【文章內容簡介】 于購買豪宅，由于這部分人群在社會上比例較小，而且大多數(shù)以前購買過北京的別墅，消費心理逐漸成熟，從一味追求產品的高檔次向綜合品質（包括舒適度、社區(qū)人文環(huán)境、安全等）轉移；如果不能建立一個成熟的市場保證他們能夠處理掉目前擁有的別墅，必然會大大限制他們二次購買別墅。從投資方面來講，他們主要購買目標是逐漸升溫的區(qū)域，進行短期投機性購買；同時也對一些偏遠區(qū)域、目前價位較低但潛伏某種升值點的別墅進行長期投機式購買。l 其次是有較高學歷或技能的專業(yè)人士北京的經濟發(fā)展使一部分有較高學歷或技能的專業(yè)人員在經濟收入上脫穎而出。僅北京海淀區(qū)曾經一年就造就了100多位年收入超過1000萬元的知本家，年收入過百萬元的人更是數(shù)目驚人，這部分專業(yè)人員的收入比較穩(wěn)定，逐步發(fā)展為購買別墅和消費別墅的主力軍。另外，在經歷過2003年的“非典”之后，低密度住宅受到市場的廣泛關注，也對別墅市場產生了強有力的推動力。 此內容市場資料由北京中原市場研究部提供n 上海從近10年上海別墅市場的發(fā)展來看，上海別墅市場與北京一樣也是經過了三次熱潮。上世紀90年代初期,以長寧虹橋沿線一帶涌現(xiàn)的大批外銷花園洋房別墅群為標志的第一波浪潮,但后來隨房地產市場的降溫而跌入低谷；在亞洲金融風暴沖擊亞洲國家經濟發(fā)展的九十年代末期,中國經濟卻一枝獨秀,仍然保持高速穩(wěn)定發(fā)展,以錦秋加州為先鋒的排屋建筑和新獨院住宅的風起云涌而形成上海別墅市場的第二波浪潮；緊接著在第二波浪潮的基礎上,1999年、2000年以排屋、聯(lián)體別墅等經濟型別墅的涌入形成了以較成熟的多元化開發(fā)為主要特征的第三波浪潮,形成了空前熱銷局面,到2001年上海別墅物業(yè)銷售面積已占到全部住宅開發(fā)面積的將近1/3,而且這種市場趨勢正愈演愈熱。至2003年底,上海別墅市場保有量達1310萬平米,其中2002年、2003年兩年所實現(xiàn)的上市量達60%以上，第三次熱潮是在世紀之交時開始的，這次熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時間等方面都比前兩次大得多。隨著上海市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴延，家庭轎車的普及化，別墅類獨院住宅成為上海富有的中產階層置業(yè)安家的新選擇。近年來，與上海別墅市場供應的增量相比，市場暴露出的潛在危機也在增加。目前上海別墅市場在建項目在110個左右，而已經進入銷售或即將在年內進入銷售的別墅樓盤有80多個，主要分布在松江、青浦、浦東、南匯、閔行等地。還有近30個左右的項目需要到2005年中期才會正式進入市場。而別墅設計在經過直接復制、引進復制兩階段后，現(xiàn)在開始邁向第三步：原創(chuàng)體驗。下面本司將根據(jù)近年上海別墅市場特征進行分析闡述:上海別墅板塊分布上海高檔別墅主要分布在六大板塊，分別為滬青平—徐涇板塊、佘山板塊、浦東別墅板塊、南匯別墅板塊：l 滬青平—徐涇板塊—老虹橋的延伸作為離市中心最近的別墅板塊之一，徐涇板塊可理解為上海高尚居住區(qū)域之一－老虹橋區(qū)域的延伸。上海滬青平沿線地區(qū)及徐涇鎮(zhèn)已形成了一個高檔別墅生活圈，加上周邊原有的大都會、草原、銀濤等3個高爾夫球場和馬場，逐步形成一個以生活為主的輻射型高級生活圈。 滬青平—徐涇別墅區(qū)本身擁有良好的地理位置及交通情況，距市中心（徐家匯、虹橋）約30分鐘車程，環(huán)境較好，滬青平公路及318國道使其與城市中心溝通緊密，依托虹橋機場、外環(huán)線以及老虹橋及古北的鼎沸人氣，離虹橋機場較近仍然是該區(qū)域的優(yōu)勢之一，雖然國際機場的東移對其客源有一定程度影響，但虹橋區(qū)域的成熟的繁榮使其所受影響并不明顯，該區(qū)域別墅發(fā)展迅速并自成一片，已發(fā)展成為上海較為成熟的為數(shù)不多的高檔別墅聚居區(qū)之一。周邊配套設施相對齊備，銀行、超市、跑馬場、高爾夫球場都相對不遠，尤其是周邊的一些著名學校如美國學校、德國法國學校、日本學校、新加坡學校、耀輝國際學校、宋慶齡幼兒園等更是帶動區(qū)域別墅市場價格水平持續(xù)上升。另外，該區(qū)域的別墅形態(tài)豐富多樣，從最初的聯(lián)排別墅，到后來的雙拼、疊加別墅，直至獨棟別墅，同時該區(qū)域別墅發(fā)展時期較長，從先期的溫莎別墅、西郊名邸、海天花園、西郊景園、青橋美廬別墅、安盛杉莊以及最新九溪十八島、銀濤高爾夫、長堤花園、湖畔佳苑均分布在滬青平公路沿線，并隨時間向西和公路沿線縱深發(fā)展。l 佘山板塊——高檔別墅的發(fā)翔地佘山，是上海別墅發(fā)展最引以為豪的靈秀之山，與月湖晶濤一碧連天，又有Ｒ４線輕軌和方松公路、沈磚公路、泗陳公路連接市區(qū)，有離塵不離市的生態(tài)環(huán)境才有縱攬山水精華之賦閑，坐落在上海唯一的國家級旅游度假區(qū)內，依托于佘山自然景觀，加上月湖的滋潤。難以復制的稀缺的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢，是打造佘山高檔別墅居住區(qū)的基礎。，西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山如眾星拱月，碧綠的月湖恰似滿月生輝，山體林地、水體、綠化占區(qū)域總面積的62％。佘山板塊是上海目前所公認的為數(shù)不多的高檔別墅的集聚地，因為其得天獨厚的自然環(huán)境（佘山風景區(qū)）及優(yōu)越的地理位置，因為擁有高爾夫、森林、湖泊、山丘，使得該板塊所造別墅都不低于500萬元一棟，面積大都在300平米以上，唯恐造成對該區(qū)域優(yōu)美風景的浪費和褻瀆。早期有佘山天馬別墅，近期有佘山銀湖別墅、上海紫園、上海晶園等高檔別墅，借助得天獨厚的地理位置，這些頂級豪宅依山傍水，小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角，使這里成為真正上海高檔別墅的發(fā)翔地和薈萃地。l 浦東別墅板塊——最具升值潛力區(qū)域浦東別墅目前發(fā)展較為平穩(wěn)，浦東的開發(fā)開發(fā)、四個功能開發(fā)區(qū)的建設、世博的申辦成功、國際機場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境、越來越成熟的市政配套設施及不斷完善的交通體系使浦東成為上海最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，房地產及別墅近兩年在浦東得到極大放量。浦東別墅近年來雖發(fā)展較快，但還未形成明顯的板塊之分，相應分布較為分散，目前主要分布在龍陽路、龍東大道沿線、往浦東機場一線及靠近南匯的區(qū)域，初步判斷將形成以張江、金橋出口加工區(qū)及華夏文化旅游區(qū)為核心的別墅區(qū)域。張江高科技園區(qū)和金橋出口加工區(qū)由于有大批高科技企業(yè)、三資企業(yè)入駐，提升了居住層次，因而區(qū)域內別墅的定位相對較高。而申博成功更是進一步拔高浦東的國際地位。而隨著地鐵二號線的開通，明珠線二期工程的動工以及大連路隧道和復興東路隧道的眾多大型交通設施的興建，使浦東與浦西的聯(lián)系更方便。浦東別墅其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層，租售價格昂貴。其它別墅如云間綠大地、湯臣豪園等購買主體也都是高級白領。而金爵別墅、棕櫚泉別墅、城市經典也均是為高層成功人士打造，而相對金橋的陽光歐洲城、東源麗晶、盛世天地等更是使該區(qū)域別墅豐富多彩，不同層次、不同形態(tài)別墅，適用于投資、居住、租賃、休閑、度假。浦東因其經濟發(fā)展的無限潛力使多數(shù)人對其別墅發(fā)展前景看好，加上其廣闊腹地以及機場和世博等因素的促動將使其逐步發(fā)展為為數(shù)不多的高端別墅集中地之一，浦東別墅市場的發(fā)展前景不可估量。l 大東郊—南匯別墅——漸行漸遠成趨勢別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經濟中心的戰(zhàn)略轉移，浦東作為新上海經濟的領頭羊和拉動者，南匯作為浦東經濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的“大東郊”。大東郊從地理位置上可理解為上海的門戶，是上海城市擴展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡及城市干道對外的迅速延伸，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境