主流項目戶型配比 漯河市在售項目戶型分布一房5%三房60%兩房20%四房及以上15%戶型分析： 主要在售項目戶型中，三房占60%左右，其中 110130平方米之間的三房最受歡迎，擁有景觀資源的 130平米以上的大三房也占一定市場；兩房比例為 20%，銷售狀況較好，面積分布在 90平米左右；四房及復(fù)式占 15%左右，去化速度慢； 一房的市場比例很低。 目前的各物業(yè)戶型比例是客觀供應(yīng)量比例，因此需要我們挖掘消費者真正的需求得到需求比例。外灘 三室兩廳一衛(wèi) 1 130 金域藍灣 三室兩廳一衛(wèi) 135 麗景園 三室兩廳兩衛(wèi) 145163 天明第一城 三室兩廳兩衛(wèi) 135 ?市場 2023年供應(yīng)結(jié)構(gòu)：以 125140平米大 3房為主 。 ?中低檔樓盤特征：小三房，面積小總價降低，同時具有兩房和三房的兼容性。西班牙玫瑰 127 3600 宏昌新苑 8 90、 11 1 125 2500 花漾年華 、 3400 建業(yè)森林半島 127 160 4000 建業(yè)壹號城邦 12 14 139 3900 金地蘭喬圣菲 — 146 3500 雙匯國際花園 119140 160 3200 都市楓林 、 2986 亞泰名仕公館 8 101 11 140 171 3750 興和苑小區(qū) 102 128 、 137 3200 泰贏紫金城 90 130 140 3300 麗水康城 13 12 112 167 3100 良河雅居 135 3100、 3600 清華園福源銘居 4758 131147 3200 汐岸 126 2900 沙田錦繡天地 3040 156 3600 山海觀 147 3500 雙匯歐洲故事 140 3700 盛世嘉園 52130 3300 峻峰華庭 12 143 158 3200 昌建 由此可見，小戶型如二房和小三房市場存量不多，存在一定市場機會點。 區(qū)域市場分析 市場主流戶型特點分析 二房設(shè)計特點： ?市場上設(shè)計多緊湊：面積多在 80100之間。 區(qū)域市場分析 市場主流戶型特點分析 項目 社區(qū)配套 均價 雙匯 3400 建業(yè)森林半島 20%的超低密度， 42%的綠化率， 15000㎡ 私屬公園、 10000株名貴花木、三大主題景觀、社區(qū)配套商鋪 4000 建業(yè)壹號城邦 五星級酒店、 5A寫字樓、酒店式公寓、 SOHO公寓、商業(yè)中心 3900 金地蘭喬圣菲 智能化安防 3500 雙匯國際花園 商業(yè)步行街、陽光雨露 國際雙語嬰幼園 、生態(tài)運動場地；紅外線防攀越系統(tǒng)、 24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng) 3200 亞泰名仕公館 高智能化安防系統(tǒng)、高檔會所、中央空調(diào)、 24小時熱水、地上地下停車場 3750 泰贏紫金城 中原首創(chuàng)社區(qū) 20230平方米生態(tài)植物園，全智能化地下車庫， 24小時溫泉熱水，智能安防、12023平方米的中庭公園 3300 麗水康城 地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、 24小時熱水服務(wù)、地上、地下停車場、大型會所、三重安保系統(tǒng) 3100 汐岸 全 玻璃窗陽光院館 、三層外墻保溫、可視對話、樓宇防盜等智能設(shè)置 2900 雙匯歐洲故事 地板采暖、歐洲原生態(tài)景致、八重安防；人車分流。外灘 1座主題商務(wù)酒店、 3大外灘商業(yè)街、 40005000 天明第一城 2400㎡ 社區(qū)幼兒園、 13000㎡ 商業(yè)街、天然氣、 暖氣（市政直接供暖）、 24小時閉路監(jiān)控、門磁窗磁報警 、彩色可視液晶對講機等 3400 市場上中高檔樓盤的智能化配套較高，但物業(yè)管理水平相對較一般，物業(yè)較側(cè)重于管理而非服務(wù)。首次引進漯河的 地板式輻射取暖設(shè)施 。 3750 泰贏紫金城 中原首創(chuàng)社區(qū) 20230平方米生態(tài)植物園，漯河首家多層全框架結(jié)構(gòu) 。 3100 雙匯歐洲故事 樓間距 24—39米 ，地板采暖、 歐洲原生態(tài)景致 。車位配比為 2： 1，是漯河市目前唯一的 全自動化立體車庫 ，單元入戶門均配有無障礙通道?？傮w規(guī)劃上中歐合壁 ,在戶型設(shè)計上，融入了 雙層挑高陽臺 、大面寬客廳、陽光花房。 3600 建業(yè)森林半島 品牌 、市 CBD核心區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、交通 、 15000㎡ 私屬公園、 10000株名貴花 木、三大主題景觀、綠化率 42％， 65米超大樓間距 。 3400 高品質(zhì)樓盤的核心賣點多突出居住環(huán)境，其次是社區(qū)配套，最后是產(chǎn)品，說明產(chǎn)品的外在因素已經(jīng)開始影響漯河人群的消費觀念。壹號城邦 、雙匯歐洲故事 、紫金城、金地 外灘、 金域藍灣 、 沙田錦繡天地 、 頤景園 、天明第一城、 花漾年華 、上城公館、建業(yè) 沙河以北，工業(yè)發(fā)達，各方面配套相對完善，居住環(huán)境良好。 ?市場供應(yīng)量較多，對全市整個房地產(chǎn)市場有較大的影響。 ?板塊物業(yè)類型配比上現(xiàn)在以小高層為主占該板塊總共應(yīng)量的 64%。 面積配比25127137750817673158910050000100000150000202300250000300000350000400000100以下 100130 130160 160以上戶型配比0100000202300300000400000500000600000700000兩室及以下 三室 四室及以上物業(yè)類型配比286137536205192360100000202300300000400000500000600000多層 小高層 高層建業(yè)森林半島 亞泰名仕公館 水畔城邦 沙田錦繡天地 金地蘭喬生非 塞納春天 花漾年華 0395傾城 峻峰華亭 錦繡淞江 雙匯歐洲故事 淞江芳園西區(qū) 西班牙玫瑰 建業(yè)壹號城邦 宏昌新苑 開來怡景 天鵝湖 岷江佳苑 山水杭城 雙匯國際花園 建賞 廣宏花園 幸福里 文萃滿庭芳 天泰大廈 食品城 銀河灣 郾城區(qū)板塊 頤景園 峻峰華庭 開來怡景 ?規(guī)劃與建筑 御景園 壹號城邦二期 金地蘭喬圣菲 廣弘花園 森林半島 雙匯西班牙玫瑰 雙匯歐洲故事 花漾年華 雙匯國際花園 山水杭城 銀河灣 沙田錦繡天地 頤景園 現(xiàn)代簡約、新古典主義、歐式、圍合 關(guān)鍵詞： ?板塊物業(yè)類型配比上小高層與高層供應(yīng)量相當(dāng)，小高層占 44%、高層占 45%，并且占主導(dǎo)地位，片面體現(xiàn)出在物業(yè)類型上比其他板塊超前。 ?板塊面積配比上以 130160㎡ 為主導(dǎo)面積，占總供應(yīng)量的 48%，明顯主導(dǎo)面積比其他板塊的大。 ?區(qū)域以中高檔樓盤為主。 源匯區(qū)板塊 物業(yè)類型配比76000294000 299020050000100000150000202300250000300000350000多層 小高層 高層面積配比166160115240322840656600500001000001500002023002500003000003500001 0 0 以下 100130 130160 1 6 0 以上戶型配比100500521260482400100000202300300000400000500000600000兩室及以下三室 第二季度 四室及以上 三室 源匯區(qū)板塊 泰盈紫金城 麗水康城 汐岸 都市楓林 紫云居 昌建外灘 麗江花園 盛世嘉園 金色里程 香格里拉 陽光水岸 碧水軒 坤恒金碧苑 興和苑 未來公寓 商務(wù)花園 福源銘居 祥和家園 金域藍灣 濱河花園 和諧佳苑 良河雅居 都市楓林 麗水康城 泰贏紫金城 金域藍灣 昌建外灘亞泰名仕公館 福源銘居坤恒金碧苑金色里程 濱河花園 和諧佳苑現(xiàn)代簡約、新古典主義 關(guān)鍵詞： ?規(guī)劃與建筑 從戶型角度 從規(guī)模角度 從價格角度 從建筑角度 從配套角度 從景觀角度 從規(guī)劃角度 規(guī)模適中，百畝以下，建筑面積多在 20萬平米以內(nèi)。 小高層、高層是市場主流，立面創(chuàng)新度不夠多。市場多以 130平米左右的大三房為主，面積偏大且戶型相近，總價過高。四房及復(fù)式去化速度慢；一房的比例較低。 智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備中高端項目較普遍。中低端項目均價在 2600元左右，品質(zhì)較好的項目銷售均價在 3600元以上，市場高端產(chǎn)品已經(jīng)至 4000元左右。工地現(xiàn)場包裝不到位。多數(shù)物業(yè)管理深度不夠。 多層是市場的稀缺產(chǎn)品，根據(jù)土地規(guī)劃，可有針對性的開發(fā)。 是目前市場主流產(chǎn)品 ， 從土地利用率來看 ， 可進行適量開發(fā) 。 市場主流產(chǎn)品，周邊項目供應(yīng)量少，銷售現(xiàn)狀較好，其中緊湊型二房是機會點 是市場主流產(chǎn)品， 130以上面積產(chǎn)品較多，銷售一般。緊湊型三房是項目機會點 該類產(chǎn)品對項目品牌 、 規(guī)模 、 品質(zhì) 、 配套 、 環(huán)境 、 地段要求較高 ，本案不宜配臵 。 項目機會分析 戶型機會研判 商業(yè)市場機會 MALL 集中商業(yè) 購物中心 百貨 指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。 經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店，多為大、中型商場，面積在 6000㎡ 以上，體量較大，不適合項目商業(yè)建設(shè)需求。以日常生活用品為經(jīng)營重點，面積多在 500~1500平米，可做服務(wù)社區(qū)的便利超市開發(fā)。針對項目周邊的汽貿(mào)園區(qū)，可開發(fā)汽車類品牌專營店。本項目周邊無特色餐飲，可適度開發(fā) 為居住和商業(yè)提供相應(yīng)