【文章內(nèi)容簡介】 意見，要移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。③ 預(yù)驗(yàn)收后形成一分預(yù)驗(yàn)收報(bào)告，交公司總經(jīng)理審查。3）別墅的正式驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格則進(jìn)行正式的別墅驗(yàn)收。①別墅的實(shí)物驗(yàn)收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。②對別墅的其他公共配套設(shè)計(jì)進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)放在預(yù)驗(yàn)時(shí)已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。③各專業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收后的情況，寫出單項(xiàng)工程驗(yàn)收報(bào)告。驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告，作出綜合性驗(yàn)收評定及意見書，并將驗(yàn)收報(bào)告送公司總經(jīng)理審批。④公司總經(jīng)理代表別墅的接收單位，同別墅的交接單位進(jìn)行正式移交。物業(yè)管理公司會(huì)同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。別墅接管時(shí)有三個(gè)方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內(nèi)部裝修標(biāo) 準(zhǔn)及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。別墅接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主的合理要求。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(guān)(8) 照明燈具(9) 供水系統(tǒng)(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛(wèi)生潔具；物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作，對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時(shí)向管理處經(jīng)理漏報(bào)，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時(shí)，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，具體有兩種不同情況的管理：1）在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。①分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。②配合施工隊(duì)的用水、用電，要求季工隊(duì)進(jìn)出場有序。③限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動(dòng)。2)在業(yè)主（租戶）已入伙之后進(jìn)地施工時(shí)，除按上 面第（1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強(qiáng)以下工作的管理：①限制噪音施工的時(shí)間。②嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴(yán)禁吸煙。③施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時(shí)出入證、施工完畢將證交回。④增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)管理監(jiān)督，避免帶來安全隱患。⑤施工隊(duì)離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無誤并簽名后，施工隊(duì)方可撤離別墅。1)辦理交樓手續(xù)前要準(zhǔn)備的工作。①物業(yè)部文員在為業(yè)主辦理交樓手續(xù)前，要做好以下工作：主發(fā)出收樓通知書。②要求開發(fā)建設(shè)單位移交業(yè)主的售樓合同及有關(guān)身份證明以及已簽訂的《承諾書》。③準(zhǔn)備好收樓及裝修時(shí)所需填寫的表格。④備好房屋鑰匙，以及搞好收樓前的清潔工作。2)辦理交接手續(xù)的程序：①核對業(yè)主身份及收樓通知后，發(fā)放《用戶手冊》給業(yè)主，并要墳業(yè)主填寫《業(yè)主登記表》。②業(yè)主收取首期費(fèi)用。③通知工程部人員會(huì)同精度登記單元內(nèi)水電表底數(shù)，檢查單元內(nèi)設(shè)施設(shè)備情況。④物業(yè)部把單元鑰匙移交給業(yè)主。⑤把《收樓通知書》、《業(yè)主登記表》、《承諾書》及業(yè)主售房合同以及有效身份證明一同存入業(yè)主檔案保存。 附：物業(yè)管理相關(guān)表格 驗(yàn)收、入住表1)入住通知書2)驗(yàn)收樓宇委托書3)驗(yàn)收樓交接書4)驗(yàn)收整改通知書5)鑰匙委托書6)區(qū)域消防協(xié)議書7)收樓證明書8)業(yè)戶聯(lián)絡(luò)資料登記表9)業(yè)戶辦理收樓、二次裝修手續(xù)憑證10)裝修申請表11)工程質(zhì)量承諾書12)住宅使用說明書13)住宅質(zhì)量保證書14)生活使用手冊 園區(qū)管理規(guī)定文本1)消防管理規(guī)定2)出入和治安管理規(guī)定3)電梯使用管理規(guī)定4)供氣管理規(guī)定5)供水、供電管理規(guī)定6)環(huán)衛(wèi)、綠化管理規(guī)定7)治安管理規(guī)定8)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理表格1)項(xiàng)目工程概況2)別墅工程概況3)房屋檔案表4)業(yè)主管理檔案5)年度維修計(jì)劃6)發(fā)電機(jī)檢查表7)低壓電機(jī)房檢查表8)來水泵記錄9)消防系統(tǒng)運(yùn)行登記表10)控制器日檢登記表11)季（年）檢登記表12)管理處設(shè)備接收記錄13)低壓配電柜檢查保養(yǎng)表14)變壓器檢查保養(yǎng)表15)設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表16)設(shè)備維修記錄表17)管理處設(shè)備維修記錄18)管理處設(shè)備接收記錄19)催收款記錄表20)入庫登記表21)倉庫存貨記錄卡22)臨時(shí)借用工具登記表23)工程部員工領(lǐng)用工具記錄表24)工程部公用工具借用登記表25)工具遺失/損壞報(bào)告26)物品領(lǐng)料單27)工程部倉庫物品申請表28)報(bào)修記錄表29)工具領(lǐng)用登記表30)工程作業(yè)票31)公用工具領(lǐng)用登記表32)裝修施工許可證33)裝修檢查記錄34)客人投訴記錄表35)入住業(yè)主意見表36)現(xiàn)金預(yù)支單37)現(xiàn)金預(yù)支單（回執(zhí)）38)費(fèi)用報(bào)銷明細(xì)表39)現(xiàn)金報(bào)銷單40)公共區(qū)域檢查日報(bào)表41)管理公約42)裝修管理規(guī)定 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化操作程序文本1)管理費(fèi)欠款催繳程序作業(yè)書2)物品管理制度3)環(huán)境、安衛(wèi)因素及處理措施對照表4)二次裝修管理程序5)裝修管理流程6)物業(yè)管理預(yù)案管理程序7)入住管理程序8)安全管理工作程序9)管理處工作程序10)物業(yè)管理質(zhì)量評審程序11)特定服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量策劃程序12)物業(yè)管理培訓(xùn)程序13)設(shè)備（設(shè)施）管理程序14)房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)15)不規(guī)范服務(wù)控制程序16)服務(wù)過程控制程序17)安全控制程序18)高低壓配電裝置運(yùn)行安全程序19)一般設(shè)備驗(yàn)收規(guī)范 內(nèi)部管理文本1)主管工作表現(xiàn)評估表2)員工考核表3)會(huì)所主管崗位職責(zé)4)會(huì)所副主管崗位職責(zé)5)會(huì)所文員崗位職責(zé)6)會(huì)所維修人員崗位職責(zé)7)高級管理員崗位職責(zé)8)監(jiān)控人員崗位職責(zé)9)巡邏人員崗位職責(zé) 10)工程維修人員崗位職責(zé) 物業(yè)管理文本1)物業(yè)管理委托合同2)業(yè)主臨時(shí)公約3)業(yè)主管理委員會(huì)章程第四章 物業(yè)全面委託管理1 大溪地別墅的管理總體構(gòu)想大溪地別墅物業(yè)管理模式、各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制1） 我公司將結(jié)合大溪地別墅的實(shí)際情況，建立大溪地別墅物業(yè)管理模式，全力體現(xiàn)物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。a. 我公司按ISO9000國際質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助大溪地別墅制定與物業(yè)管理服務(wù)工作相關(guān)的規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲條例等制度。b. 我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要，向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。2）管理工作架構(gòu)的建立。我公司將針對管理項(xiàng)目的實(shí)際情況建立大溪地別墅物業(yè)管理工作架構(gòu)。a． 人事行政：負(fù)責(zé)人事行政的管理，文書處理，員工培訓(xùn)，考勤管理，企業(yè) ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證工作，物料采購，員工餐廳的運(yùn)營與管理等工作；b．財(cái)務(wù)：負(fù)責(zé)制定財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、會(huì)計(jì)出納和經(jīng)濟(jì)核算，對業(yè)主和物業(yè)使用人所交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)進(jìn)行管理，發(fā)放員工工資； c．工程部：負(fù)責(zé)園區(qū)設(shè)備和公共區(qū)域設(shè)施的管理與維護(hù)保養(yǎng)，對改造工程和裝修工程進(jìn)行審批指導(dǎo)、檢查驗(yàn)收；d．保衛(wèi)：負(fù)責(zé)園區(qū)整體區(qū)域的安全、保衛(wèi)、消防管理工作，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序與良好的環(huán)境，負(fù)責(zé)大溪地別墅范圍內(nèi)的交通管理；e． 清潔：負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的清潔與整理工作，對綠化區(qū)域的綠植、綠擺、綠化小品等進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)管理，負(fù)責(zé)節(jié)日與慶典的環(huán)境布置與裝飾，配合政府相關(guān)部門做好“門前三包”工作。f． 客戶服務(wù)：負(fù)責(zé)辦理業(yè)主與物業(yè)使用人的入住及退租手續(xù)，發(fā)表各類與物業(yè)管理有關(guān)的通知與公告，協(xié)調(diào)和解決業(yè)主與物業(yè)使用人的投訴，收取業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)交納的物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業(yè)，追求法治，全力減低 人治因素。a．工的管理以規(guī)章制度、員工守則、工資標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲制度來實(shí)現(xiàn)；b．引進(jìn)計(jì)算機(jī)軟件管理方式，使所有事項(xiàng)責(zé)任到人；b． 建立設(shè)備臺(tái)帳，結(jié)合計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，保證其科學(xué)性與嚴(yán)肅性；c． 以制度與手冊為藍(lán)本，提高和統(tǒng)一技術(shù)人員的操作 與排除故障的能力與水平；e． 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督機(jī)制；f． 物業(yè)經(jīng)理的業(yè)績=客戶的反映 + 各項(xiàng)費(fèi)用收繳率4）關(guān)于大溪地別墅管理服務(wù)達(dá)文物業(yè)將實(shí)施十六字服務(wù)宗旨：“外部形象 服務(wù)意識 工作跟進(jìn) 關(guān)注細(xì)微”我公司倡導(dǎo)的的十六字方針，對公司的順暢運(yùn)作起到了極其重要的作用。 u 外部形象：無論物業(yè)公司員工還是管理項(xiàng)目，都必須有一個(gè)良好的外部形象，并隨時(shí)進(jìn)行呵護(hù)，才會(huì)使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì)，方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。u 服務(wù)意識：我公司深諳客戶的服務(wù)需求，并十分善于結(jié)合這些服務(wù)需求，將服務(wù)意識貫穿到工作的方方面面，以保證貴司需求的不斷滿足。u 工作跟進(jìn)：每一家物業(yè)公司都有著周密的管理制度，有的甚至相當(dāng)厚重，但真正堅(jiān)持落實(shí)與跟進(jìn)這些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。我公司針對這一誤區(qū)給予了相當(dāng)大的關(guān)注，在日常的服務(wù)工作中堅(jiān)決就“工作跟進(jìn)”問題對員工提出了嚴(yán)格要求，這種工作方式經(jīng)過多年的驗(yàn)證，得到了充分的應(yīng)驗(yàn)。u 關(guān)注細(xì)微：物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許