【正文】 未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。成熟型及豪華型律師、會計(jì)師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會計(jì)師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 項(xiàng)目市場機(jī)會分析◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 隨著西側(cè)化學(xué)工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進(jìn)駐，其中蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機(jī)會。虹橋機(jī)場距地塊30分鐘車程， 火車南站，距離項(xiàng)目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達(dá)人民廣場。公共交通系統(tǒng)的欠缺 別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠(yuǎn)景規(guī)劃亦較為貧乏。另一方面，十五期間，奉賢將建設(shè)一城、一基地、三區(qū)。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)，我們挑選具一定可比性的樓盤進(jìn)行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長虹南路668號，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，且對小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨(dú)厚的地段資源下售價(jià)僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂觀。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的河流使得一期真正實(shí)現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進(jìn)等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計(jì)成為一大亮點(diǎn)。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國家級旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。環(huán)境設(shè)計(jì)突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨(dú)創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺。紅外線防盜和瓦斯報(bào)警、緊急呼叫系統(tǒng)細(xì)分物業(yè)簡述——獨(dú)立別墅上市量：約占全部的10%。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計(jì)，將有2％的家庭購買別墅，這樣僅上海本地就蘊(yùn)藏著6－7萬套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場（主要為別墅市場）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解上海市別墅市場的整體狀況及變動趨勢； 了解上海市別墅市場產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢； 了解各個(gè)區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征； 明確海灣項(xiàng)目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確海灣項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機(jī)會及企業(yè)機(jī)會； 提出海灣項(xiàng)目的市場定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路；出海灣項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的若干思路和建議。如下所示： ——價(jià)格結(jié)構(gòu)合理通過對在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。簡析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。萬欣房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅130幢工程進(jìn)度：今年10月一期整體交付物管單位、費(fèi)用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨(dú)院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴(kuò)大，市場反響強(qiáng)烈。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對本區(qū)域的價(jià)格取向，有必要在本項(xiàng)目立項(xiàng)之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競爭對手的有效手段（此點(diǎn)將在下文詳細(xì)闡述我們的觀點(diǎn)）。遠(yuǎn)景規(guī)劃 A．莘奉金高速預(yù)計(jì)于年底建成通車，屆時(shí)，項(xiàng)目所處地塊交通將更為便捷。◆ 項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項(xiàng)目弱勢分析 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目西面毗鄰海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項(xiàng)目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。成熟型及豪華型企業(yè)高級管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。第三部分 項(xiàng)目定位分析說明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達(dá)200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設(shè)30個(gè)本科專業(yè)，教職工近500人。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀(jì)林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠(yuǎn)景喜人。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內(nèi)部規(guī)劃整個(gè)小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成3個(gè)組團(tuán)，其大面積的私家花園替代了組團(tuán)綠化。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為296m2485m2 花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價(jià)格單價(jià)：800010000萬元/m2花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售進(jìn)度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。99年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場的聯(lián)體別墅熱潮。 交付日期 2002年12月6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運(yùn)行良好，有以下幾點(diǎn)值得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢并未 很好的加以利用。代表樓盤：佘山銀湖別墅/云頂別墅/虹橋高爾夫/——聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：莘莊周邊主力總價(jià)范圍：70—80萬元主力面積范圍：250平米左右單價(jià)：3000—4000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。 因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過于求。直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心的上海的住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。另外，從２００１年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，去年１－９月平均容積率為１．３２，第三季度則為１．１６；而前年同期分別為１．８７和１．８３。 二、發(fā)展態(tài)勢綜述產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢——規(guī)劃采用點(diǎn)狀、流線型的布局形式?！粜枨蠼Y(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好的獨(dú)立別墅在將在競爭中占據(jù)先機(jī)。雖然當(dāng)時(shí)九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是30