【正文】 內(nèi)。目前上海的別墅市場(chǎng)可以劃分為以下幾個(gè)較成型的區(qū)域：別墅市場(chǎng)區(qū)域分布示意圖區(qū)域分布示意圖莘松地區(qū)莘松地區(qū)是本市別墅起始區(qū)之一，目前已形成相當(dāng)規(guī)模，可以進(jìn)一步細(xì)分為新橋地區(qū)、九亭地區(qū)、滬閔路沿線區(qū)域及顧戴路沿線區(qū)域，以下我們將分別加以闡述：——新橋地區(qū)基本情況該區(qū)域別墅開(kāi)發(fā)始于90年代初，早期以聯(lián)體別墅為主。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價(jià)3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨(dú)立別墅均價(jià)5500—8000元/m2。◆需求結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好的獨(dú)立別墅在將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房物管單位、費(fèi)用：金城物業(yè)、3）內(nèi)部規(guī)劃全小區(qū)規(guī)劃均以獨(dú)立別墅為主，共135幢。環(huán)境設(shè)計(jì)突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排，近六萬(wàn)平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨(dú)創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營(yíng)造出典雅高尚而富有詩(shī)情畫(huà)意的空間感覺(jué)。銷售進(jìn)度70%?！?規(guī)劃考慮了價(jià)值對(duì)等原則，聯(lián)體別墅布置在相對(duì)地塊基本價(jià)值較低的臨場(chǎng)東路一側(cè)。◆ 房型設(shè)計(jì)中將“新古典主義”美學(xué)理論結(jié)合上海海派居住理念，獲選“2000年上海最佳房型評(píng)選”，當(dāng)前又推出的9種2001年新版房型，確有其可圈點(diǎn)之處。◆ 發(fā)展商上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對(duì)其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬(wàn)平方米建筑完全封頂之后再行開(kāi)始的，顯示了其不同凡響的開(kāi)發(fā)實(shí)力。雖然當(dāng)時(shí)九亭的物業(yè)配套設(shè)施還屬于起步階段，淶亭路尚未開(kāi)通，公共交通只有一些市郊的公交線路；但是3040萬(wàn)元一套別墅的定價(jià)還是對(duì)多數(shù)喜愛(ài)別墅物業(yè)的消費(fèi)群體產(chǎn)生了一定的誘惑力。 近年來(lái)，九亭別墅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，長(zhǎng)期以來(lái)區(qū)位概念對(duì)九亭地區(qū)別墅造成的不利影響已經(jīng)基本消除，甚至直逼莘莊的同類物業(yè)。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。這從另一方面也反映了九亭別墅市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。典型樓盤解析新上?；▓@洋房/三盛頤景園——滬閔路沿線區(qū)域該區(qū)域的別墅以聯(lián)體別墅占絕對(duì)主導(dǎo)。隨后君臨天下花園、水仙苑、圣淘沙等一大批項(xiàng)目的開(kāi)工，從而奠定了閔行聯(lián)體別墅市場(chǎng)價(jià)值。——顧戴路沿線區(qū)域顧戴路拓寬竣工以來(lái)，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費(fèi)概念初露雛形。綜述：莘松地區(qū)是滬上掀起別墅第二次浪潮的主要發(fā)源地，聯(lián)體、疊加等經(jīng)濟(jì)型別墅占了主導(dǎo)地位，其50100萬(wàn)之間的總價(jià)，相當(dāng)于環(huán)線附近的一套公寓價(jià)格，因而此處別墅多以出售為主，鮮有出租者。滬青平公路沿線區(qū)域基本情況早在10年前，滬青平公路沿線就出現(xiàn)一陣別墅開(kāi)發(fā)熱潮，由于此區(qū)域既是西郊重要門戶，又擁有淀山湖這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因此成為上海一個(gè)重要?jiǎng)e墅區(qū)。簡(jiǎn)析318國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)加之環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭(zhēng)奪客戶上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且取得較好的銷售業(yè)績(jī)。另外值得一提的是西側(cè)依傍于淀山湖河畔的威尼斯花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，呈現(xiàn)出休閑性度假的物業(yè)特性，這也是我們需要關(guān)注的。而作為上海海拔最高處之一，上海的“后花園”，集休閑、度假、旅游為一體的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的佘山風(fēng)景區(qū)，其投資的價(jià)值日漸為眾多發(fā)展商所看好。而香港天安集團(tuán)和明鴻集團(tuán)麾下的香港信溢投資有限公司近日也宣布，在洞涇鎮(zhèn)獨(dú)資創(chuàng)辦上海佘山鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，根據(jù)澳大利亞著名設(shè)計(jì)公司COX公司的規(guī)劃，在沈磚公路以北的3760畝范圍內(nèi)，建造一座國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的具有優(yōu)秀規(guī)劃構(gòu)想、優(yōu)越休閑度假空間、優(yōu)等文化教育設(shè)施和優(yōu)良生活居住環(huán)境的新型人文社區(qū)。簡(jiǎn)析佘山地區(qū)近期一直是上海樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，佘山銀湖別墅開(kāi)盤時(shí)眾多港臺(tái)明星的齊“造勢(shì)”及近期天價(jià)豪宅——上海紫園的登場(chǎng)吸引了眾多眼球，確實(shí)此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開(kāi)通，無(wú)論地段、交通、環(huán)境等無(wú)不具備了頂級(jí)豪宅的因素，此點(diǎn)從上述樓盤的銷售形勢(shì)亦可看出。物管單位、費(fèi)用：丸紅；2元/ m23）內(nèi)部規(guī)劃整個(gè)小區(qū)規(guī)劃了200多幢獨(dú)立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實(shí)主義建筑的巧妙結(jié)合，景觀設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國(guó)南部“普羅旺斯”的原生態(tài)生活氣息。內(nèi)部比照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的雙會(huì)所設(shè)計(jì)及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設(shè)施亦彌補(bǔ)了周邊配套的不足。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實(shí)景圖佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號(hào)（方松路口）規(guī)劃示意圖發(fā)展商：廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司代理商：旭陽(yáng)傳播月2）交通情況經(jīng)方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設(shè)中）、延安路高架中心20分鐘可達(dá)市中心。30000平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的河流使得一期真正實(shí)現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹(shù)的引進(jìn)等使得銀湖別墅的景觀設(shè)計(jì)成為一大亮點(diǎn)。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會(huì)所無(wú)不彰顯目標(biāo)客戶群的高貴身份。交付日期一期今年10月交付立面實(shí)景圖6）淺析佘山銀湖作為一個(gè)面對(duì)高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開(kāi)盤以來(lái)，銷售相當(dāng)順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽(yù)度，對(duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營(yíng)銷等幾方面具體加以闡述：◆ 定位從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎(chǔ)和依托，與市場(chǎng)對(duì)接時(shí)強(qiáng)調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領(lǐng)袖”，可說(shuō)將地段的先天性優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮。另外佘山銀湖別墅引進(jìn)原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說(shuō)明了一種較純粹的建筑風(fēng)格對(duì)其建筑價(jià)值提升不可忽視的作用?！?營(yíng)銷佘山銀湖的售價(jià)達(dá)到了800010000萬(wàn)元/m2，但銷售情況依然火爆，可說(shuō)其營(yíng)銷策略起了積極的推動(dòng)作用，開(kāi)盤的成功造勢(shì)、案場(chǎng)的氛圍營(yíng)造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實(shí)力與以人為本的開(kāi)發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。近年來(lái)該區(qū)域相繼開(kāi)發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價(jià)格不菲，“入住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。市中心區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見(jiàn)。其他區(qū)域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對(duì)本項(xiàng)目的地塊特點(diǎn)，我們挑選具一定可比性的樓盤進(jìn)行分析：君安鄉(xiāng)村別墅位于金澄湖休假開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)虹南路668號(hào)，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏新意，且對(duì)小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨(dú)厚的地段資源下售價(jià)僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂(lè)觀。嘉苑別墅（上海領(lǐng)地）1）基本資料地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路658弄開(kāi)發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司營(yíng)銷代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建筑、環(huán)境設(shè)計(jì)：上海建筑設(shè)計(jì)研究院占地面積：11萬(wàn)平方米綠化率：85% 住宅單位：獨(dú)立別墅85幢工程進(jìn)度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區(qū)配套：會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等 物管單位：自行管理物管費(fèi)用：3元/月3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實(shí)景銷售價(jià)格獨(dú)立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價(jià)：750元/平方米每幢售價(jià)220萬(wàn)元起銷售進(jìn)度一期售罄，二期尚未推出5）淺析嘉苑別墅去年6月開(kāi)盤，號(hào)稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時(shí)別墅市場(chǎng)上的契機(jī)，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項(xiàng)目出入口位于當(dāng)?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌?，而地塊