中原地產成都市別墅市場分析報告(完整版)
【正文】 置主要分布于青城山附近，如青城高爾夫山莊。 價格高于4000元/㎡的別墅分布也比較單一20003000龍泉、新津、青城山30014000雙流、高新西區(qū)、溫江、大邑40015000城南50018000城西各區(qū)域主力戶型分布分析圖38各區(qū)域主力戶型分布情況圖（按體量計，單位：萬㎡ ）表38各區(qū)域主力戶型分布表各面積分段（㎡）主要分布區(qū)域說明150青城山、大邑、城西178。銷售率低于50%的別墅主要分布在龍泉、溫江、高新西區(qū)以及青城山，它們多數(shù)為今年新開盤或供應體量較大的樓盤，如玉龍山莊二期、西區(qū)花園別墅等。216。目前成都聯(lián)排別墅的銷售情況明顯好于獨棟別墅，主要原因是，聯(lián)排別墅的單價相對較低，戶型面積較小，適宜的總價使得其面向的消費群體較獨立別墅而言更為廣泛，所以市場接受度高，銷售良好；216。 在251300㎡的別墅，其價格跨度較大，使得該階段客戶選擇更為廣泛。在獨特的自然景觀中體現(xiàn)出細微的人性關懷、整個居住的環(huán)境中能彰顯出人文精神和價值取向，這是別墅項目環(huán)境設計所需要的追求。目前成都市在售獨立別墅主要集中在三大板塊（浣花溪清水河、華陽牧馬山、青城山），這些獨立別墅具有開發(fā)量大、分布集中、樓盤特色有代表性三大特點。廣告訴求多數(shù)樓盤在推廣過程中，立足于產品占據(jù)的優(yōu)越地理位置以及周邊的自然、文化氛圍，結合產品自身的品質，來進行廣告推廣。 高私密性精神層次178。配套設施一般性的購物場所、體育與休閑設施、會所等是目前多數(shù)主城區(qū)項目都有的配套，以滿足較高層次的生活需求；而郊區(qū)樓盤其自身配套設施普遍較差，又受到交通和周邊市政配套的條件限制，現(xiàn)狀和需求之間的矛盾比較突出。此類購買行為的發(fā)生，同樣因為產品在物質和精神方面提供給購買者雙重的滿足，而聯(lián)排產品更傾向于滿足客戶物質層次的需求。 養(yǎng)生養(yǎng)老的需求以上報告內容由四川中原物業(yè)顧問有限公司提供 比較舒適的生活及家居生活需要178。廣告訴求各個樓盤的廣告宣傳投入量比較大，主要訴求點有：樓盤的位置及周邊的大環(huán)境（如交通、生活配套、自然資源等）、區(qū)塊未來的發(fā)展優(yōu)勢（如政府政策方針、策略引導等）、產品自身的素質（如用材、園林、戶型等）；倡導的生活方式（如1+1，5+2等）。 自我價值實現(xiàn)的肯定與人生的回報178。另外由于高端產品的特殊性，獨立別墅的見報率不高，平面廣告采用不多，而較多的依靠電視廣告和口碑傳播等方式，更直接地、有較強感染力和說服力的方式來帶動銷售。面積分布獨立別墅在各個面積段均有分布，以滿足不同消費層次的需求，但主要供應的面積段集中在300400㎡之間，并且目前市場上大多數(shù)獨立別墅的面積大于300㎡。內設實行會員制的會所，并引進了全球知名的Pevonia半島SPA等設施。第四部分獨棟別墅的銷售率呈現(xiàn)明顯的兩極分化態(tài)勢，由于其面向的高端客戶群體較為狹隘，開發(fā)風險較大，如定位及開發(fā)不當，極可能造成“死盤”現(xiàn)象。低于2000元/㎡的主要分布在遠郊區(qū)，如新津和目前房地產開發(fā)比較落后的新繁等地。216。 201300㎡的市場主流別墅主要分布于城西，以及城市重點發(fā)展方向的華陽和龍泉板塊。各區(qū)域別墅價格對比分析圖37各區(qū)域別墅價格對比圖（單位：元/㎡）獨立別墅，在供應區(qū)域上來看，目前基本上已經退出了主城區(qū)，其開發(fā)熱點已經外移至近郊區(qū)以及遠郊區(qū)。 各區(qū)域平均體量對比圖（單位：萬㎡/個）216。目前別墅供應類型中，有不少是聯(lián)排別墅，其產品定位較低，購買者較“大眾化、市民化”，這也是目前別墅取得較好銷售情況的另一個重要原因；216。216。目前，成都主城區(qū)的別墅供應主要集中在城南和城西地區(qū)，其中城西為主城區(qū)別墅供應的主要區(qū)域，但總體而言，主城區(qū)由于土地資源的日益減少，造成可供開發(fā)的土地價格日益上漲，別墅項目無論從數(shù)量和體量與前幾年相比，已經明顯下降，促使別墅開發(fā)區(qū)域不斷外移。近年來，別墅名種開發(fā)面積增長速度均呈不斷攀升之勢，特別是20012002年，在住宅開發(fā)處于低谷時期，而別墅的開發(fā)則出現(xiàn)了一個明顯高峰。別墅各經濟成份投資情況圖23 別墅各經濟成份投資情況圖（單位：萬元） 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒成都別墅市場的開發(fā)投資起伏大，波峰、波谷明顯；216。二、 別墅類型分類別墅市場自發(fā)展以來，類型不一，分類方法繁多，以下主要從別墅戶型結構、別墅訴求點、別墅品質等方面進行分類。而在歐洲原始意義上真正的townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅。1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年別墅1358427882501875740980888184365214278202179住宅372952349139455224554029867561122804514888341108659總額6843797301477996759396651291611170755420331041438497
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