freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力(編輯修改稿)

2024-07-18 16:14 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 本成本)權(quán)益資本  其中,效率隱含回報(bào)由企業(yè)高峰期/低谷期的周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率和財(cái)務(wù)安全底線(凈借貸資本比上限)決定?! ∫员@禺a(chǎn)為例,公司繁榮期(2009年),營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率20%,即,繁榮期總資產(chǎn)回報(bào)率可以達(dá)到16%水平;低谷中,考慮到公司儲(chǔ)備項(xiàng)目中約35%的銷售額來(lái)自一線城市,45%來(lái)自二線城市,20%來(lái)自三線城市,利潤(rùn)率下降6個(gè)百分點(diǎn)至14%;在上述低谷回款能力下,為應(yīng)對(duì)持續(xù)調(diào)控,公司的凈借貸資本比上限,即財(cái)務(wù)安全底線應(yīng)控制在107%以內(nèi)(公司當(dāng)前為110%).  據(jù)此推算,如果未來(lái)5年中有2年遭遇市場(chǎng)低谷沖擊,則在財(cái)務(wù)安全底線范圍內(nèi)、%——我們就將這一回報(bào)率水平稱為公司的“效率隱含回報(bào)”(Efficiency Implied Return,EIR),它是公司周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率和負(fù)債率上限的集中體現(xiàn),反映了公司在財(cái)務(wù)安全情況下,當(dāng)前運(yùn)營(yíng)效率所能提供的合理回報(bào)率。  在多元金融時(shí)代,這個(gè)回報(bào)也可以是“私募投資人+企業(yè)股東”的整體回報(bào)空間,換句話說(shuō),如果保利地產(chǎn)要發(fā)行信托產(chǎn)品或私募地產(chǎn)基金,那么,%的回報(bào)率就是它能夠提供的安全回報(bào)上限?! ∵M(jìn)一步,效率隱含回報(bào)是公司在安全負(fù)債結(jié)構(gòu)下所能提供的最大回報(bào),實(shí)際中,公司的真實(shí)負(fù)債可能已突破安全底線,此時(shí)凈資產(chǎn)回報(bào)率提高了,但增加的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)同時(shí)推高投資人要求的資本成本?! ∽詈螅瑥男孰[含回報(bào)中減去資本成本,就得到了效率隱含價(jià)值的計(jì)算因子,對(duì)于保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō),這個(gè)計(jì)算因子為4%(=%%),它體現(xiàn)了企業(yè)為股東創(chuàng)造超額收益的“潛在能力”,即,在財(cái)務(wù)安全、不擴(kuò)張資產(chǎn)的情況下,每100元的資本投入可以創(chuàng)造4元的超額回報(bào)——以2010年末297億元的歸屬母公司所有者權(quán)益計(jì)算,可創(chuàng)造12億元的超額回報(bào)(為方便比較,我們略去規(guī)模因素,以“效率隱含回報(bào)資本成本”來(lái)度量EIVA).  重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的效率隱含價(jià)值  表2是我們重點(diǎn)關(guān)注的50家地產(chǎn)上市公司的效率隱含回報(bào)及剔除資本成本后的效率隱含價(jià)值,由表可見(jiàn),%,%,其中有13家企業(yè)效率隱含回報(bào)在20%以上。  15%的平均回報(bào)率并不算低,但在持續(xù)調(diào)控背景下,頻繁波動(dòng)的地產(chǎn)行業(yè)已成為“高危”行業(yè)之一,%,%(香港投資人對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更加敏感),結(jié)果,%,即,%。這就意味著,地產(chǎn)上市公司整體仍需要進(jìn)行效率優(yōu)化與風(fēng)險(xiǎn)管理,在降低風(fēng)險(xiǎn)成本的同時(shí)需進(jìn)一步提高效率回報(bào)?! 〉珡谋?中我們也看到,有近四分之一的企業(yè)效率隱含回報(bào)在20%以上,有28%的企業(yè)能夠創(chuàng)造正的效率隱含價(jià)值。那么,這些企業(yè)是如何創(chuàng)造價(jià)值的?  反“暴利”時(shí)代,盈利模式的改變  在不考慮財(cái)務(wù)杠桿的情況下,回報(bào)率是由利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率共同決定的,利潤(rùn)率可以理解為每100元的投資到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)可以賺多少錢,比如凈利潤(rùn)率25%,意味著項(xiàng)目結(jié)束時(shí)可以賺進(jìn)25元?! 《苻D(zhuǎn)率則是從投入100元到收回125元需要多長(zhǎng)時(shí)間,如果用1年收回(周轉(zhuǎn)率1倍),那么年化的投資回報(bào)率就是25%,如果用2年收回(),%(不計(jì)復(fù)利),如果用3年收回(),%。  所以,在利潤(rùn)率受到限制的情況下,如果周轉(zhuǎn)率可以提高,即,通過(guò)縮短囤地周期、加速開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)程,那么,實(shí)際的回報(bào)率不一定降低?! 〉麧?rùn)率與周轉(zhuǎn)率之間是一種負(fù)相關(guān)關(guān)系,即,達(dá)到最佳效率的情況下,提高利潤(rùn)率會(huì)降低周轉(zhuǎn)率。這是因?yàn)樘岣呃麧?rùn)率通常有兩個(gè)途徑,第一,提升產(chǎn)品定位,其結(jié)果是高端項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高,開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng),正常情況下的銷售周期也更長(zhǎng);第二,延長(zhǎng)囤地周期,在地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上升的背景下,利潤(rùn)率也會(huì)提升,但資金回籠速度減慢??傊谛什蛔兊那闆r下,輕資產(chǎn)模式要求企業(yè)在利潤(rùn)率與周轉(zhuǎn)率之間做出權(quán)衡?! ∪砸员@禺a(chǎn)為例,公司當(dāng)前繁榮期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為20%、%;在此基礎(chǔ)上,周轉(zhuǎn)速度提高5%,%的降幅,周轉(zhuǎn)速度提高10%,%的降幅,即,如果加速開(kāi)發(fā)使周轉(zhuǎn)率提高10%(),但同時(shí)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的降幅不超過(guò)15%(3個(gè)百分點(diǎn)),則公司整體的效率隱含回報(bào)將上升?! 》粗绻麥p緩開(kāi)發(fā)速度(或延長(zhǎng)土地儲(chǔ)備年限)使周轉(zhuǎn)率降低10%(),那么,除非延長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備期限能夠使公司整體的利潤(rùn)率提升20%(4個(gè)百分點(diǎn)),否則效率隱含回報(bào)將降低(周轉(zhuǎn)率不僅決定了資金回籠的速度,還決定了負(fù)債上限,在調(diào)控背景下,信貸緊縮提升了資金成本,此時(shí),周轉(zhuǎn)率相對(duì)于利潤(rùn)率更加重要,所以,利潤(rùn)率的升幅通常要高于周轉(zhuǎn)率的降幅時(shí),才能維持回報(bào)率不變).  當(dāng)然,不同地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率的敏感程度不同,一般來(lái)說(shuō),地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自己的“相對(duì)短板”更加敏感。比如中國(guó)海外,由于公司繁榮期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率已高達(dá)37%,所以,它對(duì)周轉(zhuǎn)率的降幅更加敏感,周轉(zhuǎn)速度減慢10%,需要利潤(rùn)率上升26%()才能彌補(bǔ)效率損失;與之相對(duì),以低谷期高周轉(zhuǎn)著稱的萬(wàn)科,對(duì)周轉(zhuǎn)速度的變動(dòng)則不那么敏感,周轉(zhuǎn)速度減慢10%,%()來(lái)彌補(bǔ)效率損失?! 】傮w來(lái)說(shuō),高端地產(chǎn)企業(yè)對(duì)周轉(zhuǎn)速度的下降更加敏感,而中低端定位的地產(chǎn)企業(yè)敏感度較低。但也有例外,就是三線城市的地產(chǎn)企業(yè),此類企業(yè)通常有較大的表外負(fù)債(承諾資本支出),巨額的表外負(fù)債壓縮了表內(nèi)負(fù)債空間,結(jié)果財(cái)務(wù)杠桿對(duì)經(jīng)營(yíng)杠桿高度敏感,如榮盛發(fā)展().  綜上所述,在持續(xù)調(diào)控背景下,地產(chǎn)行業(yè)的整體擴(kuò)張速度將會(huì)減緩,資產(chǎn)升值速度將受到管制,但長(zhǎng)期中企業(yè)的回報(bào)率卻未必降低,因?yàn)橘Y本使用效率的提高將彌補(bǔ)利潤(rùn)率的損失。而從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型過(guò)程中,企業(yè)需要通過(guò)利潤(rùn)率與周轉(zhuǎn)率的權(quán)衡,優(yōu)化資本使用效率,以達(dá)到最優(yōu)回報(bào)率?! 《嘣鹑谀J絼?chuàng)新:資產(chǎn)升值收益+管理效率溢價(jià)  一方面,效率隱含回報(bào)給出了地產(chǎn)企業(yè)使用多元金融工具的空間,它是企業(yè)在發(fā)行信托產(chǎn)品或私募地產(chǎn)基金時(shí)能夠給予投資人的安全回報(bào)上限——顯然,安全回報(bào)越高,地產(chǎn)企業(yè)利用私募市場(chǎng)的能力越強(qiáng)?! ×硪环矫?,多元金融工具的使用又會(huì)反作用于企業(yè)的成長(zhǎng)空間與真實(shí)回報(bào)。首先,多元金融工具的應(yīng)用越充分,公司的融資能力越強(qiáng)、整體的成長(zhǎng)性也越強(qiáng)。其次,創(chuàng)新的金融模式本身也可以提高股東回報(bào),以表3中幾種模式的比較為例,基金模式作為合作開(kāi)發(fā)模式與定制開(kāi)發(fā)模式的結(jié)合體,基金管理人既分享資本升值收益,也獲取管理溢價(jià),從而提高了公司層面的效率隱含回報(bào),并進(jìn)一步拓展了公開(kāi)市場(chǎng)的融資空間。在多元金融工具的幫助下,效率隱含價(jià)值與極限發(fā)展速度最終統(tǒng)一為公司整體價(jià)值?! ∠拢荷虡I(yè)模式選擇  持續(xù)調(diào)控背景下,地產(chǎn)企業(yè)從關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)、政策導(dǎo)向,逐步轉(zhuǎn)向?qū)ζ髽I(yè)自身模式選擇和戰(zhàn)略定位的反思:利潤(rùn)率高的企業(yè)一定更賺錢嗎?三線城市的拓展戰(zhàn)略在什么情況下更有效?區(qū)域性龍頭一定要走向全國(guó)嗎?住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的商業(yè)轉(zhuǎn)型中會(huì)付出怎樣的代價(jià)?  為了回答上述問(wèn)題,我們從三個(gè)維度將地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)模式劃分為9種,并用效率隱含價(jià)值(EIVA)對(duì)各種地產(chǎn)模式下最優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)行了比較分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn):  商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)?;擎?zhèn)化高端化保障性住房區(qū)域龍頭核心區(qū)區(qū)域龍頭非核心租售并舉物業(yè)投資。  以上比較結(jié)果顯示:  現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式顯著優(yōu)于租售并舉和物業(yè)投資模式,所以開(kāi)發(fā)模式向持有模式的轉(zhuǎn)型將在一段時(shí)期內(nèi)付出回報(bào)率的代價(jià);  最優(yōu)秀的全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)于最優(yōu)秀的區(qū)域性地產(chǎn)企業(yè);  在全國(guó)性地產(chǎn)公司中,高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)比高利潤(rùn)率的企業(yè)更具優(yōu)勢(shì);  在區(qū)域性地產(chǎn)公司中,高利潤(rùn)率的企業(yè)比高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)vs租售并舉模式  表5的比較結(jié)果顯示,SOHO中國(guó)超越所有地產(chǎn)上市公司成為效率隱含價(jià)值(EIVA)最高的地產(chǎn)企業(yè),%,與之相對(duì),租售并舉模式下華潤(rùn)置地()%,金融街()%,而純出租模式下中國(guó)國(guó)貿(mào)()%?! ★@然,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式優(yōu)于租售并舉模式。為什么?  國(guó)際上,投資性物業(yè)的價(jià)值通常是以資本化率估算的,即,投資物業(yè)的公允價(jià)值=凈租金收益/投資人要求的回報(bào)率(資本化率),其中,資本化率通常在6%8%水平,即,投資物業(yè)的總價(jià)為凈租金收益的1217倍?! 〉谥袊?guó)內(nèi)地市場(chǎng),投資物業(yè)的估價(jià)通常采用比較法,就是參考周邊在售樓盤(pán)的每平米單價(jià)來(lái)確定總轉(zhuǎn)讓價(jià)格。由于土地成本的高企推高了核心區(qū)住宅等物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)格,結(jié)果投資性物業(yè)的價(jià)格也“水漲船高”,出現(xiàn)了“租不如售”的現(xiàn)象——商業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)前轉(zhuǎn)讓價(jià)格中已透支了未來(lái)若干年的租金上升空間,而且,隨著住宅調(diào)控的深化,未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)售租比將進(jìn)一步上升,這就使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)處于盈利的黃金期,而商業(yè)物業(yè)的持有壓力增大。  以SOHO中國(guó)為例,公司當(dāng)前銷售物業(yè)的平均價(jià)格接近60000元/平米,是萬(wàn)科等住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售均價(jià)
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
范文總結(jié)相關(guān)推薦
文庫(kù)吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1