【正文】 雖發(fā)展較快，但還未形成明顯的板塊之分，相應(yīng)分布較為分散，目前主要分布在龍陽路、龍東大道沿線、往浦東機(jī)場一線及靠近南匯的區(qū)域，初步判斷將形成以張江、金橋出口加工區(qū)及華夏文化旅游區(qū)為核心的別墅區(qū)域。而申博成功更是進(jìn)一步拔高浦東的國際地位。浦東別墅其中湯臣高爾夫別墅、四季雅苑、碧云別墅都定位于跨國公司管理層，租售價(jià)格昂貴。而金爵別墅、棕櫚泉?jiǎng)e墅、城市經(jīng)典也均是為高層成功人士打造，而相對金橋的陽光歐洲城、東源麗晶、盛世天地等更是使該區(qū)域別墅豐富多彩，不同層次、不同形態(tài)別墅，適用于投資、居住、租賃、休閑、度假。l 大東郊—南匯別墅——漸行漸遠(yuǎn)成趨勢別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東作為新上海經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊和拉動(dòng)者，南匯作為浦東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的“大東郊”。南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者“后花園”，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開發(fā)已自成區(qū)域。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍(lán)堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。上海別墅市場供給特點(diǎn)l 上海別墅進(jìn)入大規(guī)模別墅時(shí)代造成目前大規(guī)模別墅投資的原因主要在于政策面的影響。當(dāng)發(fā)展商獲得這些土地資源時(shí)，受到生活機(jī)能和配套的限制，只能采取別墅類物業(yè)規(guī)劃才能體現(xiàn)投資價(jià)值且獲得的收益相對較高。但從短期來看，上海別墅供應(yīng)量的增長速度已超過了需求量的增長速度。到了2003年下半年，土地稀缺性引發(fā)的高價(jià)化開發(fā)愈演愈烈。別墅項(xiàng)目追求高端化的傾向，正在導(dǎo)致市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步失衡。但從實(shí)際需求看，目前大約只有5%的上海家庭會(huì)選擇購買別墅，而且以總價(jià)100萬至200萬元?jiǎng)e墅為主，短期供應(yīng)量的增長明顯超過了需求量的增長。l 別墅市場同質(zhì)化嚴(yán)重目前在上海別墅市場上，別墅高價(jià)化并未帶來品質(zhì)的飛躍。l 高檔別墅吊著高價(jià)不急賣政府對于別墅住宅用地的控制也使別墅樓盤資源的稀缺性更加明顯。許多別墅開發(fā)商認(rèn)為，具備強(qiáng)烈文化氣息的別墅項(xiàng)目將更有理由“留存”下來，高端別墅不用太追求銷售速度，甚至還專門吊著高價(jià)賣，作為物業(yè)中的高端形態(tài)，“物以稀為貴”的特性會(huì)在日后市場中逐漸明顯化。上海別墅市場需求特點(diǎn)l 需求功能多樣化上海購買別墅的客戶需求也是多種多樣的,大致可分為6類:一是居家型需求,就是把別墅作為第一居所需求。三是出租型的別墅需求,如在虹橋、張江及金橋,有著很多外資公司的高級主管或外企員工,他們在上海一般不會(huì)把別墅買下來,但公司給予很高的住房租賃補(bǔ)貼,造就了這種出租型的別墅需求。五是辦公型的別墅需求,一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來自用,既有了花園式的辦公環(huán)境,又有了高級管理人員的寓所。六是投資型別墅需求,由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益,近年來上海就出現(xiàn)了把別墅作為投資對象的投資型需求。據(jù)中原市場部統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)表明，靠近上海的江蘇、浙江部分景區(qū)別墅銷售中，來自上海的購買客戶高達(dá)30%以上。相反，外籍人士購買則是為了自用，作為投資的情況極其少見。%的買家則為外籍人士。目前的上海市城市發(fā)展?fàn)顩r和前景尚處于優(yōu)秀階段，對于吸引優(yōu)秀人士入籍上海的條件依然較優(yōu)越。而且這個(gè)比例還在不斷攀升。l 購買客戶大多數(shù)缺乏居住別墅經(jīng)驗(yàn)調(diào)研結(jié)果顯示，上海有別墅購買需求的消費(fèi)者中，%的消費(fèi)者有一年以上別墅物業(yè)居住經(jīng)驗(yàn)，其中多數(shù)為外籍人士(%)，少數(shù)為港澳臺(tái)同胞(%)，%。別墅市場消費(fèi)群體中大多數(shù)人缺乏對別墅尤其是中高檔別墅的使用經(jīng)驗(yàn)，這也正說明上海別墅需求客戶對別墅的認(rèn)知還處于不成熟階段。二沙島江水環(huán)繞，鬧中取靜，是廣州頂級別墅的代表，曾經(jīng)以每平方米近3萬的天價(jià)而震驚羊城，由于后來還路于民，房價(jià)急遽下調(diào)。番禺的別墅如華南碧桂園、祈福新村、錦繡香江等以龐大的規(guī)模和社區(qū)配套的完善，較低的價(jià)格來吸引客戶。根據(jù)目前已審批的項(xiàng)目來看，今明2年內(nèi)，廣州市將有5000～7000套新增中高檔別墅進(jìn)入市場，供應(yīng)量不斷增加，但仍不足上海年供應(yīng)總量的一半。大鱷自然離不開廣園東碧桂園鳳凰城，其占地近萬畝，首期開發(fā)面積2500畝，共推出360多套別墅，鳳凰城的出籠將廣州別墅引入了新階段。泰湖山莊項(xiàng)目規(guī)劃用地面積也高達(dá)266多萬平方米，依山傍水共建441棟別墅。而對外開放的進(jìn)一步深化，則吸引了眾多國內(nèi)外商家進(jìn)入廣州市，他們一般居住需求集中于高端市場，高檔、低檔別墅都可能在他們這里找到需求。由于上海別墅銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廣州，說明購買別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。n 深圳深圳別墅物業(yè)主要分布在南山蛇口片區(qū)、華僑城片區(qū)、羅湖銀湖片區(qū)、蓮塘片區(qū)及龍崗的大鵬灣區(qū)域，深圳市區(qū)內(nèi)的別墅主要為居家類型，關(guān)外別墅則大多為消閑度假類型。今年，深圳別墅創(chuàng)新動(dòng)向表現(xiàn)在對傳統(tǒng)單一風(fēng)格的改變，歐美、美式、西班牙式等等，在追求風(fēng)格多樣性的同時(shí)，更注重別墅的人性化，設(shè)計(jì)理念較注意別墅的地區(qū)特征，強(qiáng)調(diào)風(fēng)格與人文及地理環(huán)境的共融。但由于早期的集中開發(fā)，目前深圳能夠用于建造高檔別墅的用地已經(jīng)相當(dāng)稀缺，因?yàn)楦邫n別墅產(chǎn)品對環(huán)境要求太高，深圳具備這種條件的地塊已經(jīng)不多。綜上分析，中國高檔別墅主要還是集中在北京、上海兩地，而廣州和深圳還是以中低檔別墅為主力。另外，從兩地市場比較而言，北京別墅社區(qū)產(chǎn)品相對混雜，而上海高檔別墅社區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；在購買人群中，北京主力客戶還是國內(nèi)客戶，3040歲年齡客群增長較快，而港臺(tái)客戶成為目前上海別墅市場一個(gè)不可忽視的購買群體，購買年齡層還是處于40歲以上的成功人士；北京別墅市場需求功能相對比較單一，主要集中于居家、度假兩種用途，而上海需求功能涉及辦公、投資、出租等諸多用途。預(yù)計(jì)未來高檔別墅的熱點(diǎn)仍將體現(xiàn)在其產(chǎn)品的綜合品質(zhì)上，主要特點(diǎn)有：n 自然景觀資源山水與環(huán)境資源是造就高檔別墅的重點(diǎn)。n 社區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量與景觀質(zhì)量隨著生活水平和品位的不斷提高，別墅客戶對高檔別墅產(chǎn)品的私密性要求越來越高，因此高檔別墅項(xiàng)目均已呈現(xiàn)出向大戶型、大花園、低容積率的方向發(fā)展的趨勢。而且以“更健康，更接近自然，有更多戶外活動(dòng)”為特點(diǎn)的生活方式也日益深入人心，別墅客戶對環(huán)境的提出了更高的要求。n 戶型設(shè)計(jì)不斷滿足新的生活需求有不少別墅客戶購買別墅的主要目的是為了進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，嘗試新的生活方式。因此高檔別墅在功能上的設(shè)計(jì)將更加具體、細(xì)化，對生活方式的研究與探索更加深入。目前較典型的有：地板輻射制熱系統(tǒng)、斷橋式雙向開啟三層中空窗戶、復(fù)合排氣排水植被屋面技術(shù)等。小結(jié)從中國高檔別墅的整體趨勢來看，高檔別墅仍具有較好的發(fā)展前景，但也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。無論是土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批還是購房政策方面，別墅都不可能得到太多的鼓勵(lì)，導(dǎo)致高檔別墅區(qū)在發(fā)展的步伐上大幅落后于公寓住宅，別墅區(qū)交通和公共設(shè)施配套的不便將長期存在。并且由于別墅的總價(jià)高啟，別墅的轉(zhuǎn)售或出租要困難得多，投資價(jià)值的實(shí)現(xiàn)難度較大。別墅市場周期性風(fēng)險(xiǎn)由于別墅業(yè)主屬于社會(huì)金字塔最尖端人士，只有當(dāng)財(cái)富積累至足夠多的程度，才會(huì)產(chǎn)生居住別墅的消費(fèi)需求，這種消費(fèi)能力的積累過程導(dǎo)致了別墅供求關(guān)系的階段性變化，最終表現(xiàn)為價(jià)格波動(dòng)，而這種價(jià)格的波動(dòng)無疑擴(kuò)大了投資別墅的風(fēng)險(xiǎn)。19 / 19