【正文】 Townhouse一般位于城市邊緣地帶，距市區(qū)10－20公里，車程15－30分鐘，能夠滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利，周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性，同時(shí)還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，周邊有較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施。n 高檔獨(dú)立別墅高檔獨(dú)立別墅一般位于自然環(huán)境以及景觀優(yōu)勢突出以及交通優(yōu)勢較為集中以及一些規(guī)劃良好的傳統(tǒng)別墅區(qū)域，例如北京西山、上海的佘山地區(qū)、虹橋地區(qū)等。從別墅區(qū)域的延伸來看，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的開發(fā)區(qū)也成為了開發(fā)高檔別墅的理想?yún)^(qū)域。如目前浦東的張江、金橋地區(qū)正漸漸成為高檔別墅的開發(fā)熱點(diǎn)。4. 價(jià)格分布特征從目前京、滬、深、穗等代表城市別墅的價(jià)格分布來看，現(xiàn)階段別墅供應(yīng)價(jià)格已經(jīng)開始呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)：n 總價(jià)在100萬元—500萬元價(jià)格段的別墅是市場主力供應(yīng)產(chǎn)品目前，北京和上?？們r(jià)在這一價(jià)格段的別墅正成為主流供應(yīng)，占到約80%的市場份額。n 總價(jià)在400萬元至500萬元的別墅市場份額明顯增加隨著別墅市場逐步發(fā)展成熟、整體房價(jià)的上漲以及別墅自身品質(zhì)的提升，總價(jià)位于400500萬元的別墅供應(yīng)量仍有一定的上升趨勢。 小結(jié)從中國別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于近年來的別墅開發(fā)熱潮，短期內(nèi)中國別墅市場仍存在供大于求的現(xiàn)象，市場供求結(jié)構(gòu)存在一定的矛盾。政策的調(diào)控對近期的別墅市場供應(yīng)產(chǎn)生的影響較小，在未來的一段時(shí)期內(nèi)別墅總體的供應(yīng)量將較為充足，高檔別墅的供應(yīng)仍會有所增長。隨著別墅市場逐步趨于穩(wěn)定，高檔別墅的需求將呈穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。三、中國高檔別墅市場分析近年來，高檔別墅的開發(fā)在國內(nèi)掀起了開發(fā)熱潮，京、滬、穗三地作為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)先地區(qū)，同時(shí)也是別墅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，三地?zé)o疑是目前國內(nèi)最具代表性的高檔別墅市場，基本代表了整個(gè)中國別墅建造的最高水平，并日益顯示出與世界接軌的趨勢,以下將對這三地的高檔別墅的供求情況和市場特征逐一進(jìn)行具體分析。從2004年開盤的項(xiàng)目所屬區(qū)域上看，基本上還是分布在這些傳統(tǒng)的別墅豪宅密集區(qū)域。自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點(diǎn)化。2003年北京別墅市場的總體需求旺盛，截至2003年11月30日，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)銷售別墅近3千套，市場需求明顯多元化。整體上銷售速度較往年有所增長。這5個(gè)區(qū)域內(nèi)的別墅占北京總數(shù)的55％，其中以朝陽區(qū)的數(shù)量最多，占總量的21％。新增別墅供應(yīng)量650萬平方米，是過去10年存量1200萬的50%。l 開發(fā)重點(diǎn)向低端轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致市場平均價(jià)格走低從價(jià)格上看，2003年北京新增別墅的平均價(jià)格為8900元/平方米，較2002年以前的9500元/平方米略有下降。北京市別墅存量中50%以上是高端產(chǎn)品，2003年新開發(fā)的別墅，中低端產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到了60%以上，套價(jià)300萬以下的別墅所占比例較去年上漲了6個(gè)百分點(diǎn)。l 獨(dú)棟別墅供應(yīng)增勢明顯，小戶型別墅產(chǎn)品填補(bǔ)市場需要從產(chǎn)品形態(tài)上看，2003年有較多的獨(dú)棟別墅進(jìn)入市場，占據(jù)整個(gè)別墅市場的25%，較2002年上漲12個(gè)百分點(diǎn)；從戶型面積來看，2003年進(jìn)入市場的別墅每套面積在300平方米以下的占新投入市場的35%，較去年上漲5%。北京概念炒作在國內(nèi)可謂首屈一指，但別墅購買者一般都比較理性，過多的炒概念已不奏效，因此一些開發(fā)商已經(jīng)開始從人文環(huán)境上下力氣。這些努力在市場銷售實(shí)踐中已經(jīng)取得了一定的收效。所以，在產(chǎn)品層次與市場定位方面仍有待明晰。l 別墅社區(qū)的人文環(huán)境開始備受關(guān)注北京購買別墅客戶開始重視穩(wěn)定的社區(qū)文化，在人文環(huán)境比較好的社區(qū)，部分原有客戶介紹新客戶購買別墅的現(xiàn)象很多，項(xiàng)目供不應(yīng)求；而人文環(huán)境差的社區(qū)，銷售則十分不好。l 國內(nèi)客戶投資需求上升，購房者呈現(xiàn)年輕化趨勢據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京別墅國內(nèi)客戶購買的比例已經(jīng)占到３０％左右，其中自住型客戶的比例較低，半數(shù)為國內(nèi)的投資客。增長比較快的是３５歲到４０歲之間的客戶。l 民族風(fēng)格需求逐漸形成一項(xiàng)別墅消費(fèi)取向調(diào)查資料顯示，在別墅準(zhǔn)消費(fèi)者中，４０％的人喜愛北美的風(fēng)格，２１％的人喜愛中式風(fēng)格，１９％的人喜愛法式風(fēng)格。北京別墅市場目標(biāo)客戶分析目前，北京市已經(jīng)形成了兩個(gè)穩(wěn)定的購買別墅的階層：l 首先是外來投資者和北京本地的富人階層這部分購買別墅的客戶是別墅市場傳統(tǒng)的客戶群。從自用方面來講，由于他們有一定的資產(chǎn)作為后盾，一般傾向于購買豪宅，由于這部分人群在社會上比例較小，而且大多數(shù)以前購買過北京的別墅，消費(fèi)心理逐漸成熟，從一味追求產(chǎn)品的高檔次向綜合品質(zhì)（包括舒適度、社區(qū)人文環(huán)境、安全等）轉(zhuǎn)移；如果不能建立一個(gè)成熟的市場保證他們能夠處理掉目前擁有的別墅，必然會大大限制他們二次購買別墅。l 其次是有較高學(xué)歷或技能的專業(yè)人士北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展使一部分有較高學(xué)歷或技能的專業(yè)人員在經(jīng)濟(jì)收入上脫穎而出。另外，在經(jīng)歷過2003年的“非典”之后，低密度住宅受到市場的廣泛關(guān)注，也對別墅市場產(chǎn)生了強(qiáng)有力的推動力。上世紀(jì)90年代初期,以長寧虹橋沿線一帶涌現(xiàn)的大批外銷花園洋房別墅群為標(biāo)志的第一波浪潮,但后來隨房地產(chǎn)市場的降溫而跌入低谷；在亞洲金融風(fēng)暴沖擊亞洲國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的九十年代末期,中國經(jīng)濟(jì)卻一枝獨(dú)秀,仍然保持高速穩(wěn)定發(fā)展,以錦秋加州為先鋒的排屋建筑和新獨(dú)院住宅的風(fēng)起云涌而形成上海別墅市場的第二波浪潮；緊接著在第二波浪潮的基礎(chǔ)上,1999年、2000年以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅的涌入形成了以較成熟的多元化開發(fā)為主要特征的第三波浪潮,形成了空前熱銷局面,到2001年上海別墅物業(yè)銷售面積已占到全部住宅開發(fā)面積的將近1/3,而且這種市場趨勢正愈演愈熱。隨著上海市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。目前上海別墅市場在建項(xiàng)目在110個(gè)左右，而已經(jīng)進(jìn)入銷售或即將在年內(nèi)進(jìn)入銷售的別墅樓盤有80多個(gè)，主要分布在松江、青浦、浦東、南匯、閔行等地。而別墅設(shè)計(jì)在經(jīng)過直接復(fù)制、引進(jìn)復(fù)制兩階段后，現(xiàn)在開始邁向第三步：原創(chuàng)體驗(yàn)。上海滬青平沿線地區(qū)及徐涇鎮(zhèn)已形成了一個(gè)高檔別墅生活圈，加上周邊原有的大都會、草原、銀濤等3個(gè)高爾夫球場和馬場，逐步形成一個(gè)以生活為主的輻射型高級生活圈。周邊配套設(shè)施相對齊備，銀行、超市、跑馬場、高爾夫球場都相對不遠(yuǎn)，尤其是周邊的一些著名學(xué)校如美國學(xué)校、德國法國學(xué)校、日本學(xué)校、新加坡學(xué)校、耀輝國際學(xué)校、宋慶齡幼兒園等更是帶動區(qū)域別墅市場價(jià)格水平持續(xù)上升。l 佘山板塊——高檔別墅的發(fā)翔地佘山，是上海別墅發(fā)展最引以為豪的靈秀之山，與月湖晶濤一碧連天，又有Ｒ４線輕軌和方松公路、沈磚公路、泗陳公路連接市區(qū)，有離塵不離市的生態(tài)環(huán)境才有縱攬山水精華之賦閑，坐落在上海唯一的國家級旅游度假區(qū)內(nèi)，依托于佘山自然景觀，加上月湖的滋潤。西佘山、東佘山、薛山、鳳凰山如眾星拱月，碧綠的月湖恰似滿月生輝，山體林地、水體、綠化占區(qū)域總面積的62％。早期有佘山天馬別墅，近期有佘山銀湖別墅、上海紫園、上海晶園等高檔別墅，借助得天獨(dú)厚的地理位置，這些頂級豪宅依山傍水，小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結(jié)合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角，使這里成為真正上海高檔別墅的發(fā)翔地和薈萃地。浦東別墅近年來