【正文】 長(zhǎng)期以來(lái)區(qū)位概念對(duì)九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類物業(yè)。這從另一方面也反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項(xiàng)目的開(kāi)工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)值。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅占了主導(dǎo)地位，其50100萬(wàn)之間的總價(jià)，相當(dāng)于環(huán)線附近的一套公寓價(jià)格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。簡(jiǎn)析318國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)加之環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭(zhēng)奪客戶上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且取得較好的銷售業(yè)績(jī)。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。簡(jiǎn)析佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，佘山銀湖別墅開(kāi)盤時(shí)眾多港臺(tái)明星的齊“造勢(shì)”及近期天價(jià)豪宅——上海紫園的登場(chǎng)吸引了眾多眼球，確實(shí)此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開(kāi)通，無(wú)論地段、交通、環(huán)境等無(wú)不具備了頂級(jí)豪宅的因素，此點(diǎn)從上述樓盤的銷售形勢(shì)亦可看出。3）內(nèi)部規(guī)劃整個(gè)小區(qū)規(guī)劃了200多幢獨(dú)立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實(shí)主義建筑的巧妙結(jié)合，景觀設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國(guó)南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實(shí)景圖 佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號(hào)（方松路口）規(guī)劃示意圖發(fā)展商：廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司代理商：旭陽(yáng)傳播30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的河流使得一期真正實(shí)現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹(shù)的引進(jìn)等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計(jì)成為一大亮點(diǎn)。交付日期一期今年10月交付 立面實(shí)景圖6）淺析佘山銀湖作為一個(gè)面對(duì)高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開(kāi)盤以來(lái)，銷售相當(dāng)順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽(yù)度，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營(yíng)銷等幾方面具體加以闡述： ◆ 定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場(chǎng)對(duì)接時(shí)強(qiáng)調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領(lǐng)袖”，可說(shuō)將地段的先天性優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮?！?營(yíng)銷佘山銀湖的售價(jià)達(dá)到了800010000萬(wàn)元/m2，但銷售情況依然火爆，可說(shuō)其營(yíng)銷策略起了積極的推動(dòng)作用，開(kāi)盤的成功造勢(shì)、案場(chǎng)的氛圍營(yíng)造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實(shí)力與以人為本的開(kāi)發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對(duì)本項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)，我們挑選具一定可比性的樓盤進(jìn)行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)虹南路668號(hào)，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，且對(duì)小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨(dú)厚的地段資源下售價(jià)僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂(lè)觀。3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實(shí)景銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價(jià)：750元/平方米每幢售價(jià)220萬(wàn)元起 銷售進(jìn)度 一期售罄，二期尚未推出5）淺析 嘉苑別墅去年6月開(kāi)盤，號(hào)稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時(shí)別墅市場(chǎng)上的契機(jī)，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項(xiàng)目出入口位于當(dāng)?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊內(nèi)現(xiàn)仍有相當(dāng)數(shù)量的當(dāng)?shù)鼐用裎床疬w，使目標(biāo)客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當(dāng)長(zhǎng)。本項(xiàng)目所處海灣旅游區(qū)，是近年來(lái)政府開(kāi)發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。得天獨(dú)厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得該區(qū)域成為目前上海市郊最具備開(kāi)發(fā)活力和潛力的房產(chǎn)發(fā)展區(qū)，投資的價(jià)值為眾多發(fā)展商所看好。另一方面，十五期間，奉賢將建設(shè)一城、一基地、三區(qū)。本案西毗上海化學(xué)工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開(kāi)發(fā)區(qū)，尤以西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細(xì)化工、深加工基地。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)使得上述樓盤的去化速度較慢。對(duì)該樓盤我們將跟蹤調(diào)研，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，由于本案入市尚有時(shí)日，當(dāng)前周邊在售個(gè)案大都已處于銷售晚期，因而對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。 地塊現(xiàn)狀，東側(cè)建筑為養(yǎng)雞場(chǎng) 地塊內(nèi)部的河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。由于項(xiàng)目周邊存在眾多在建項(xiàng)目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對(duì)項(xiàng)目近距離環(huán)境造成暫時(shí)的較大污染。B． 東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。虹橋機(jī)場(chǎng)距地塊30分鐘車程， 火車南站，距離項(xiàng)目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達(dá)人民廣場(chǎng)。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車程內(nèi)，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。通過(guò)對(duì)海灣項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開(kāi)發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來(lái)城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨(dú)特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢(shì)較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開(kāi)闊；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀?！?地塊居住環(huán)境比較安靜，東側(cè)奉新鎮(zhèn)上配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析◆ 宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚屬初期，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。一、項(xiàng)目定位及不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“純高尚獨(dú)立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實(shí)用型及成熟型三、戶型比定位經(jīng)濟(jì)型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1廚l 面積：230－250平米l 比例：占10％?？紤]到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素：A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響；B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性；C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和環(huán)藝實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。未來(lái)的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽(tīng)自然的聲音，呼吸自然的氣息。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)