年度深圳別墅市場分析研究報告-閱讀頁
2025-05-10 01:18本頁面
【正文】 以下，工人房面積能滿足基本居住條件即可，一般在710平米左右。、各類型別墅功能分區(qū)的權重【同面積不同類型】戶型面積相近，居家型別墅的休息區(qū)比重較大，功能區(qū)比重略小，而休閑度假型別墅則休息區(qū)比重略小，功能區(qū)比重放大。【不同面積度假型】不同面積的休閑度假別墅，面積越大，越強調(diào)休閑區(qū)與功能區(qū)的細化與完善，所占比重越大，休息區(qū)與生活區(qū)則根據(jù)具體情況進行配置。深圳別墅發(fā)展歷時較短，建筑、園林風格的發(fā)展，歸納起來可分為中式嶺南風格、西式古典懷舊、現(xiàn)代、有機結合等幾種。此類建筑最明顯的特征是，在建筑裝飾上，注重屋脊、梁架等，大量采用精致的木雕、石雕、磚雕，結合花卉、植被等裝飾材料；在建筑結構上，多數(shù)具有外部圍閉而內(nèi)部通透散熱的特征，設計時注重防風、防潮、防腐功能，力求保持與外界的有序連接同時還保持一定距離。體現(xiàn)在建筑風格上，部分別墅開始以古典懷舊風格作為產(chǎn)品亮點，另一部分別墅則將兩者有機結合。西班牙風格的典型特色是：拱門、矮墻、塔樓和筒瓦，西班牙式的小開窗，外挑門亭、弧型窗；法式別墅以陡直的坡屋頂，青灰色瓦片及入口處外墻裝飾線條等突出個性；英式別墅則在山墻式坡屋頂、深色木質(zhì)外墻飾條、造型優(yōu)美的磚墻煙囪等細節(jié)體現(xiàn)；美國別墅則提煉和匯總了美國本土文化的自由、愜意、奔放、隨性等特征。西班牙建筑風格對深圳別墅風格影響最大?，F(xiàn)代風格建筑作品普遍的特性是：平屋頂，不對稱的布局，光潔的白墻面，簡單的檐部處理，玻璃窗，很少用或完全不用裝飾線腳等等。17英里背山面海，戶戶觀景空中花園，客廳的落地玻璃窗，視野開闊，采光充沛。有機結合的建筑風格是指，對各種建筑元素自由組合，不講求固定的章法，只注重美學效果和功能實用，創(chuàng)造出新的建筑形式。從設計角度而言，追求審美的目的，表達設計師的創(chuàng)作理念，同時充分考慮居住者的需求，精神層面的滿足，主張達到美觀與實用并重。 如今，建筑風格的追求依然注重外形美觀，但已不再是單純恪守某種固定章法，主張將各種建筑形式自由組合，主張根據(jù)居者的需求來組合各種因素，因地制宜，力求各個細節(jié)的安排合情合理，有兩個明顯的趨勢：1）設計更趨向以人為本，即更注重居者的需求滿足，并以之為設計導向。價格分析觀察近四年來各區(qū)二級市場別墅物業(yè)均價表現(xiàn)可見，羅湖、福田；鹽田區(qū)從2001年開始出現(xiàn)獨立別墅項目，價格與羅湖、南山持平，但銷售受阻，間內(nèi)；龍崗、寶安區(qū)由于轄區(qū)范圍較大，不同片區(qū)價格差異大，因此價格彈性也較大，近年有別墅物業(yè)推出的龍華、坂田、溪涌等片區(qū)價格水平在60007000元區(qū)間，2004年兩區(qū)受觀瀾高爾夫大宅和龍崗17英里的影響，價格拉升比較明顯。福田、南山供應比較集中在環(huán)香蜜湖和大華僑城片區(qū)，別墅物業(yè)價格仍會上升。龍崗別墅物業(yè)供應將聚焦橫崗和東部濱海區(qū)域，寶安別墅物業(yè)供應除梅林關口和觀瀾高爾夫物業(yè)外，尖崗山片區(qū)是最大的熱點，由于兩區(qū)別墅物業(yè)總體價格基數(shù)較低，預計兩區(qū)別墅價格升幅較大，將建立新的價格標竿。） 觀察以上抽樣調(diào)查表，較少有項目投資回報率能達到8％，租賃環(huán)境比較好的半山海景別墅、龜山別墅等的租賃回報僅58％，隨著二手別墅價格的迅速攀升，租賃回報更低，因此，別墅物業(yè)租賃水平不能反映真實的物業(yè)價值！觀察二手別墅在買賣市場的表現(xiàn)，大部分區(qū)域別墅物業(yè)價格明顯上升，升值幅度普遍都在14％以上，其中升值幅度較大的是華僑城、香蜜湖、蛇口半山和東部海岸的項目?？蛻舴治錾钲趧e墅物業(yè)的消費者從區(qū)域分主要有三大類：本地、香港和外籍人士。在本地購買別墅的外籍人士主要是在本地工作，對區(qū)域有一定的了解，購買用來自住或投資，蛇口作為改革開放的前沿，聚集了大量的外籍人士，他們從租住別墅開始，逐漸了解蛇口并置業(yè)，因此，外籍人士主要消費在蛇口，對其它區(qū)域市場的影響不大。本地消費者又分為資本階層和知富階層。營銷方式探討別墅營銷方式伴隨別墅市場發(fā)展也經(jīng)歷了從“釣魚式”被動營銷到多種營銷渠道的組合運用，并越來越“主動”?！?有效的媒體組合——宣傳渠道針對別墅目標客戶群體，比如采用高端客戶關注較多的報紙財經(jīng)版面與機場戶外廣告作為組合媒體作宣傳，這種模式的適用范圍比較廣。通過輿論引導可以提高項目的口碑宣傳效果、促進客戶交流并形成圈子文化，比較適合經(jīng)濟型別墅營銷?！?網(wǎng)絡宣傳——新知富階層對網(wǎng)絡的運用較多，通過專業(yè)的別墅網(wǎng)站能更集中的展示別墅物業(yè)，節(jié)約高端客戶挑選物業(yè)的時間，相信比簡單的宣傳網(wǎng)頁制作更有容易吸引目標客戶。這種方式對工程進度要求較高，比如園林環(huán)境、配套等提前投入使用，讓客戶體驗。這種方式比較適合土地資源稀缺、土地占有率高的頂級別墅項目。【經(jīng)濟】進入大規(guī)模別墅時代隨著深圳關內(nèi)可開發(fā)土地資源的減少，政府加快關外的開發(fā)。如尖崗山項目、振業(yè)城、17英里等都處在較偏僻的地區(qū)，都建設成了大規(guī)模的別墅區(qū)，一方面有效的規(guī)避了關外如交通、生活配套方面的不足，更能在規(guī)劃上有效的利用原有自然資源。近年上市的別墅項目在規(guī)劃設計、戶型設計、園林設計、建筑外立面、建筑建材品質(zhì)等方面比2000年前的產(chǎn)品要高一個檔次。因此，一方面我們看到 了別墅在功能、結構、建筑風格、規(guī)劃上越來越趨完美；另一方面，越來越多的開發(fā)商開始關注提高企業(yè)、項目的品牌和文 化，以提高產(chǎn)品附加值，增加市場競爭的賣點。很明 顯，真正具有內(nèi)在精神的項目比普通別墅項目具有更加鮮明的形象。 【生態(tài)】硬件配置注重環(huán)保、節(jié)能發(fā)展商在材料選擇上突出節(jié)約資源、減少污染、創(chuàng)造健康與舒適的住宅環(huán)境，同時還較多的運用智能化設施減少居住過程中產(chǎn)生的污染、節(jié)約能源。使建筑就像從大自然里生長出來似的，并力圖把室內(nèi)空間向外伸展，把大自然景色引進室內(nèi)。33 / 33
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