【正文】 如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。位于奉賢最南端，西毗中國(guó)化工城，東近浦東星火開(kāi)發(fā)區(qū)。 值得一提的是開(kāi)發(fā)商對(duì)花園的處理，并非簡(jiǎn)單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹(shù)、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境頗為吸引人。 從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過(guò)國(guó)外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，開(kāi)發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹(jǐn)慎。 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨(dú)院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。虹橋地區(qū)這是上海高檔別墅的集中區(qū)域?！?規(guī)劃對(duì)像佘山銀湖一樣總占地達(dá)7000畝的超大型項(xiàng)目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹(shù)引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場(chǎng)的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項(xiàng)目銷售價(jià)格中。房型設(shè)計(jì)中將前廊、前廳與門廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。萬(wàn)欣房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村別墅住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅130幢工程進(jìn)度：今年10月一期整體交付物管單位、費(fèi)用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問(wèn)有限公司房型設(shè)計(jì)較之一般別墅加強(qiáng)了對(duì)地下建筑面積的利用，但整體過(guò)大的地下室面積加之缺乏新意，對(duì)目標(biāo)客戶群吸引有限。典型樓盤解析云頂別墅1）基本資料地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)DND設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：430畝容積率：綠化率：約65%建筑風(fēng)格：“超現(xiàn)實(shí)主義建筑風(fēng)格”住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅126幢工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分（即球場(chǎng)周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。與佘山緊鄰的松江泗徑鎮(zhèn)，原來(lái)僅有麗茵別墅等為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目，而目前除了去年底閃亮登場(chǎng)的云頂別墅、佘山銀湖外，近期即將亮相的三盛泗徑頤景園（占地達(dá)800畝）、同潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商圈地600畝，均以依山傍水的別墅概念為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃。其客戶主要為滬上私營(yíng)企事業(yè)主及外資高級(jí)白領(lǐng)，成為滬上目前僅次于虹橋的別墅區(qū)。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級(jí)管理階層、私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)人士等各行業(yè)均有分布。 未來(lái)莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤進(jìn)一步升溫。但也應(yīng)當(dāng)看到，在九亭別墅市場(chǎng)也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項(xiàng)目，可見(jiàn)別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。簡(jiǎn)析縱觀九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好?！磐さ貐^(qū)基本情況九亭的別墅市場(chǎng)源于1999年，最先推出來(lái)的該類型物業(yè)是半島花園一期、北美經(jīng)典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭綠茵苑）中的部分別墅產(chǎn)品，其銷售價(jià)格定位在2000元／平方米左右?！?整體布局一般，值得一提的是開(kāi)發(fā)商在地塊東側(cè)人工挖掘了一條河，與北竹港及北面的河浜一起圍合成了一塊占地約六萬(wàn)平方米的超大型林蔭綠化群。4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 獨(dú)立：272m2446m2 聯(lián)體：230m2258m2 主力戶型 獨(dú)立：310m2聯(lián)體：230m25）銷售情況 銷售價(jià)格 獨(dú)立別墅：6500元/m27500元/m2 聯(lián)體別墅：4500元/m25500元/m2私家花園面積400—500平方米不等，銷售方式較為獨(dú)特，送與所買別墅建面相等的花園，剩余部分以860元/平方米計(jì)收；聯(lián)體別墅花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)。m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖2）交通情況20分鐘至徐家匯。簡(jiǎn)析◆新橋地區(qū)為政府規(guī)劃的“莘閔高級(jí)別墅生活園區(qū)”，而由于地價(jià)等原因，該地區(qū)的中高檔別墅具備強(qiáng)大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)傳統(tǒng)虹橋別墅區(qū)亦有所沖擊，但區(qū)域目前配套設(shè)施較為缺乏，因而對(duì)個(gè)體項(xiàng)目而言，會(huì)所及內(nèi)部配套的營(yíng)造亦至關(guān)重要。代表樓盤：新上海里弄人家/悅景園三、區(qū)位差異分析說(shuō)明：鑒于別墅類物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)各區(qū)塊的別墅市場(chǎng)作比較分析。市場(chǎng)價(jià)位：200萬(wàn)——1000萬(wàn)主力面積：300平方米左右單價(jià)：5000元以上主要分布區(qū)域：浦東、閔行、青浦行情：2001年購(gòu)買獨(dú)立別墅的比例上升，入世后境外購(gòu)買日趨增加。主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。而隨著上海人均GDP的逐步增長(zhǎng)（到2001年已突破４５００美元），及加入WTO后汽車價(jià)格的下降、市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時(shí)代的到來(lái)，時(shí)間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來(lái)越為更多的購(gòu)房者所接受，市場(chǎng)前景看好。本次調(diào)研表明，今年上半年開(kāi)盤的別墅項(xiàng)目就不下30個(gè)，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求量的增長(zhǎng)速度。仍然有較大空間。如下所示： ——價(jià)格結(jié)構(gòu)合理通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬(wàn)至200萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價(jià)在200至300萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價(jià)在100萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為15%和12%。則近2~3年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到940萬(wàn)平方米，這還沒(méi)有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。經(jīng)過(guò)這三年的發(fā)展，上海的別墅市場(chǎng)已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場(chǎng)形態(tài)。通過(guò)對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結(jié)果的反饋得知，本次調(diào)研的實(shí)施過(guò)程和實(shí)施結(jié)果基本符合前期的構(gòu)思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結(jié)論的可靠性。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場(chǎng)（主要為別墅市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解上海市別墅市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)； 了解上海市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)； 了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征； 明確海灣項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在； 掌握各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確海灣項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)； 提出海灣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路；出海灣項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的若干思路和建議。地鐵1號(hào)線的通車營(yíng)運(yùn)使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開(kāi)發(fā)熱潮。市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海別墅開(kāi)發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右?！獏^(qū)域分布以近郊為主據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，目前滬上在建別墅有近100個(gè)，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長(zhǎng)寧四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國(guó)際慣例來(lái)統(tǒng)計(jì)，將有2％的家庭購(gòu)買別墅，這樣僅上海本地就蘊(yùn)藏著6－7萬(wàn)套別墅的消費(fèi)能力，它還未包括來(lái)自港臺(tái)地區(qū)及周邊省、市的購(gòu)買者。上海市別墅市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來(lái)供應(yīng)高峰期。2001年，上海別墅市場(chǎng)的銷售面積、銷售金額在整個(gè)商品房銷售比例逐步上升。——房型目前上海新開(kāi)別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡(jiǎn)易，主力面積控制在250平方米。紅外線防盜和瓦斯報(bào)警、緊急呼叫系統(tǒng)細(xì)分物業(yè)簡(jiǎn)述——獨(dú)立別墅上市量：約占全部的10%。代表樓盤：當(dāng)代藝墅/君臨頤和花園/櫻園/君臨天下/——排屋主要分布區(qū)域：滬松公路沿線主力總價(jià)范圍：40—60萬(wàn)元主力面積范圍：200平米左右單價(jià)：20003000元/平米行情：是上海別墅市場(chǎng)的主角市場(chǎng)偏好：車程在45分鐘以內(nèi)。目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價(jià)3500—4000元/m2，雙聯(lián)別墅4000—5000元/m2，獨(dú)立別墅均價(jià)5500—8000元/m2。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房物管單位、費(fèi)用：金城物業(yè)、環(huán)境設(shè)計(jì)突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)安排，近六萬(wàn)平方米林蔭綠化、八千平方米觀景綠軸、三千平方米中心綠地，獨(dú)創(chuàng)的阿基米德曲線分布，營(yíng)造出典雅高尚而富有詩(shī)情畫意的空間感覺(jué)?！?規(guī)劃考慮了價(jià)值對(duì)等原則，聯(lián)體別墅布置在相對(duì)地塊基本價(jià)值較低的臨場(chǎng)東路一側(cè)。◆ 發(fā)展商上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對(duì)其銷售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷售是在3萬(wàn)平方米建筑完全封頂之后再行開(kāi)始的，顯示了其不同凡響的開(kāi)發(fā)實(shí)力。 近年來(lái)，九亭別墅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，均價(jià)從2500元／平方米跳至4520元／平方米，甚至連銷售情況不甚理想的北美經(jīng)典也隨之水漲船高，