【正文】 ”，均可看作是別墅的衍生產物，表明市場開始真正走向成熟。從價格上看，上海別墅市場的產品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎，市場定位的正確與否為根本之因素。部分別墅項目采用錯層，使空間的利用更為人性化，功能的劃分更細。目前上海的別墅市場可以劃分為以下幾個較成型的區(qū)域： 別墅市場區(qū)域分布示意圖 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當規(guī)模，可以進一步細分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。3）內部規(guī)劃全小區(qū)規(guī)劃均以獨立別墅為主，共135幢。◆ 房型設計中將“新古典主義”美學理論結合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評選”，當前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點之處。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火?！櫞髀费鼐€區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。另外值得一提的是西側依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關注的。 物管單位、費用：丸紅；2元/ m2月 2）交通情況經方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設中）、延安路高架中心20分鐘可達市中心。另外佘山銀湖別墅引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格對其建筑價值提升不可忽視的作用。市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。而由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。區(qū)域房產開發(fā)的特點及弱勢區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項目周邊的現(xiàn)況來看，當前海灣地區(qū)房產開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設尚處于政府的規(guī)劃階段，結合實際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產發(fā)展休戚相關的配套設施的完成日期有待進一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導向產生影響。莘奉公路B、人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。 B．滬閔路高架預計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內。◆ 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經驗、品牌號召力均較為薄弱。2）項目定位從項目定位之各基準出發(fā)，考察本項目的地產因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)：◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產之住宅用地，容積率≤,建筑密度≤？%◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產因子；◆ 上海市商品住宅市場調研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經歷了前幾年的低迷后，正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質的住宅的市場有效供給不足，區(qū)域內有效需求旺盛。經濟型及實用型個體工商戶以商貿為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。成熟型戶型：A） 4房2廳（客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚， B）4房、5房3廳（或2廳客廳挑高）3衛(wèi)1工1廚面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米比例：A） 30％， B）30％；豪華型戶型：5房3廳（或2廳客廳挑高）4衛(wèi)1工1廚面積：350平米以上。3)組團中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內與室外雙重空間的特質。照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節(jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。5）空間的可識別性和文化性組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設定，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊?！?建議物業(yè)形態(tài)以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設計。經濟型及實用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調。◆ 以上概念成為上海市其他小區(qū)模仿的樣板概念?！?政府對區(qū)域的開發(fā)進度將直接對本項目的銷售乃至利潤產生影響。以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產因子。 2）教育項目附近有奉新幼兒園、小學及上師大奉賢校區(qū)等學校，教育文化設施較為齊全。社會治安狀況整體治安狀況良好。占地面積：500多畝 地質地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當?shù)仞B(yǎng)殖場所。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產品設計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關注。這其中尤其強調了新區(qū)建設中要一改過去城市產業(yè)規(guī)劃布局與房地產開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產業(yè)同當?shù)禺a業(yè)緊密結合，這對本案開發(fā)顯然也是一大利好。嘉苑別墅（上海領地）1）基本資料地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路658弄開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司營銷代理：上海華燕房地產經紀有限公司建筑、環(huán)境設計：上海建筑設計研究院占地面積：11萬平方米綠化率：85% 住宅單位：獨立別墅85幢工程進度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理物管費用：3元/月近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會所無不彰顯目標客戶群的高貴身份。 內部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。而香港天安集團和明鴻集團麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部，根據(jù)澳大利亞著名設計公司COX公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的3760畝范圍內，建造一座國內首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況 早在10年前，滬青平公路沿線就出現(xiàn)一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨特的優(yōu)勢，因此成為上海一個重要別墅區(qū)。典型樓盤解析新上海花園洋房/三盛頤景園——滬閔路沿線區(qū)域該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對主導。雖然當時九亭的物業(yè)配套設施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是3040萬元一套別墅的定價還是對多數(shù)喜愛別墅物業(yè)的消費群體產生了一定的誘惑力。 銷售進度 70%?！粜枨蠼Y構決定了區(qū)域內面積控制較好的獨立別墅在將在競爭中占據(jù)先機。市場偏好：具有上海海派文化特色。 二、發(fā)展態(tài)勢綜述產品設計趨勢——規(guī)劃采用點狀、流線型的布局形式。但另一方面，目前上海市住宅市場一年近兩千萬平方米的銷售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面積兩百多萬平方米，與大量的市場