【正文】 至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎設施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網(wǎng)絡的形成以及莘奉金公路的通車（預計今年年底建成），便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。另一方面，十五期間，奉賢將建設一城、一基地、三區(qū)。一城就是按照上海城市總體規(guī)劃要求，建設杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設以機電一體化為特強產(chǎn)業(yè)、精細化工為特色產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)基地；三區(qū)就是按照奉賢區(qū)位特點，建設杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結合的濱?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。這其中尤其強調(diào)了新區(qū)建設中要一改過去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊密結合，這對本案開發(fā)顯然也是一大利好。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。本案西毗上海化學工業(yè)區(qū)，東近浦東星火開發(fā)區(qū)，尤以西面的上海化學工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展烯脛、異氰酸酯、聚碳酸酯等系列產(chǎn)品，并努力建成世界一流，亞洲最大的石油化工和精細化工、深加工基地。目前基礎設施已基本完成，拜耳眾多等國際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級員工將形成一個相當大的住宅消費群，其較高的住宅消費能力對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當大的促進作用。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及弱勢區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯從項目周邊的現(xiàn)況來看，當前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內(nèi)當前有不少樓盤處于銷售進程：如海灣世紀佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開的棕櫚灘海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開發(fā)時間相對較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重，低層次的價格競爭使得上述樓盤的去化速度較慢。而位于本項目東南側的棕櫚灘海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關注。但由于目前僅為預定階段，其高達620010000元/m2售價能否為目標客戶群所接受尚是未知數(shù)。對該樓盤我們將跟蹤調(diào)研，從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當前周邊在售個案大都已處于銷售晚期，因而對本案構成的競爭威脅不大。但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對本區(qū)域的價格取向，有必要在本項目立項之初即考慮相應區(qū)隔競爭對手的有效手段（此點將在下文詳細闡述我們的觀點）。區(qū)域規(guī)劃的不確定性由于海灣旅游區(qū)建設尚處于政府的規(guī)劃階段，結合實際國情，中間的不確定因素較多，尤其部分與區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展休戚相關的配套設施的完成日期有待進一步明確，將直接對區(qū)域樓市的導向產(chǎn)生影響。區(qū)域市政配套建設的不完善當前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設施較為欠缺。公共交通系統(tǒng)的欠缺別墅物業(yè)對公共交通的依賴性相應較小，但區(qū)域內(nèi)當前僅有梅靶線等兩路公交車，且遠景規(guī)劃亦較為貧乏。第三部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項目土地性質(zhì)調(diào)查位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。占地面積：500多畝地質(zhì)地貌狀況：地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中地質(zhì)：屬填海建筑用地地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當?shù)仞B(yǎng)殖場所。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀:A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。地塊現(xiàn)狀，東側建筑為養(yǎng)雞場地塊內(nèi)部的河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時間往來人員較為嘈雜，對本案臨近部分產(chǎn)生一定的影響。B、人文、歷史景觀本項目往北約1公里為占地1200畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達4000余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。，C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。社會治安狀況整體治安狀況良好。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接東西要道南奉公路。B． 東西干道：奉拓公路西至拓林鎮(zhèn)，東至奉城鎮(zhèn)，是奉新鎮(zhèn)連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。遠景規(guī)劃A．莘奉金高速預計于年底建成通車，屆時，項目所處地塊交通將更為便捷。B．滬閔路高架預計明年年底建成，地塊與市區(qū)的連接將進一步緊密。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項目對外交通狀況項目對外水、陸、空交通均較為便利。虹橋機場距地塊30分鐘車程，火車南站，距離項目地塊車程20分鐘；40分鐘抵達人民廣場。地塊與公共交通的連接－－亞交通條件地塊亞交通條件良好地塊往北即為莘奉金公路入口4．周邊市政配套設施調(diào)查1）商店、購物中心及菜市場距項目約5分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。2）教育項目附近有奉新幼兒園、小學及上師大奉賢校區(qū)等學校，教育文化設施較為齊全。上海師范大學奉賢校區(qū)，占地達200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設30個本科專業(yè)，教職工近500人。3）醫(yī)院海灣醫(yī)院在地塊5分鐘車程內(nèi)，能方便地滿足住戶的醫(yī)療健康需要。4） 文體、娛樂場所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街——奉炮公路上有眾多文體娛樂設施，配套完善。項目周邊分布各個銀行的奉新分支機構，奉新郵電支局也在5分鐘車程之內(nèi)。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊毗鄰東海，獨特的海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀?！?地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途；◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；◆ 地塊西側約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質(zhì)沒有大的污染。以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。地塊SWOT分析項目優(yōu)勢分析考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應，市場前景看好；◆ 獨特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項目內(nèi)部的一大景觀?！?地塊居住環(huán)境比較安靜，東側奉新鎮(zhèn)上配套設施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。◆ 項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；項目弱勢分析當然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點：◆ 項目西面毗鄰海灣寢園，清明等時間往來人員過于嘈雜