【正文】 客戶群吸引有限。房型設(shè)計(jì)中將前廊、前廳與門(mén)廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。 從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過(guò)國(guó)外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，開(kāi)發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹(jǐn)慎。位于奉賢最南端，西毗中國(guó)化工城，東近浦東星火開(kāi)發(fā)區(qū)。一城就是按照上海城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設(shè)以機(jī)電一體化為特強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工為特色產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)基地；三區(qū)就是按照奉賢區(qū)位特點(diǎn)，建設(shè)杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結(jié)合的濱?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的棕櫚灘第三部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場(chǎng)，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會(huì)造成一定的噪音污染，未來(lái)噪音污染狀況較輕。地塊與公共交通的連接－－亞交通條件地塊亞交通條件良好地塊往北即為莘奉金公路入口4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、購(gòu)物中心及菜市場(chǎng)距項(xiàng)目約5分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購(gòu)物中心和肉菜市場(chǎng)?！?地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無(wú)直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；◆ 地塊西側(cè)約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質(zhì)沒(méi)有大的污染。 項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析 ◆ 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開(kāi)發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將 對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)?！?實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤(pán)整體定位及與周邊樓盤(pán)差異型之集中體現(xiàn)，同時(shí)其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來(lái)市場(chǎng)情況的變化而相應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開(kāi)，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開(kāi)，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開(kāi)。比例：10％。實(shí)用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段?！?針對(duì)部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來(lái)居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購(gòu)房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項(xiàng)目對(duì)外交通狀況項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通均較為便利。C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項(xiàng)目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善 當(dāng)前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施較為欠缺。樓盤(pán)質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域內(nèi)當(dāng)前有不少樓盤(pán)處于銷售進(jìn)程：如海灣世紀(jì)佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開(kāi)的棕櫚灘政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網(wǎng)絡(luò)的形成以及莘奉金公路的通車（預(yù)計(jì)今年年底建成），便捷的交通與相對(duì)較低的開(kāi)發(fā)成本這兩大優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)和上海市化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價(jià)格基本在２００萬(wàn)元以上，個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。 ◆ 房型 房型設(shè)計(jì)中將前廊、前廳與門(mén)廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，而家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。3）內(nèi)部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設(shè)計(jì)用地，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的大手筆。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機(jī)場(chǎng)，經(jīng)滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達(dá)市中心人民廣場(chǎng)。典型樓盤(pán)解析西郊景園/國(guó)際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場(chǎng)在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進(jìn)。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤(pán)借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買(mǎi)方市場(chǎng)。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷售65%以上的業(yè)績(jī)。 ◆ 價(jià)格中包含附加值較多，如贈(zèng)送進(jìn)口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車庫(kù)門(mén)，品牌家用水處理機(jī)等等多款家居必備品；且暗含了相當(dāng)部分花園面積的售價(jià)，從其銷售情況來(lái)看，目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)此種價(jià)格調(diào)控手段接受程度較高。小區(qū)內(nèi)建筑走勢(shì)西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動(dòng)靜結(jié)合。1998年以后中低檔內(nèi)銷別墅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出供過(guò)于求的趨勢(shì)，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤(rùn)別莊等。面積：聯(lián)體—200平米左右，獨(dú)立—300平米左右——配套雙車位（主人車位+訪客車位）二套全進(jìn)口中央空調(diào)（水冷型）智能型熱水供應(yīng)器老年居室和太太書(shū)房地下家庭影視娛樂(lè)廳SPA——建材門(mén)窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，上海當(dāng)前別墅市場(chǎng)較之以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標(biāo)志，正在悄然走入普通百姓的生活。市場(chǎng)需求狀況分析 ——短期內(nèi)需求增長(zhǎng)有限目前上海約1700萬(wàn)人口，以5口之家計(jì)算，約有340萬(wàn)個(gè)家庭單位。近年來(lái)，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)１５％的幅度遞增，去年別墅的總體價(jià)格水平比前年上漲了10％，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預(yù)見(jiàn)，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)前景看好。45 / 46目 錄第一部分 項(xiàng)目研究背景 ……………………………………………………………………………………………………………3第二部分 市場(chǎng)概況了解 ……………………………………………………………………………………………………………4整體情況分析發(fā)展態(tài)勢(shì)綜述區(qū)位差異分析第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 ………………………………………………………………………………………………………… 38區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介區(qū)域樓市分析第四部分 SWOT分析 …………………………………………………………………………………………………………… 43 地塊環(huán)境調(diào)研 SWOT分析第五部分 項(xiàng)目定位分析 ………………………………………………………………………………………………………… 57 項(xiàng)目定位 客源定位 戶型定位 第六部分 項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) ……………………………………………………………………………………… 66第一部分、項(xiàng)目研究背景為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)海灣項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅