【正文】 一萬套以上）。從價格上看，上海別墅市場的產品結構與消費結構基本吻合，不存在大的結構性矛盾。另外，從２００１年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，去年１－９月平均容積率為１．３２，第三季度則為１．１６；而前年同期分別為１．８７和１．８３。排屋概念的出現(xiàn)，雙復式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨院住宅”，均可看作是別墅的衍生產物，表明市場開始真正走向成熟。第二部分、市場概況了解一、整體情況分析上海別墅市場趨向成熟上海別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進入90年代后期，隨著上海對外開放程度的進一步提高和房產業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。上海海灣別墅整體策劃案第一部分、項目研究背景為準確市場定位，我們對海灣項目進行了前期的市場調研。直至1998年下半年，隨著中國經濟的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國內經濟中心的上海的住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。近年來，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)１５％的幅度遞增，去年別墅的總體價格水平比前年上漲了10％，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢，別墅市場前景看好。進一步反映出今年投放市場的別墅仍將處于較大的上升趨勢。市場需求狀況分析——短期內需求增長有限目前上海約1700萬人口，以5口之家計算，約有340萬個家庭單位。因此，長期看好的別墅市場在短期內顯然是供過于求。市場前景預測從需求結構的角度分析，上海當前別墅市場較之以前有了質的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標志，正在悄然走入普通百姓的生活。別墅的綠化重點拋棄了中心圍合的景觀控制論，而以散點布置，確保一戶一景的綠化配比。面積：聯(lián)體—200平米左右，獨立—300平米左右——配套雙車位（主人車位+訪客車位）二套全進口中央空調（水冷型）智能型熱水供應器老年居室和太太書房地下家庭影視娛樂廳SPA——建材門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝室內管道全部銅管鋪設。代表樓盤：佘山銀湖別墅/云頂別墅/虹橋高爾夫/——聯(lián)體別墅主要分布區(qū)域：莘莊周邊主力總價范圍：70—80萬元主力面積范圍：250平米左右單價：3000—4000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內。1998年以后中低檔內銷別墅開發(fā)呈現(xiàn)出供過于求的趨勢，隨即中高檔產品需求轉旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤別莊等。典型樓盤解析淺水灣花園1）基本資料地理位置：莘松路999弄，西臨場東路發(fā)展商：上海新世界正潤置業(yè)有限公司代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司建筑設計：華東建筑設計研究院景觀設計：美國JY建筑規(guī)劃設計事務所占地面積：300畝容積率：綠化率：65%建筑風格：新古典建筑風格住宅單位：一期為獨立別墅，計104幢；二期為聯(lián)體別墅，計29幢108戶。小區(qū)內建筑走勢西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動靜結合。交付日期2002年12月6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運行良好，有以下幾點值得我們關注：◆ 提倡“新橋高級生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢并未很好的加以利用。◆ 價格中包含附加值較多，如贈送進口熱水器、家用中央空調、遙控車庫門，品牌家用水處理機等等多款家居必備品；且暗含了相當部分花園面積的售價，從其銷售情況來看，目標消費群對此種價格調控手段接受程度較高。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎上，其別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產品吸引力和集中廣告效應引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售65%以上的業(yè)績。99年中，櫻園在區(qū)域內首家推出了具有充分自然性的聯(lián)體別墅，引發(fā)了市場的聯(lián)體別墅熱潮。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。當前區(qū)域熱點主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長堤別墅等別墅的登場亮相該地區(qū)新一輪市場競爭態(tài)勢已經形成。典型樓盤解析西郊景園/國際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場在近兩年內的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機場，經滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達市中心人民廣場。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為358m2528m2花園面積在500900m2之間主力戶型主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價格總價：200350萬元/幢花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。3）內部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設計用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為296m2485m2花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價格單價：800010000萬元/m2花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%?！?房型房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應用也較為合理。該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結構主要為港澳臺人士和外商組成。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質量等要求極高，單棟價格基本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內部規(guī)劃整個小區(qū)基本依穿越內部的兩條河浜自然分割，形成3個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。轄區(qū)內還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎設施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網絡的形成以及莘奉金公路的通車（預計今年年底建成），便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。樓盤質素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內當前有不少樓盤處于銷售進程：如海灣世紀佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開的棕櫚灘但由于目前僅為預定階段，其高達620010000元/m2售價能否為目標客戶群所接受尚是未知數(shù)。區(qū)域市政配套建設的不完善當前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設施較為欠缺。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調查1）地塊周圍景觀:A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。3．地塊交通條件調查1）地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接東西要道南奉公路。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線