【正文】 之后，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當(dāng)數(shù)量的當(dāng)?shù)鼐用裎床疬w，使目標(biāo)客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當(dāng)長(zhǎng)。第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬(wàn)人，下轄22個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。本項(xiàng)目所處海灣旅游區(qū)，是近年來(lái)政府開(kāi)發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。得天獨(dú)厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開(kāi)發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價(jià)值為眾多發(fā)展商所看好。而由于本案所處區(qū)域獨(dú)特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤(pán)形成市場(chǎng)區(qū)隔，潛力巨大。另一方面，十五期間，奉賢將建設(shè)一城、一基地、三區(qū)。這其中尤其強(qiáng)調(diào)了新區(qū)建設(shè)中要一改過(guò)去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，這對(duì)本案開(kāi)發(fā)顯然也是一大利好。本案西毗上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開(kāi)發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細(xì)化工、深加工基地。區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及弱勢(shì)區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯 從項(xiàng)目周邊的現(xiàn)況來(lái)看，當(dāng)前海灣地區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨(dú)立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這也有利于區(qū)域樓盤(pán)整體檔次的提高。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)使得上述樓盤(pán)的去化速度較慢。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計(jì)又屬上乘，加之發(fā)展商先行營(yíng)造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，新近公開(kāi)即引起了廣泛的關(guān)注。對(duì)該樓盤(pán)我們將跟蹤調(diào)研，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，由于本案入市尚有時(shí)日，當(dāng)前周邊在售個(gè)案大都已處于銷售晚期，因而對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設(shè)尚處于政府的規(guī)劃階段，結(jié)合實(shí)際國(guó)情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對(duì)區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車(chē)，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。占地面積：500多畝 地質(zhì)地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質(zhì)：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進(jìn)行平整，目前地塊上尚有一些當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖場(chǎng)所。 地塊現(xiàn)狀，東側(cè)建筑為養(yǎng)雞場(chǎng) 地塊內(nèi)部的河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項(xiàng)目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，在校生達(dá)4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國(guó)防教育地、東海盤(pán)陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。由于項(xiàng)目周邊存在眾多在建項(xiàng)目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對(duì)項(xiàng)目近距離環(huán)境造成暫時(shí)的較大污染。社會(huì)治安狀況整體治安狀況良好。B． 東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。 B．滬閔路高架預(yù)計(jì)明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進(jìn)一步緊密。虹橋機(jī)場(chǎng)距地塊30分鐘車(chē)程， 火車(chē)南站，距離項(xiàng)目地塊車(chē)程20分鐘；40分鐘抵達(dá)人民廣場(chǎng)。 2）教育項(xiàng)目附近有奉新幼兒園、小學(xué)及上師大奉賢校區(qū)等學(xué)校，教育文化設(shè)施較為齊全。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車(chē)程內(nèi)，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。項(xiàng)目周邊分布各個(gè)銀行的奉新分支機(jī)構(gòu)，奉新郵電支局也在5分鐘車(chē)程之內(nèi)。通過(guò)對(duì)海灣項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開(kāi)發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來(lái)城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨(dú)特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢(shì)較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開(kāi)闊；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。以上，就是本項(xiàng)目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子?！?地塊居住環(huán)境比較安靜，東側(cè)奉新鎮(zhèn)上配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。◆ 由于本項(xiàng)目為公司所開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號(hào)召力均較為薄弱。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析◆ 宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！?政府對(duì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響。一、項(xiàng)目定位及不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。2）項(xiàng)目定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場(chǎng)空間及政府城市規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子；◆ 上海市商品住宅市場(chǎng)調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點(diǎn)的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后，正走向全面復(fù)蘇；另一方面，雖然本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤(pán)帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質(zhì)的住宅的市場(chǎng)有效供給不足，區(qū)域內(nèi)有效需求旺盛。因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“純高尚獨(dú)立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件?！?以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型個(gè)體工商戶以商貿(mào)為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型文藝界知名人士歌、畫(huà)、文等文藝娛樂(lè)界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。實(shí)用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟(jì)型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。考慮到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素：A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響；B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性；C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和環(huán)藝實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤(pán)的差異，體現(xiàn)本樓盤(pán)的品質(zhì)感?！?建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設(shè)計(jì)。1)可持續(xù)的居住（Sustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。3)組團(tuán)中介空間的營(yíng)造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。未來(lái)的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽(tīng)自然的聲音，呼吸自然的氣息。5）空間的可識(shí)別性和文化性組團(tuán)以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。照明的道路主燈、草地?zé)簟⒎汗鉄?、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營(yíng)造多層次的光