【正文】 一體化為特強產業(yè)、精細化工為特色產業(yè)的綜合工業(yè)基地；三區(qū)就是按照奉賢區(qū)位特點，建設杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結合的濱海現代農業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。政策及規(guī)劃的前景看好隨著奉賢基礎設施的逐步完善，奉浦大橋、大亭公路、大葉公路、莘奉公路等九縱六橫的公路網絡的形成以及莘奉金公路的通車（預計今年年底建成），便捷的交通與相對較低的開發(fā)成本這兩大優(yōu)勢將進一步凸顯。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對較遠加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產市場一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，當前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。位于奉賢最南端，西毗中國化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。轄區(qū)內還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。 值得一提的是開發(fā)商對花園的處理，并非簡單的鋪設草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現場環(huán)境頗為吸引人。m2嘉苑別墅規(guī)劃總平圖2）內部規(guī)劃整個小區(qū)基本依穿越內部的兩條河浜自然分割，形成3個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。 從其已售單位的客源分析，經歷過國外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國內仍處于起步階段，開發(fā)商在把握此類產品須謹慎。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質量等要求極高，單棟價格基本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴大，市場反響強烈。該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結構主要為港澳臺人士和外商組成。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。 ◆ 房型 房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應用也較為合理?！?規(guī)劃對像佘山銀湖一樣總占地達7000畝的超大型項目而言，首期的銷售至關重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現在項目銷售價格中。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為296m2485m2 花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價格單價：800010000萬元/m2花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應用也較為合理。3）內部規(guī)劃7000畝的完整規(guī)劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規(guī)劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環(huán)境設計用地，體現了開發(fā)商的大手筆。萬欣房產建筑設計：同濟規(guī)劃建筑設計研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計有獨立別墅130幢工程進度：今年10月一期整體交付物管單位、費用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為358m2528m2 花園面積在500900m2之間主力戶型 主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價格總價：200350萬元/幢花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。房型設計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。月 云頂別墅規(guī)劃示意圖2）交通情況10分鐘車程至虹橋機場，經滬青平公路、延安路高架中心30分鐘可達市中心人民廣場。典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產有限公司代理商：上海盤古房產咨詢有限公司建筑設計：同濟大學規(guī)劃建筑設計研究總院景觀設計：美國DND設計與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風格：“超現實主義建筑風格”住宅單位：一期計有獨立別墅126幢工程進度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來僅有麗茵別墅等為數不多的別墅項目，而目前除了去年底閃亮登場的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達800畝）、同潤的開發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點進行規(guī)劃。典型樓盤解析西郊景園/國際華城佘山地區(qū)基本情況別墅市場在近兩年內的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級白領，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。當前區(qū)域熱點主要集中于徐涇地區(qū)，西郊景園、西郊美林館、疊翠別墅、長堤別墅等別墅的登場亮相該地區(qū)新一輪市場競爭態(tài)勢已經形成。需求結構相當廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。圣淘沙花園、當代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。 未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內別墅樓盤進一步升溫。99年中，櫻園在區(qū)域內首家推出了具有充分自然性的聯體別墅，引發(fā)了市場的聯體別墅熱潮。但也應當看到，在九亭別墅市場也有像北美經典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售65%以上的業(yè)績。簡析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。2000年之后，特別是2001年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎上，其別墅市場連續(xù)出現了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產品吸引力和集中廣告效應引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場源于1999年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產品，其銷售價格定位在2000元／平方米左右。 ◆ 價格中包含附加值較多，如贈送進口熱水器、家用中央空調、遙控車庫門，品牌家用水處理機等等多款家居必備品；且暗含了相當部分花園面積的售價，從其銷售情況來看，目標消費群對此種價格調控手段接受程度較高。◆ 整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬平方米的超大型林蔭綠化群。 交付日期 2002年12月6）淺析淺水灣花園作為該地區(qū)較具規(guī)模的高檔別墅樓盤，迄今為止整體運行良好，有以下幾點值得我們關注： ◆ 提倡“新橋高級生活區(qū)的首席新寵”，可惜的是對此挖掘力度不夠，仍停留在泛泛的闡述上，區(qū)域的優(yōu)勢并未 很好的加以利用。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 獨立：272m2446m2 聯體：230m2258m2 主力戶型 獨立：310m2聯體：230m25）銷售情況 銷售價格 獨立別墅：6500元/m27500元/m2 聯體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計收；聯體別墅花園不再單獨計價。小區(qū)內建筑走勢西高東低，采用外向型功能布置，生活區(qū)集中南部采光，曲徑通處、動靜結合。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。典型樓盤解析淺水灣花園1）基本資料地理位置：莘松路999弄，西臨場東路發(fā)展商：上海新世界正潤置業(yè)有限公司代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢有限公司建筑設計：華東建筑設計研究院景觀設計：美國JY建筑規(guī)劃設計事務所占地面積：300畝容積率：綠化率：65%建筑風格：新古典建筑風格住宅單位：一期為獨立別墅，計104幢；二期為聯體別墅，計29幢108戶。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該