【正文】 如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場正處于起步階段，當前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。位于奉賢最南端，西毗中國化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。 值得一提的是開發(fā)商對花園的處理，并非簡單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場環(huán)境頗為吸引人。 從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過國外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國內(nèi)仍處于起步階段，開發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹慎。 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴大，市場反響強烈。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域?！?規(guī)劃對像佘山銀湖一樣總占地達7000畝的超大型項目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項目銷售價格中。房型設(shè)計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。萬欣房產(chǎn)建筑設(shè)計：同濟規(guī)劃建筑設(shè)計研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計有獨立別墅130幢工程進度：今年10月一期整體交付物管單位、費用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司房型設(shè)計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計：同濟大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計研究總院景觀設(shè)計：美國DND設(shè)計與開發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風(fēng)格：“超現(xiàn)實主義建筑風(fēng)格”住宅單位：一期計有獨立別墅126幢工程進度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項目，而目前除了去年底閃亮登場的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達800畝）、同潤的開發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點進行規(guī)劃。其客戶主要為滬上私營企事業(yè)主及外資高級白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。需求結(jié)構(gòu)相當廣泛，公司中高級管理階層、私營業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。 未來莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進一步升溫。但也應(yīng)當看到，在九亭別墅市場也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。簡析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。——九亭地區(qū)基本情況九亭的別墅市場源于1999年，最先推出來的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價格定位在2000元／平方米左右?！?整體布局一般，值得一提的是開發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬平方米的超大型林蔭綠化群。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 獨立：272m2446m2 聯(lián)體：230m2258m2 主力戶型 獨立：310m2聯(lián)體：230m25）銷售情況 銷售價格 獨立別墅：6500元/m27500元/m2 聯(lián)體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計收；聯(lián)體別墅花園不再單獨計價。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。簡析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級別墅生活園區(qū)”，而由于地價等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強大價格優(yōu)勢，對傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對個體項目而言，會所及內(nèi)部配套的營造亦至關(guān)重要。代表樓盤：新上海里弄人家/悅景園三、區(qū)位差異分析說明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會存在相當大的差異性，我們對各區(qū)塊的別墅市場作比較分析。市場價位：200萬——1000萬主力面積：300平方米左右單價：5000元以上主要分布區(qū)域：浦東、閔行、青浦行情：2001年購買獨立別墅的比例上升，入世后境外購買日趨增加。主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。而隨著上海人均GDP的逐步增長（到2001年已突破４５００美元），及加入WTO后汽車價格的下降、市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項目就不下30個，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度。仍然有較大空間。如下所示： ——價格結(jié)構(gòu)合理通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。則近2~3年內(nèi)上海別墅市場的供應(yīng)量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。通過對各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結(jié)果的反饋得知，本次調(diào)研的實施過程和實施結(jié)果基本符合前期的構(gòu)思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結(jié)論的可靠性。根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場（主要為別墅市場）相關(guān)的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達到如下目標： 了解上海市別墅市場的整體狀況及變動趨勢； 了解上海市別墅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢； 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征； 明確海灣項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在； 掌握各類目標消費群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認知； 明確海灣項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機會及企業(yè)機會； 提出海灣項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位、戶型定位等）的若干思路；出海灣項目在后期產(chǎn)品設(shè)計中的若干思路和建議。地鐵1號線的通車營運使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。市場供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右?！獏^(qū)域分布以近郊為主據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，目前滬上在建別墅有近100個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有2％的家庭購買別墅，這樣僅上海本地就蘊藏著6－7萬套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。上海市別墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。2001年，上海別墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升?！啃湍壳吧虾Ｐ麻_別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡易，主力面積控制在250平方米。紅外線防盜和瓦斯報警、緊急呼叫系統(tǒng)細分物業(yè)簡述——獨立別墅上市量：約占全部的10%。代表樓盤：當代藝墅/君臨頤和花園/櫻園/君臨天下/——排屋主要分布區(qū)域：滬松公路沿線主力總價范圍：40—60萬元主力面積范圍：200平米左右單價：20003000元/平米行情：是上海別墅市場的主角市場偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨立別墅均價5500—8000元/m2。工程進度：準現(xiàn)房物管單位、費用：金城物業(yè)、環(huán)境設(shè)計突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計安排，近六萬平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營造出典雅高尚而富有詩情畫意的空間感覺?！?規(guī)劃考慮了價值對等原則，聯(lián)體別墅布置在相對地塊基本價值較低的臨場東路一側(cè)?！?發(fā)展商上海新世界正潤置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬平方米建筑完全封頂之后再行開始的，顯示了其不同凡響的開發(fā)實力。 近年來，九亭別墅市場價格增長實現(xiàn)了三級跳，均價從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，