【正文】 別墅市場可以劃分為以下幾個較成型的區(qū)域： 別墅市場區(qū)域分布示意圖 區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當規(guī)模，可以進一步細分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開發(fā)始于90年代初，早期以聯體別墅為主。目前區(qū)域內聯體別墅均價3500—4000元/m2，雙聯別墅4000—5000元/m2，獨立別墅均價5500—8000元/m2?！粜枨蠼Y構決定了區(qū)域內面積控制較好的獨立別墅在將在競爭中占據先機。工程進度：準現房物管單位、費用：金城物業(yè)、3）內部規(guī)劃全小區(qū)規(guī)劃均以獨立別墅為主，共135幢。環(huán)境設計突出外部空間及環(huán)境的整體設計安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺。 銷售進度 70%?！?規(guī)劃考慮了價值對等原則，聯體別墅布置在相對地塊基本價值較低的臨場東路一側?！?房型設計中將“新古典主義”美學理論結合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評選”，當前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點之處。◆ 發(fā)展商上海新世界正潤置業(yè)有限公司的品牌效應對其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實力。雖然當時九亭的物業(yè)配套設施還屬于起步階段，淶亭路尚未開通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是3040萬元一套別墅的定價還是對多數喜愛別墅物業(yè)的消費群體產生了一定的誘惑力。 近年來，九亭別墅市場價格增長實現了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經典也隨之水漲船高，長期以來區(qū)位概念對九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經基本消除，甚至直逼莘莊的同類物業(yè)。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調整，雖然總價適當放大，但銷售依舊紅火。這從另一方面也反映了九亭別墅市場的影響日益擴大以及上海房地產市場對別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。典型樓盤解析新上?；▓@洋房/三盛頤景園——滬閔路沿線區(qū)域該區(qū)域的別墅以聯體別墅占絕對主導。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項目的開工，從而奠定了閔行聯體別墅市場價值?！櫞髀费鼐€區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯體、疊加等經濟型別墅占了主導地位，其50100萬之間的總價，相當于環(huán)線附近的一套公寓價格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況 早在10年前，滬青平公路沿線就出現一陣別墅開發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨特的優(yōu)勢，因此成為上海一個重要別墅區(qū)。簡析318國道的便捷優(yōu)勢加之環(huán)境和價格優(yōu)勢，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭奪客戶上具有較強競爭力，而且取得較好的銷售業(yè)績。另外值得一提的是西側依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國際華城等景觀稀有別墅，呈現出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關注的。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國家級旅游區(qū)的佘山風景區(qū)，其投資的價值日漸為眾多發(fā)展商所看好。而香港天安集團和明鴻集團麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部，根據澳大利亞著名設計公司COX公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的3760畝范圍內，建造一座國內首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。簡析佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點區(qū)域，佘山銀湖別墅開盤時眾多港臺明星的齊“造勢”及近期天價豪宅——上海紫園的登場吸引了眾多眼球，確實此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開通，無論地段、交通、環(huán)境等無不具備了頂級豪宅的因素，此點從上述樓盤的銷售形勢亦可看出。 物管單位、費用：丸紅；2元/ m23）內部規(guī)劃整個小區(qū)規(guī)劃了200多幢獨立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現實主義建筑的巧妙結合，景觀設計中強調推土造坡及引水饒屋，力圖展現法國南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。 內部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實景圖 佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號（方松路口）規(guī)劃示意圖發(fā)展商：廣東黃河實業(yè)集團上海房地產有限公司代理商：旭陽傳播月 2）交通情況經方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設中）、延安路高架中心20分鐘可達市中心。30000平方米的人工湖及小區(qū)內錯綜復雜的河流使得一期真正實現戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設計成為一大亮點。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會所無不彰顯目標客戶群的高貴身份。交付日期一期今年10月交付 立面實景圖6）淺析佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產品，自今年元月開盤以來，銷售相當順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體加以闡述： ◆ 定位從案名就可發(fā)現，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎和依托，與市場對接時強調區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領袖”，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮。另外佘山銀湖別墅引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格對其建筑價值提升不可忽視的作用?！?營銷佘山銀湖的售價達到了800010000萬元/m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長虹南路668號，由蘇州澄湖君安房地產有限公司開發(fā)，整體產品設計缺乏新意，且對小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨厚的地段資源下售價僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂觀。嘉苑別墅（上海領地）1）基本資料地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路658弄開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司營銷代理：上海華燕房地產經紀有限公司建筑、環(huán)境設計：上海建筑設計研究院占地面積：11萬平方米綠化率：85% 住宅單位：獨立別墅85幢工程進度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區(qū)配套：會所、網球場、健身房等 物管單位：自行管理物管費用：3元/月3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現房實景銷售價格獨立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價：750元/平方米每幢售價220萬元起 銷售進度 一期售罄，二期尚未推出5）淺析 嘉苑別墅去年6月開盤，號稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項目出入口位于當地一普通多層住宅