【正文】 供應(yīng)量還有一定差距（結(jié)合上述，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2~3年內(nèi)要消化近一千萬平方米的新建別墅，則平均每年必需賣掉三百多萬平米，即一萬套以上）。另外，從２００１年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)，去年１－９月平均容積率為１．３２，第三季度則為１．１６；而前年同期分別為１．８７和１．８３。第二部分、市場(chǎng)概況了解一、整體情況分析上海別墅市場(chǎng)趨向成熟 上海別墅市場(chǎng)起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進(jìn)入90年代后期，隨著上海對(duì)外開放程度的進(jìn)一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮，但此時(shí)別墅的類型、功能及其針對(duì)的潛在客戶群均較為單一，市場(chǎng)化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心的上海的住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。進(jìn)一步反映出今年投放市場(chǎng)的別墅仍將處于較大的上升趨勢(shì)。 因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)顯然是供過于求。別墅的綠化重點(diǎn)拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點(diǎn)布置，確保一戶一景的綠化配比。代表樓盤：佘山銀湖別墅/云頂別墅/虹橋高爾夫/——聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：莘莊周邊主力總價(jià)范圍：70—80萬元主力面積范圍：250平米左右單價(jià)：3000—4000元/平米行情：是上海別墅市場(chǎng)的主角市場(chǎng)偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。典型樓盤解析淺水灣花園1）基本資料地理位置：莘松路999弄，西臨場(chǎng)東路發(fā)展商：上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)JY建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積：300畝容積率：綠化率：65%建筑風(fēng)格：新古典建筑風(fēng)格住宅單位：一期為獨(dú)立別墅，計(jì)104幢；二期為聯(lián)體別墅，計(jì)29幢108戶。 交付日期 2002年12月6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運(yùn)行良好，有以下幾點(diǎn)值得我們關(guān)注： ◆ 提倡“新橋高級(jí)生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對(duì)此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)并未 很好的加以利用。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng)引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動(dòng)。99年中，櫻園在區(qū)域內(nèi)首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場(chǎng)的聯(lián)體別墅熱潮。當(dāng)前區(qū)域熱點(diǎn)主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長(zhǎng)堤別墅等別墅的登場(chǎng)亮相該地區(qū)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為358m2528m2 花園面積在500900m2之間主力戶型 主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價(jià)格總價(jià)：200350萬元/幢花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售進(jìn)度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為296m2485m2 花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價(jià)格單價(jià)：800010000萬元/m2花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售進(jìn)度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。該區(qū)域的另一大特點(diǎn)是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺(tái)人士和外商組成。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內(nèi)部規(guī)劃整個(gè)小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成3個(gè)組團(tuán)，其大面積的私家花園替代了組團(tuán)綠化。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場(chǎng)、海濱浴場(chǎng)、垂釣中心、國(guó)防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項(xiàng)景點(diǎn)，目前已有部分完工。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動(dòng)該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。但由于目前僅為預(yù)定階段，其高達(dá)620010000元/m2售價(jià)能否為目標(biāo)客戶群所接受尚是未知數(shù)。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀(jì)林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠(yuǎn)景喜人。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個(gè)奉賢，北至閔行，連接?xùn)|西要道南奉公路。上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達(dá)200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設(shè)30個(gè)本科專業(yè)，教職工近500人。地塊SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)前景看好；◆ 獨(dú)特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)，與近郊眾多別墅樓盤形成市場(chǎng)區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。第三部分 項(xiàng)目定位分析說明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。二、主力客戶群定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目之主要客戶群應(yīng)包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購(gòu)樓類型私營(yíng)企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購(gòu)置。三、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。實(shí)用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。成熟型及豪華型企業(yè)高級(jí)管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：◆ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制?！?項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目西面毗鄰海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項(xiàng)目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。4） 文體、娛樂場(chǎng)所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街——奉炮公路上有眾多文體娛樂設(shè)施，配套完善。遠(yuǎn)景規(guī)劃 A．莘奉金高速預(yù)計(jì)于年底建成通車，屆時(shí)，項(xiàng)目所處地塊交通將更為便捷。 距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員較為嘈雜，對(duì)本案臨近部分產(chǎn)生一定的影響。但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對(duì)本區(qū)域的價(jià)格取向，有必要在本項(xiàng)目立項(xiàng)之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效手段（此點(diǎn)將在下文詳細(xì)闡述我們的觀點(diǎn)）。目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國(guó)際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未