【正文】 。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。三、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。◆ 實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現(xiàn)，同時(shí)其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)，建議 首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整。比例：10％。實(shí)用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場所、時(shí)間相對(duì)自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實(shí)用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。成熟型及豪華型企業(yè)高級(jí)管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。二、主力客戶群定位根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，本項(xiàng)目之主要客戶群應(yīng)包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購樓類型私營企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念?！?針對(duì)部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將 購房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊. 項(xiàng)目市場定位1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：◆ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。第三部分 項(xiàng)目定位分析說明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。 項(xiàng)目市場威脅分析 ◆ 項(xiàng)目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將 對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。◆ 項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項(xiàng)目弱勢(shì)分析 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目西面毗鄰海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項(xiàng)目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。地塊SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場前景看好；◆ 獨(dú)特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)，與近郊眾多別墅樓盤形成市場區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項(xiàng)目內(nèi)部的一大景觀?！?地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；◆ 地塊西側(cè)約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質(zhì)沒有大的污染。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。4） 文體、娛樂場所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街——奉炮公路上有眾多文體娛樂設(shè)施，配套完善。上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達(dá)200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設(shè)30個(gè)本科專業(yè)，教職工近500人。地塊與公共交通的連接－－亞交通條件地塊亞交通條件良好地塊往北即為莘奉金公路入口4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、購物中心及菜市場距項(xiàng)目約5分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購物中心和肉菜市場。主要的公共交通及其路線梅耙線、梅衛(wèi)線項(xiàng)目對(duì)外交通狀況項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通均較為便利。遠(yuǎn)景規(guī)劃 A．莘奉金高速預(yù)計(jì)于年底建成通車，屆時(shí)，項(xiàng)目所處地塊交通將更為便捷。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃主要的交通主干道A． 南北干道：莘奉公路莘奉公路縱貫整個(gè)奉賢，北至閔行，連接?xùn)|西要道南奉公路。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會(huì)造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。C、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況本項(xiàng)目地塊位于上海郊縣，總體污染狀況較輕。 距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員較為嘈雜，對(duì)本案臨近部分產(chǎn)生一定的影響。七通一平現(xiàn)狀：七通一平尚未完成.地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀東面與地塊隔路相望的是規(guī)劃占地千畝的海灣世紀(jì)林公園，往難越過海灣龍騰閣即為壯觀的東海，北面為休閑度假用地，往西與海灣寢園之間有300米左右的綠化帶，周邊視野開闊，遠(yuǎn)景喜人。第三部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善 當(dāng)前區(qū)域的市政配套主要依托于東面的奉新鎮(zhèn)，大型超市以及酒店、高檔娛樂場所等配套設(shè)施較為欠缺。但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對(duì)本區(qū)域的價(jià)格取向，有必要在本項(xiàng)目立項(xiàng)之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競爭對(duì)手的有效手段（此點(diǎn)將在下文詳細(xì)闡述我們的觀點(diǎn)）。但由于目前僅為預(yù)定階段，其高達(dá)620010000元/m2售價(jià)能否為目標(biāo)客戶群所接受尚是未知數(shù)。而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的棕櫚灘樓盤質(zhì)素差異較大、低層次的區(qū)域競爭激烈區(qū)域內(nèi)當(dāng)前有不少樓盤處于銷售進(jìn)程：如海灣世紀(jì)佳園、海上皇宮（金海灣）、海灣頤和花園以及新近公開的棕櫚灘目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級(jí)員工將形成一個(gè)相當(dāng)大的住宅消費(fèi)群，其較高的住宅消費(fèi)能力對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動(dòng)該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。一城就是按照上海城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設(shè)以機(jī)電