【正文】 照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節(jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。 5）空間的可識別性和文化性 組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏 ?? 主題設(shè)定 ，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。海灣項目市場調(diào)研報告 67 未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。 4）親水環(huán)境 —— 柔性 空間 利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。 2）居住空間私密性 適當圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。海灣項目市場調(diào)研報告 66 三、項目定位在規(guī) 劃思想中的體現(xiàn) 本部份將依據(jù)項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設(shè)計上的一些傾向性建議，以供參考。 ◆ 建議物業(yè)形態(tài)以 2 層建筑為主，客廳盡量采用挑高設(shè)計。海灣項目市場調(diào)研報告 65 考慮到本項目體 量較大，實行分期開發(fā)，一期戶型比須兼顧以下幾個因素： A、 首期單位的市場反應(yīng)對后期信心的影響； B、 首期戶型對整體戶型比的包容性； C、 首期組團在規(guī)劃和環(huán)藝實現(xiàn)上同整體規(guī)劃和環(huán)藝效果的差異； D、 突出同附近樓盤的差異，體現(xiàn)本樓盤的品質(zhì)感。 比例： 10％。 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 63 三、戶型比定位 經(jīng)濟型 ? 戶型： 4 房 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 ? 面積： 230－ 250 平米 ? 比例：占 10％。 豪華型及成熟型 衣錦還鄉(xiāng)人士 在沿海城市或海外 有較高收入者 多為家人購置。海灣項目市場調(diào)研報告 62 證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者 工作場所、時間相對自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 成熟型及豪華型 律師、會計師事務(wù)所等部分高收入者 有名氣的律師、會計師 等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。 經(jīng)濟型及實用型 個體工商戶 以商貿(mào)為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活 的舒適品位和情調(diào)。 追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。 奉賢該項目將定位于以下概念： ◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念； ◆ 上海市郊大型別墅群概念； ◆ 成功人士“ 5+2”嶄新生活模式的概念； ◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念； ◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念； ◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風格的概念。海灣項目市場調(diào)研報告 60 ◆ 針對部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“ 5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。 2）項目定位 從項目定位之各基準出發(fā)，考察本項目的地產(chǎn)因子、市場空間及政府城市規(guī)劃對該地塊的規(guī)劃限制，發(fā)現(xiàn)： ◆ 該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地，容積率≤ ,建筑密度≤？ % ◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子； ◆ 上海 市商品住宅市場調(diào)研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的低迷后， 正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區(qū)域內(nèi)已有不少數(shù)量的所謂中高檔別墅類物業(yè)供應(yīng)，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉(xiāng)村色彩，真正高品質(zhì)的住宅的市場有效供給不足，區(qū)域內(nèi)有效需求旺盛。 符合 對小區(qū)周邊市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 可達到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計 可達到 容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 可達到 對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達到 景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合 以上分析表明，本項目地塊具備所 有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 . 奉賢 一、項目定位及不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 不同住宅項目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 奉賢 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 56 項目市場威脅分析 ◆ 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將 對本項目形成直接威脅。 項目市場機會分析 ◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大； ◆ 隨著西側(cè)化學工業(yè)區(qū)企業(yè)的陸續(xù)進駐，其中蘊涵了大量的住宅消費能力； ◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，只要開發(fā)商對項目定位準確；規(guī)劃、景觀、宣傳做得到位，將會是很大的市場機會。 ◆ 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。 ◆ 項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 54 地塊 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場前景看好； ◆ 獨特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔； ◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項目內(nèi)部的一大景觀。 以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 通過對海灣項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： ◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊； ◆ 地塊毗鄰東海，獨特的 海景資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢較為突出； ◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊； ◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有一條河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理即可成為項目內(nèi)部的一大景觀。 奉賢 4） 文體、娛樂場所 除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配 套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街 —— 奉炮公路上有眾多文體娛樂設(shè)施，配套完善。 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 51 2）教育 項目附近有奉新幼兒園、小學及上師大奉賢校區(qū)等學校，教育文化設(shè)施較為齊全。海灣項目市場調(diào)研報告 50 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 1）商店、購物中心及菜市場 距項目約 5 分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。 虹橋機場距地塊 30 分鐘車程， 火車南站，距離項目地塊車程 20 分鐘； 40 分鐘抵達人民廣場。 主要的公共交通及其路線 梅耙線、梅衛(wèi)線 奉賢 遠景規(guī)劃 A．莘奉金高速 預(yù)計于年底建成通車，屆時，項目所處地塊交通將更為便捷。海灣項目市場調(diào)研報告 48 3．地塊交通條件調(diào)查 1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃 主要的交通主干道 A． 南北干道：莘奉公路 莘奉公路縱貫整個奉賢，北至閔行，連接東西要道南奉公路。 社會治安狀況 整體治安狀況良好。 由于項目周邊存在眾多在建項目，其建筑期間堆放的大量土堆，將對項目近距離環(huán)境造成暫時的較大污染。海灣項目市場調(diào)研報告 47 B、人文、歷史景觀 本項目往北約 1 公里為占地 1200 畝的上海師范大學奉賢校區(qū)，在校生達 4000 余人；另有奉賢少年軍校、前線國防教育地、東海盤陀寺等，有較好的人文、歷史景觀，區(qū)域文化教育氛圍濃郁。 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 45 地塊內(nèi)部的河浜，水質(zhì)清澈，稍加治理 即可成為項目內(nèi)部的一大景 觀。海灣項目市場調(diào)研報告 44 往西與海灣寢園之間有 300 米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠景喜人。 占地面積： 500 多畝 地質(zhì)地貌狀況： 地形：呈不規(guī)則梯型地塊，東西向有一條河濱貫穿其中 地質(zhì)：屬填海建筑用地 地貌：土地尚未進行平整，目前地塊上尚有一些當?shù)仞B(yǎng)殖場所。 奉賢 區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善 當前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設(shè)施較為欠缺。 奉賢對該樓盤我們將跟蹤調(diào)研， 從目前的市場情況來看，由于本案入市尚有時日，當前周邊在售個案大都已處于銷售晚期，因而對本案構(gòu)成的競爭威脅不大。海景高爾夫別墅由于其較高的物業(yè)定位，產(chǎn)品設(shè)計又屬上乘，加之發(fā)展商先行營造的環(huán)境與規(guī)模優(yōu)勢，新近公開即引起了廣泛的關(guān)注。海景高爾夫別墅，前三者由于定位相似，加之開發(fā)時間相對較早，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴重，低層次的價格競爭使得上 述樓盤的去化速度較慢。海灣項目市場調(diào)研報告 41 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點及 弱勢 區(qū)域特性及發(fā)展態(tài)勢明顯 從項目周邊的現(xiàn)況來看，當前海灣地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)主要集中在莘奉公路與奉炮公路之間，主要依托奉新鎮(zhèn)較完善的市政配套及奉新公路，整體定位呈現(xiàn)出朝低容積率的獨立別墅為主、雙聯(lián)別墅為輔的發(fā)展態(tài)勢，這也有利于區(qū)域樓盤整體檔次的提高。目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級員工將形成一個相當大的住宅消費群，其較高的住宅消費能力對別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當大的促進作用。 周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動該區(qū)域商品住宅的消費。海灣項目市場調(diào)研報告 40 三區(qū) 就是按照奉賢區(qū)位特點，建設(shè)杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結(jié)合的濱海現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。 另一方面，十五 期間，奉賢將建設(shè) 一城、一基地、三區(qū) 。 而由于本案所處區(qū)域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區(qū)的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃至周邊城市，顯然從地段資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場區(qū)隔，潛力巨大。 奉賢 海灣旅游