【正文】 來(lái)隨之而來(lái)的大批外企高級(jí)員工將形成一個(gè)相當(dāng)大的住宅消費(fèi)群，其較高的住宅消費(fèi)能力對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。 值得一提的是開發(fā)商對(duì)花園的處理，并非簡(jiǎn)單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境頗為吸引人。 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨(dú)院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈?！?規(guī)劃對(duì)像佘山銀湖一樣總占地達(dá)7000畝的超大型項(xiàng)目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場(chǎng)的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項(xiàng)目銷售價(jià)格中。萬(wàn)欣房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅130幢工程進(jìn)度：今年10月一期整體交付物管單位、費(fèi)用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)DND設(shè)計(jì)與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風(fēng)格：“超現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格”住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅126幢工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場(chǎng)周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。其客戶主要為滬上私營(yíng)企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。 未來(lái)莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫。簡(jiǎn)析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。◆ 整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬(wàn)平方米的超大型林蔭綠化群。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。代表樓盤：新上海里弄人家/悅景園三、區(qū)位差異分析說(shuō)明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)各區(qū)塊的別墅市場(chǎng)作比較分析。主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項(xiàng)目就不下30個(gè)，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過了需求量的增長(zhǎng)速度。如下所示： ——價(jià)格結(jié)構(gòu)合理通過對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場(chǎng)已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場(chǎng)形態(tài)。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場(chǎng)（主要為別墅市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解上海市別墅市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)； 了解上海市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)； 了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征； 明確海灣項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在； 掌握各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確海灣項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)； 提出海灣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路；出海灣項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的若干思路和建議。市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2％的家庭購(gòu)買別墅，這樣僅上海本地就蘊(yùn)藏著6－7萬(wàn)套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購(gòu)買者。2001年，上海別墅市場(chǎng)的銷售面積、銷售金額在整個(gè)商品房銷售比例逐步上升。紅外線防盜和瓦斯報(bào)警、緊急呼叫系統(tǒng)細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述——獨(dú)立別墅上市量：約占全部的10%。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價(jià)3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨(dú)立別墅均價(jià)5500—8000元/m2。環(huán)境設(shè)計(jì)突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排，近六萬(wàn)平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨(dú)創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營(yíng)造出典雅高尚而富有詩(shī)情畫意的空間感覺?！?發(fā)展商上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對(duì)其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬(wàn)平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實(shí)力。這從另一方面也反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅占了主導(dǎo)地位，其50100萬(wàn)之間的總價(jià)，相當(dāng)于環(huán)線附近的一套公寓價(jià)格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。3）內(nèi)部規(guī)劃整個(gè)小區(qū)規(guī)劃了200多幢獨(dú)立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實(shí)主義建筑的巧妙結(jié)合，景觀設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國(guó)南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的河流使得一期真正實(shí)現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進(jìn)等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計(jì)成為一大亮點(diǎn)?！?營(yíng)銷佘山銀湖的售價(jià)達(dá)到了800010000萬(wàn)元/m2，但銷售情況依然火爆，可說(shuō)其營(yíng)銷策略起了積極的推動(dòng)作用，開盤的成功造勢(shì)、案場(chǎng)的氛圍營(yíng)造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實(shí)力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對(duì)本項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)，我們挑選具一定可比性的樓盤進(jìn)行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長(zhǎng)虹南路668號(hào)，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，且對(duì)小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨(dú)厚的地段資源下售價(jià)僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂觀。本項(xiàng)目所處海灣旅游區(qū)，是近年來(lái)政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。另一方面，十五期間，奉賢將建設(shè)一城、一基地、三區(qū)。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開發(fā)時(shí)間相對(duì)較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)使得上述樓盤的去化速度較慢。公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。由于項(xiàng)目周邊存在眾多在建項(xiàng)目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對(duì)項(xiàng)目近距離環(huán)境造成暫時(shí)的較大污染。虹橋機(jī)場(chǎng)距地塊30分鐘車程， 火車南站，距離項(xiàng)目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達(dá)人民廣場(chǎng)。通過對(duì)海灣項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來(lái)城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨(dú)特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢(shì)較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析◆ 宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。因此，本項(xiàng)目地塊具備定位為“純高尚獨(dú)立別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件。成熟型及豪華型律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會(huì)計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)?？紤]到本項(xiàng)目體量較大，實(shí)行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個(gè)因素：A、 首期單位的市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)后期信心的影響；B、 首期戶型對(duì)整體戶型比的包容性；C、 首期組團(tuán)在規(guī)劃和環(huán)藝實(shí)現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異；D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。未來(lái)的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的