【正文】 管道全部銅管鋪設(shè)。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 12 細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述 —— 獨(dú)立別墅 上市量：約占全部的 10%。 市場(chǎng)偏好：具有上海海派文化特色。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 13 行情：是上海別墅 市場(chǎng)的主角 市場(chǎng)偏好：車(chē)程在 45 分鐘以內(nèi)。 代表樓盤(pán)：新上海里弄人家 /悅景園 奉賢 目前上海的別墅市場(chǎng)可以劃分為以下幾個(gè)較成型的區(qū)域： 別墅市場(chǎng)區(qū)域分布示意圖 奉賢 1998 年以后中低檔內(nèi)銷(xiāo)別墅開(kāi)發(fā)呈現(xiàn) 出供過(guò)于求的趨勢(shì)，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷(xiāo)售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤(rùn)別莊等。 簡(jiǎn)析 ◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級(jí)別墅生活園區(qū)”，而由于地價(jià)等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強(qiáng)大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對(duì)個(gè)體項(xiàng)目而言，會(huì)所及內(nèi)部配套的營(yíng)造亦至關(guān)重要。 奉賢 工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房 物管單位、費(fèi)用：金城物業(yè)、 元 /月海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 17 2）交通情況 20 分鐘至徐家匯。 小區(qū)內(nèi)建筑走勢(shì)西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動(dòng)靜結(jié)合。 4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 獨(dú)立： 272m2446m2 聯(lián)體： 230m2258m2 主力戶型 獨(dú)立： 310m2 聯(lián)體： 230m2 奉賢 銷(xiāo)售進(jìn)度 70%。 奉賢 ◆ 整體布局一般，值得一提的是開(kāi)發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬(wàn)平方米的超大型林蔭綠化群。 ◆ 價(jià)格中包含附加值較多，如贈(zèng)送進(jìn)口熱水器、家用中央空調(diào)、遙控車(chē)庫(kù)門(mén)，品牌家用水處理機(jī)等等多款家居必備品；且暗含了相當(dāng)部分花園面積的售價(jià)，從其銷(xiāo)售情況來(lái)看，目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)此種價(jià)格調(diào)控手段接受程度較高。 奉賢雖然當(dāng)時(shí)九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開(kāi)通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是 3040 萬(wàn)元一套別墅的定價(jià)還是對(duì)多數(shù)喜愛(ài)別墅物業(yè)的消費(fèi)群體產(chǎn)生了一定的誘惑力。 近年來(lái)，九亭別墅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從 2500 元／平方米跳至 4520 元／平方米，甚至連銷(xiāo)售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長(zhǎng)期以來(lái)區(qū)位概念對(duì)九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類(lèi)物業(yè)。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 21 簡(jiǎn)析 縱觀九亭別墅各盤(pán)，銷(xiāo)售情況普遍良好。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達(dá)到平均半年銷(xiāo)售 65%以上的 業(yè)績(jī)。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭別墅市場(chǎng)也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷(xiāo)售率得到保證的主要因素之一。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 22 —— 滬閔路沿線區(qū)域 該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對(duì)主導(dǎo)。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項(xiàng)目的開(kāi)工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)值。 —— 顧戴路沿線區(qū)域 顧戴路拓寬竣工以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。 綜述： 莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅占了主導(dǎo)地位，其 50100 萬(wàn)之間的總價(jià)，相當(dāng)于環(huán)線附近的一套公寓價(jià)格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。 奉賢 當(dāng)前區(qū)域熱點(diǎn)主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長(zhǎng)堤別墅等別墅的登場(chǎng)亮相該地區(qū)新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。其客戶主要為滬上私營(yíng)企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于 虹橋的別墅區(qū)。 典型樓盤(pán)解析 西郊景園 /國(guó)際華城 奉賢 而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。而香港天安集團(tuán)和明鴻集團(tuán)麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨(dú)資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，根據(jù)澳大利亞著名設(shè)計(jì)公司 COX 公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的 3760 畝范圍內(nèi)，建造一座國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構(gòu)想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設(shè)施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。 簡(jiǎn)析 佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點(diǎn)區(qū)域 ，佘山銀湖別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)眾多港臺(tái)明星的齊“造勢(shì)”及近期天價(jià)豪宅 —— 上海紫園的登場(chǎng)吸引了眾多眼球，確實(shí)此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開(kāi)通，無(wú)論地段、交通、環(huán)境等無(wú)不具備了頂級(jí)豪宅的因素，此點(diǎn)從上述樓盤(pán)的銷(xiāo)售形勢(shì)亦可看出。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 25 典型樓盤(pán)解析 云頂別墅 1）基本資料 地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口 發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司 代理商：上海盤(pán)古房產(chǎn)咨詢有限公司 建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó) DND 設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積： 430 畝 容積率： 綠化率：約 65% 建筑風(fēng)格：“超 現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格” 住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅 126 幢 工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分 （即球場(chǎng)周?chē)鷧^(qū)域）業(yè)已主體封頂。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖 奉賢 3）內(nèi)部規(guī)劃 整個(gè)小區(qū)規(guī)劃了 200 多幢獨(dú)立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實(shí)主義建筑的巧妙結(jié)合，景觀設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國(guó)南部“普羅旺斯 ”的原生態(tài)生活氣息。 內(nèi)部比照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的雙會(huì)所設(shè)計(jì)及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設(shè)施亦彌補(bǔ)了周邊配套的不足。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 27 主力戶型 主力戶型面積為 420 m2左右 5）銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售價(jià)格 總價(jià)： 200350 萬(wàn)元 /幢 花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià) ． ． ． ． ． ． ． ． 銷(xiāo)售進(jìn)度 樓盤(pán)目前銷(xiāo)售為一期單位，已售約 75%。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 28 佘山銀湖別墅 1）基本資料 地理位置：泗陳路 888 號(hào)（方松路口） 規(guī)劃示意圖 奉賢萬(wàn)欣房產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院 占地面積：總占地 7000 畝，一期 420 畝 容積率 ： 綠化率：近 80% 建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村別墅 住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅 130 幢 工程進(jìn)度：今年 10 月一期整體交付 物管單位、費(fèi)用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)有限公司 元 / m2 奉賢 30000 平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的河流使得一期真正實(shí)現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑 30 公分的成年大樹(shù)的引進(jìn)等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計(jì)成為一大亮點(diǎn)。 英式休閑康體配套及近 7000 平方米的超大豪華會(huì)所無(wú)不彰顯目標(biāo)客戶群的高貴身份。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 31 5）銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售價(jià)格 單價(jià)： 800010000 萬(wàn)元 /m2 花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià) ． ． ． ． ． ． ． ． 銷(xiāo)售進(jìn)度 樓盤(pán)目前銷(xiāo)售為一期單位，已售約 70%。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 32 6）淺析 佘山銀湖作為一個(gè)面對(duì)高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售相當(dāng)順利，且一期銷(xiāo)售至今已形成良好的知名度及美譽(yù)度，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營(yíng)銷(xiāo)等幾方面具體加 以闡述： ◆ 定位 從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場(chǎng)對(duì)接時(shí)強(qiáng)調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領(lǐng)袖”，可說(shuō)將地段的先天性優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮。 另外佘山銀湖別墅 引進(jìn)原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說(shuō)明了一種較純粹的建筑風(fēng)格對(duì) 其建筑價(jià)值提升不可忽視的作用。 ◆ 營(yíng)銷(xiāo) 佘山銀湖的售價(jià)達(dá)到了 800010000 萬(wàn)元 /m2，但銷(xiāo)售情況依然火爆，可說(shuō)其營(yíng)銷(xiāo)策略起了積極的推動(dòng)作用，開(kāi)盤(pán)的成功造勢(shì)、案場(chǎng)的氛圍營(yíng)造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實(shí)力與以人為本的開(kāi)發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 33 虹橋地區(qū) 這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。 該區(qū)域的另一大特點(diǎn)是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺(tái)人士和外商組成。 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨(dú)院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。此類(lèi)別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價(jià)格基本 在２００萬(wàn)元以上，個(gè)別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 34 其他區(qū)域 主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對(duì)本項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)，我們挑選具一定可比性的樓盤(pán)進(jìn)行分析： 君安鄉(xiāng)村別墅 位于金澄湖休假開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)虹南路 668 號(hào)，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，且對(duì)小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨(dú)厚的地段資源下售價(jià)僅為 27303280 元 /m2，且銷(xiāo)售前景不容樂(lè)觀。 嘉苑別墅（上海領(lǐng)地） 1）基本資料 地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路 658 弄 開(kāi)發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)：上海建筑設(shè)計(jì)研究院 占地面積： 11 萬(wàn)平方米 奉賢 m2 嘉苑別墅規(guī)劃總平圖 奉賢 3）面積跨度及主力戶型 面積跨度 300m2373m2 花園面積在 8001300m2 主力戶型 320m2 4）銷(xiāo)售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實(shí)景 銷(xiāo)售價(jià)格 獨(dú)立別墅： 3860 元 /m24720 元 /m2 花園售價(jià)： 750 元 /平方米 每幢售價(jià) 220 萬(wàn)元起 奉賢 值得一提的是開(kāi) 發(fā)商對(duì)花園的處理，并非簡(jiǎn)單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹(shù)、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境頗為吸引人。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 38 第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析 一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積 687 平方公里，人口 52 萬(wàn)人，下轄 22 個(gè)鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)和上海市化學(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。