【正文】 8元/平方米。湖畔華庭二期國(guó)慶大優(yōu)惠推震撼價(jià)8228元/平，08年簽約196套，均價(jià)為11454元/平方米。福隆國(guó)際、海峽國(guó)際社區(qū)兩項(xiàng)目也因島內(nèi)優(yōu)質(zhì)的地段給兩個(gè)樓盤帶來了可觀的銷量。其他還有南中山景疊院和世茂國(guó)際等盤銷售量也還不錯(cuò)，交易量均在百套。（二）湖里區(qū)湖里特價(jià)房08賣的最好對(duì)比07年的5587套，下跌67%。綜觀湖里區(qū)住宅均價(jià)全年走勢(shì)，8月為全年最高價(jià)，一平方米高達(dá)16010元，1月至4月，價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，在14000元/平方米以上，5月開始，小幅下跌至13613元/平方米。該區(qū)08年成交最多的樓盤來自濱北的都市港灣，該樓盤在11月和12月兩個(gè)月內(nèi)放量成交，全年成交407套，均價(jià)8187元/平方米，該盤也是08年賣得最好的樓盤。位于雙十中學(xué)正對(duì)面的水晶森林(晶尚名居)同樣因降價(jià)而取得不錯(cuò)的成績(jī)，該樓盤08年簽約327套，均價(jià)8633元/平方米，事實(shí)上該盤簽約量集中在12月，而在該月的均價(jià)僅7062元/平方米。國(guó)際國(guó)慶后推新挑高小戶型，讓諸多購(gòu)房者眼前一亮，該項(xiàng)目今年銷量排在第三位，08年簽約157套，均價(jià)13266元/平方米?？偛眯叙^（源昌豪庭）和聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)各自成交124套和121套簽約，均價(jià)分別為15110元/平方米和13720元/平方米。（三）海滄區(qū)房?jī)r(jià)一路走低 單價(jià)同比微漲62元08年海滄住宅成交均價(jià)走勢(shì)和07年恰恰相反，07年一路上揚(yáng)，而08年卻一路走低，08年住宅均價(jià)基本回落至07年年初水平。綜觀海滄區(qū)住宅均價(jià)全年走勢(shì)，以7月份為分水嶺，整體先揚(yáng)后抑、高開低走，呈平穩(wěn)下降走勢(shì)。最終以12月份的5812元/平方米“慘淡”收?qǐng)?。華僑金海岸表現(xiàn)出眾，該盤全年成交299套，占全區(qū)五分之一以上；7840元/平的均價(jià)，撐起全區(qū)的半邊天，是使海滄全年均價(jià)仍“咬”住7000元大關(guān)的“功臣”之一。較07年的5761套，銳減4312套，跌幅達(dá)75%。華僑金海岸因其地段優(yōu)勢(shì)及較高的性價(jià)比，榮登08年海滄區(qū)住宅成交量“頭把交椅”，該樓盤全年共成交299套，均價(jià)7840元/平方米。華僑金海岸推出50套總價(jià)6679萬房源后，更是錦上添花，該月的成交量飆升至77套，高居全市住宅成交量首位。華僑金海岸08年后半程略顯“疲憊”，其下半年僅成交67套，占全年比重的22%。天御、未來海岸系天御290套，未來海岸系6500元/平方米左右的價(jià)格略低于海滄區(qū)全年均價(jià)，是天御、天心島受購(gòu)房者青睞的重要原因之一，但作為國(guó)企的“海投房產(chǎn)”，其品牌效應(yīng)及影響也不容小視。但之后，隨著島內(nèi)各盤價(jià)格的大幅下調(diào)，購(gòu)房者的眼球迅速轉(zhuǎn)移到島內(nèi)，9—12月海滄的成交量也略顯疲態(tài)，每月縮水至100套左右。相對(duì)07年的3606套，下跌了64%。 綜觀集美區(qū)住宅均價(jià)全年走勢(shì)，1月至4月價(jià)格幅度在6300—6600元/平方米之間。從2008年7月開始集美房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，9月均價(jià)6270元/平方米，10月大幅下跌至5588元/平方米；11月跌至5479元/平方米；12月繼續(xù)下滑至5318元/平方米，為全年最低價(jià)。大學(xué)康城二期。夏商12月30日，項(xiàng)目年底沖刺，推出全新團(tuán)購(gòu)價(jià)—— 3588元/平起，年底熱銷使該盤穩(wěn)居08全年集美區(qū)銷售冠軍寶座。3月14日正式推出100套精選戶型，4988——5988元/㎡，五一期間在4988元每平起價(jià)的基礎(chǔ)上，購(gòu)房便送價(jià)值6萬元精裝修；9月5日起價(jià)正式調(diào)整至4588元每平米起；12月25日項(xiàng)目銷售價(jià)格調(diào)整至2888元/平方米起，引發(fā)搶盤高潮。泉水灣。項(xiàng)目9月26日正式推出國(guó)慶特惠，6888元每平米，10月16日價(jià)格小幅度上漲7600元/平方米起。集美大學(xué)灣一期銷售87套，均價(jià)7367元每平米，集美大學(xué)灣二期（天鵝美苑）12月5日推出4998元每平米的特價(jià)房也吸引了不少購(gòu)房者目光。（五）同安區(qū)同安08年量跌五成 住宅均價(jià)5644元/平 同安區(qū)08年住宅成交1068套，占全市住宅成交的12%。該區(qū)08年住宅均價(jià)為5644元/平米，比07年的5463元/平米，一平方米單價(jià)多了181元。5月均價(jià)為全年最高價(jià)，一平方米高達(dá)7250元。與5月相比，6月均價(jià)下跌近800元/平米，跌至6474元/平米。8月住宅均價(jià)首次“破6”，僅為5785元/平米。10月價(jià)格略有回升，11月住宅均價(jià)降低，為4529元/平米。作為08年同安區(qū)成交之首的同安大唐世家三期，全年共成交280套，均價(jià)7040元/平米，占同安區(qū)全年成交總套數(shù)的26%。大唐世家三期的熱銷主要是地段、品質(zhì)和適時(shí)推盤時(shí)間三重作用的結(jié)果：該樓盤于08年4月開盤，此時(shí)同安區(qū)住宅均價(jià)仍處在上行階段，購(gòu)房者買房心切；加之周邊配套齊全，地處繁華地段，因而銷量十分可觀。同城灣二期因其甲殼蟲小戶型走俏，帶動(dòng)整體成交量的上漲，從而成為同安區(qū)2008年成交量第二的樓盤。其中，9月成交量最為集中，當(dāng)時(shí)同安區(qū)住宅成交256套，廈航究其原因，主要是因?yàn)閺B航 08年同安區(qū)成交量第三的樓盤為禹洲盡管該樓盤12月才開始正式對(duì)外，但其每平米三千元左右的團(tuán)購(gòu)價(jià)格，以及與集大老師簽訂的團(tuán)購(gòu)協(xié)議直接拉動(dòng)了銷量的上漲。大學(xué)城共成交126套，均價(jià)為4209元/平米。其推出的3850元/平米開盤價(jià)，以及極富地域特色的東南亞實(shí)景園林最令購(gòu)房者心動(dòng)。另一方面，占據(jù)同安區(qū)2008年住宅成交量前十強(qiáng)的還有：鳳凰城、蕓溪居住公園、尚美花城、麗水云天等。價(jià)格方面，該區(qū)08年住宅均價(jià)為6954元/平方米，同比07年的6056元/平方米，上漲了15%。翔安區(qū)08年度共有4個(gè)項(xiàng)目有成交備案，片區(qū)銷售節(jié)點(diǎn)集中于上半年。值得一提的是，在翔安區(qū)08年度住宅成總交量中 ，位于區(qū)府大道與馬新路交叉口的匯景新城中心，以極其明顯的優(yōu)勢(shì)，領(lǐng)跑翔安樓市，可謂該片區(qū)08年最熱的樓盤。該區(qū)其他項(xiàng)目，如由廈門特房集團(tuán)打造的兩個(gè)項(xiàng)目：位于翔安水瓊線以南的“特房美地雅登”今年也各有44套和34套簽約入賬，均價(jià)分別為6092元/平和6793元/平。回顧08年廈門樓市，可用“萬象紛呈”四個(gè)字來形容，但這“萬象”并非均勻分布在一年的各個(gè)時(shí)段。此外，由于地產(chǎn)不景氣，“現(xiàn)房”比 “期房”更受購(gòu)房者青睞，一時(shí)間“現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房”四起。（1）異地營(yíng)銷陌生到熟知在逐漸結(jié)束“賣房子像賣白菜”的日子后，廈門消費(fèi)群體的理性程度愈發(fā)深化。而海峽西岸中心城市的輻射影響力也決定廈門不可能拘泥于此，更大市場(chǎng)需求空間則來自于像泉州、漳州、龍巖、三明、莆田等廈門周邊地級(jí)市，甚至延伸至省外、國(guó)外——正所謂“海納百川，方能成其深”。美地雅登和特房如此案例舉不勝舉，對(duì)于廈門市場(chǎng)而言，未來大型地產(chǎn)項(xiàng)目的跨區(qū)域化已是大勢(shì)所趨，“大眾營(yíng)銷”也將逐步為“分眾營(yíng)銷”所取代。一城市狂歡節(jié)”、“十夏商值得關(guān)注的是，活動(dòng)雖豐富熱鬧，但其定位需與各自樓盤相得益彰，方能收效顯著。（3）體驗(yàn)式營(yíng)銷理念與價(jià)值2007年面市的萬科裝修樣板房、布置購(gòu)房通道、設(shè)定好交付毛坯房的標(biāo)準(zhǔn)等措施，將人性化與標(biāo)準(zhǔn)化緊密融合，讓潛在置業(yè)人群親身體驗(yàn)到萬科的品質(zhì)?，F(xiàn)在，越來越多的廈門樓盤開始在顧客體驗(yàn)上下功夫。顯然，廈門的體驗(yàn)營(yíng)銷已經(jīng)風(fēng)生水起，樣板房營(yíng)造的普及化更成為一種趨勢(shì)，其貫述的不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)越，其更多是對(duì)開發(fā)企業(yè)開發(fā)理念，產(chǎn)品價(jià)值的一個(gè)整體詮釋。（5）直接打價(jià)格戰(zhàn)提及年末降價(jià)風(fēng)，最引人矚目的要數(shù)都市港灣的6字頭房?jī)r(jià)。在廈房股份的影響力與島內(nèi)6字頭房?jī)r(jià)的超強(qiáng)吸引力的雙重作用下，都市港灣自10月底至11月，霸占了人們的目光，成為購(gòu)房者們交流時(shí)的必談話題。隨后香山禾祥尚筑、樂活小鎮(zhèn)等樓盤迅速跟風(fēng)降價(jià)，廈門一時(shí)降價(jià)聲不斷，一定程度上刺激了成交量的上升。金域藍(lán)灣海峽國(guó)際社區(qū)香山禾祥尚筑禹州五緣灣1號(hào)福隆領(lǐng)秀城1國(guó)貿(mào)藍(lán)海第五四部分 2009年走勢(shì)預(yù)測(cè)一、上半年房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出，2009年，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。事實(shí)上，在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房?jī)r(jià)格也可能將面臨方向性的調(diào)整。二、成交有望逐步回暖連續(xù)五次降息、降低首套住宅首付、降低購(gòu)房稅費(fèi)，有助于提升消費(fèi)的購(gòu)房能力，從目前市場(chǎng)銷售上效果已初步顯現(xiàn)。但對(duì)于改善性、及投資性需求仍采用壓制的政策，成交量將難以大幅回升。未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃；2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。但從目前市場(chǎng)狀況分析明年上半年，樓市不可能回暖。 而由于2008年市場(chǎng)形勢(shì)低迷，預(yù)計(jì)2009年土地整體價(jià)格將下調(diào)。且今后的保障性住房也將由原來政府提供相關(guān)政策、企業(yè)為主體開發(fā)的模式慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橐徊糠钟烧鲗?dǎo)來建設(shè)。未來，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展將大致向兩端分化：一種是政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)。開發(fā)商將會(huì)更傾向于開發(fā)一些高端、特色的個(gè)性化住宅產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)上中產(chǎn)以上階層二次或多次置業(yè)的居住、投資需求。從六月份開始，便有地方政府出臺(tái)政策，鼓勵(lì)購(gòu)房者入市買房。 放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)消費(fèi)的政策之后，中央和地方各級(jí)政府還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策，刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費(fèi)? 這些政策包括購(gòu)房退稅、放松購(gòu)房入戶、繼續(xù)降息、徹底放松投資性及改善性購(gòu)房需求等。35 /