年度深圳別墅市場(chǎng)分析研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 26344050147客房11416141753客房21412131542客房31010－1535客房4－1014－戶型整體面積增加，主人房面積尺度會(huì)適當(dāng)放寬，但基本占整體面積的15％左右，而休閑度假型別墅主人房所占比重僅10％左右；客房一般設(shè)置3－4間，最小面積在10平米左右，最大面積在20平米左右，部分客房?jī)?nèi)也設(shè)置衛(wèi)生間或更衣室。嶺南風(fēng)格建筑跟南方的環(huán)境氣候是一種完美結(jié)合：在建筑風(fēng)格上它強(qiáng)調(diào)布局高低錯(cuò)落，建造錯(cuò)落有致。2002年以后推出的城市山谷、西麗山莊從建筑外形、房屋結(jié)構(gòu)、平面布置到綠化園林全面引進(jìn)西式風(fēng)格。、售價(jià)格分析（注：①以上數(shù)據(jù)部分是近年成交價(jià)格，部分是二手報(bào)價(jià)；②所有價(jià)格增長(zhǎng)率未扣除交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用；③已裝修案例沒(méi)有扣除裝修費(fèi)用；④價(jià)格單位為元/平米。香港客戶在深圳購(gòu)買別墅主要有兩種用途：一種是度假，度假型產(chǎn)品比較集中在東部海岸線；另一種是居住，離市區(qū)不遠(yuǎn)或關(guān)外鎮(zhèn)區(qū)的別墅屬于這類產(chǎn)品，這些消費(fèi)者在深圳工作、投資辦廠，生活的時(shí)間較長(zhǎng)，他們對(duì)生活品質(zhì)要求比較高，這部分客戶活躍在早期深圳的別墅市場(chǎng)，是主要消費(fèi)者?！睢顒e墅品質(zhì)大幅度上升別墅作為一種建筑除了要符合自然、氣侯、地理等自然生態(tài)，還要有優(yōu)良的建筑材料，配之以合適的設(shè)計(jì)、規(guī)劃，才能算是一個(gè)好作品。 設(shè)計(jì)導(dǎo)向注重生態(tài)、健康新的設(shè)計(jì)理念強(qiáng)調(diào)建筑應(yīng)與大自然和諧，主張因地制宜，追求從生態(tài)、健康的角度關(guān)注居住質(zhì)量的整體提高。 更注重項(xiàng)目及企業(yè)文化的塑造企業(yè)文化最具象的表現(xiàn)是企業(yè)品牌，好的企業(yè)品牌能夠直接給消費(fèi)者信心，發(fā)展商品牌是消費(fèi)者在選購(gòu)別墅產(chǎn)品時(shí)衡量的重要指標(biāo)之一；企業(yè)文化及項(xiàng)目文化抽象的表現(xiàn)是，企業(yè)所倡導(dǎo)的居住理念，項(xiàng)目所營(yíng)造的人文環(huán)境能夠打動(dòng)目標(biāo)客戶，因此，要目標(biāo)客戶真正被打動(dòng)，就需要將消費(fèi)者需求融入項(xiàng)目或企業(yè)文化中去。關(guān)外相當(dāng)多的土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，且規(guī)劃容積率不高，開發(fā)商獲得這些土地資源時(shí)，通常采取別墅類物業(yè)規(guī)劃，以求實(shí)現(xiàn)最高的投資價(jià)值和收益。 體驗(yàn)營(yíng)銷——在銷售過(guò)程中讓消費(fèi)者提前體驗(yàn)別墅生活方式，刺激客戶消費(fèi)欲望。 輿論引導(dǎo)——最常見的方式是客戶聯(lián)誼會(huì)、專家性的導(dǎo)購(gòu)、尋找意見領(lǐng)袖三種方式。此外，還有內(nèi)地人士。鹽田區(qū)未來(lái)供應(yīng)主要在大小梅沙、三洲田，預(yù)計(jì)隨著東部華僑城的滾動(dòng)開發(fā)和濠信、心海別墅項(xiàng)目的推出以及天琴灣頂級(jí)獨(dú)立別墅的帶動(dòng)，片區(qū)價(jià)格會(huì)有一定上升。這類風(fēng)格的設(shè)計(jì)，從空間設(shè)計(jì)上力求給人舒適自然的感受；在材質(zhì)的選擇上，更注重利用自然生態(tài)資源，主張因地置宜；在色彩的組合，力求營(yíng)造氣氛和突顯特殊的設(shè)計(jì)風(fēng)格。深圳別墅對(duì)西式風(fēng)格的借鑒經(jīng)歷了從早期外觀局部的簡(jiǎn)單模仿，到建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及整體園林、空間布局的全面吸收過(guò)程。在近年的戶型設(shè)計(jì)中，一些產(chǎn)品通過(guò)建筑層高的控制技巧贈(zèng)送部分建筑面積，這些贈(zèng)送的空間主要表現(xiàn)在車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、地下室、露臺(tái)等功能區(qū)或休閑區(qū)，這些贈(zèng)送部分不計(jì)入?yún)⒖紮?quán)重內(nèi)?！竟δ軈^(qū)】功能分區(qū)項(xiàng)目仙泉山莊E型瑞河耶納F2型仙湖山莊C型云深處A型觀瀾高爾夫大宅D型總面積200230270523868功能區(qū)車庫(kù)－413554104客衛(wèi)1556510客衛(wèi)2554－5獨(dú)立書房9001223會(huì)議廳000060儲(chǔ)藏室－41（贈(zèng)送）－－－功能區(qū)必須具備的有公共衛(wèi)生間和車庫(kù)，其它如獨(dú)立書房、會(huì)議廳等則根據(jù)戶型面積的放大而選擇性增加，公共衛(wèi)生間面積在5平米左右，雙車位車庫(kù)的面積在40平米左右，獨(dú)立書房面積在10平米左右。設(shè)計(jì)上可以采用分離法或整體法。 、戶型結(jié)構(gòu)【功能分區(qū)明顯】首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。未來(lái)片區(qū)推出含別墅的物業(yè)星河丹堤、圣莫麗斯、瀅水灣等都將受到關(guān)注?！敬笕A僑城片區(qū)】 隨著波托菲諾推出單價(jià)5萬(wàn)元以上大面積獨(dú)立別墅，大華僑城片區(qū)成為深圳別墅的焦點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)波托菲諾將陸續(xù)推出大規(guī)模別墅單位，加上紅樹灣片區(qū)還有數(shù)量可觀的低密度土地，大華僑城片區(qū)將繼續(xù)成為未來(lái)深圳別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域?！敬笕A僑城片區(qū)】 包括紅樹灣、沙河、華僑城三個(gè)區(qū)域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高爾夫景觀優(yōu)勢(shì)，與香蜜湖片區(qū)類似，同樣可以遠(yuǎn)離城市喧囂又不脫離城市繁華。 【葵涌大鵬灣片區(qū)】得益于天然的大鵬灣海景，給當(dāng)?shù)氐膭e墅創(chuàng)造了良好的外圍環(huán)境。銀湖別墅區(qū)因?yàn)槠淙姝h(huán)山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園別墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉?jiǎng)e墅和銀谷別墅，內(nèi)外連成一片，成為深圳別墅最集中的片區(qū)。伴隨著別墅開發(fā)的熱潮，開發(fā)區(qū)位從局部的點(diǎn)式開發(fā)發(fā)展到區(qū)域性規(guī)?；?，并逐步形成了階段性開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 從建筑形態(tài)上一般分為SINGLE FAMILY HOUSE——獨(dú)立別墅、TWO FAMILY HOUSE——雙拼別墅、TOWNHOUSE——聯(lián)排別墅。編委：指導(dǎo)：梁容 潘軍編委：路瑩 隆顥研究團(tuán)隊(duì)：青忠貴 劉啟 陳俊伊 張縣庭 吳茂萍 吳剛第一部分 概述 現(xiàn)在常說(shuō)的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國(guó)外的兩種物業(yè)類型：一種是House，一種是Villa。 別墅來(lái)到中國(guó)后，除引進(jìn)了以上幾種別墅形態(tài)外，受土地資源的限制，還衍生出一種疊拼別墅?！按筌S進(jìn)”過(guò)后，寶安、龍崗出現(xiàn)了較多的“無(wú)人”別墅群和“辦公”別墅群，如龍華梅花山莊、布吉龍泉?jiǎng)e墅、溪涌御海灣山莊等。較早形成的是銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基
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