【文章內容簡介】 大多數(shù)的融資方式對于企業(yè)的經營狀況和財務指標都有著嚴格的規(guī)定，這些嚴格的規(guī)定大大提高了企業(yè)融資的門檻。而通常企業(yè)在生產經營陷入困境時很難達到融資的相關條件和標準，這就使得陷入經營困境的企業(yè) 難以通過融資來解決資金問題。 在這種情況下，企業(yè)很可能會出于融資的需要選擇對投資性房地產采用公允價值計量模式。因為在當前房地產價格不斷上漲的經濟環(huán)境下，采用公允價值計量模式可以使企業(yè)在資產、利潤、和所有者權益三方面出現(xiàn)大幅的提升，在短期內改變企業(yè)的經營狀況，從而使企業(yè)快速滿足相關融資條件。特別是對于擁有較多投資性房地產的企業(yè)，這種提升效果更為明顯。例如世茂股份和錦龍股份，在 20xx 年和20xx 年對投資性房地產計量模式進行轉變后，資產負債率分別從 %和 %降低為 %和 %，資產 負債率都出現(xiàn)了明顯的降低，企業(yè)進行再融資的能力明顯增強。 統(tǒng)一境內外會計準則的需要 我國和世界其他各國對某些事項在會計準則上的規(guī)定存在一定的差異，這使得在境內外分別上市的公司在公布財務年報時為了滿足國內外準則的不同規(guī)定，需要花費大量精力對賬目和財務年報進行調整，大大增加了公司賬務的復雜性和財務成本。例如 IAS 就規(guī)定上市公司應該優(yōu)先以公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量。在這種情況下，對于在采用 IAS 的國家上市的我國公司而言，公司已經獲取了投資上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 6 性房地產的市場價值并為此花費了大量的時間和精力，再次對 國內的投資性房地產以公允價值進行計量不僅不會增加額外的成本，還可以減少公司國內外財務年報的差異性。實際中分別在 H 股和 A 股上市的中航地產在 20xx 年就是基于此原因統(tǒng)一了投資性房地產的后續(xù)計量模式，選擇了以公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量。 公允價值在投資性房地產中的應用現(xiàn)狀 應用數(shù)量狀況 表 1 歷年采用公允價值模式的上市公司數(shù)量（單位：個） 年度 上市公司總數(shù)（ A） 擁有投資性房地產的上市公司（ B） 采用公允價值模式的上市公司（ C） 各年度新增采用公允價值模的公司 C/A比例 C/B比例 20xx 1570 630 18 18 % % 20xx 1624 690 20 5 % % 20xx 1774 772 25 5 % % 20xx 1932 831 27 2 % % 20xx 2275 903 31 5 % % 20xx 2486 986 43 13 % % 20xx 2564 1056 48 5 % % 數(shù)據來源：通過巨潮資訊與相關文獻數(shù) 據整理得出 從表 1 中的數(shù)據可以看到， 20xx 年無論是上市公司總數(shù)量還是其中擁有投資性房地產公司的數(shù)量相比于 20xx 年都有很大程度的增加。然而，從 20xx 年到 20xx年 對投資性房地產以公允價值計量的公司數(shù)量只從最初的 19 家變?yōu)?48 家，只占上市公司總數(shù)的 %。除此之外， 20xx 年和 20xx 年開始采用公允價值計量模式的上市公司數(shù)相加不等于 20xx 年釆用公允價值計量模式的上市公司數(shù) ,這是因為有些企業(yè)在采用公允價值計量模式后的年份里處置了投資性房地產或者變更了后續(xù)計量模式。 另外從表 2 中可以發(fā)現(xiàn)，不同行業(yè)對公允 價值計量模式的態(tài)度明顯不同，其中20xx 年金融和房地產行業(yè)相比于其他行業(yè)表現(xiàn)出更為積極的態(tài)度，而在 20xx 年以后非金融行業(yè)和非房地產行業(yè)對于該計量模式也表現(xiàn)出一種積極的態(tài)度。例如在20xx 年一共有 18 家上市公司轉變了投資性房地產的計量模式，其中非金融和非房上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 7 地產行業(yè)的公司就有 9 家之多，占到了總數(shù)量的 50%。 表 2 歷年采用公允價值模式的上市公司名單（單位：個） 公司名稱 證券代碼 轉變年度 主要經營行業(yè) 津濱發(fā)展 000897 20xx 房地產業(yè) 海欣股份 600851 20xx 房地產業(yè) 平安銀行 000001 20xx 金融保險 寧波銀行 002142 20xx 金融保險 交通銀行 601328 20xx 金融保險 中國銀行 601988 20xx 金融保險 沱牌舍得 600702 20xx 食品飲料 武漢塑料 000665 20xx 石化塑膠 海島建設 600515 20xx 批發(fā)零售 臥龍地產 600173 20xx 房地產業(yè) 百花村 600721 20xx 批發(fā)零售 新華錦 600735 20xx 食品飲料 方大集團 000055 20xx 房地產業(yè) 勝利股份 000407 20xx 石化塑膠 白云山 A 000522 20xx 醫(yī)藥生物 國脈科技 002093 20xx 信息技術 武漢控股 600168 20xx 水電煤氣 正和股份 600759 20xx 房地產業(yè) 錦龍股份 000712 20xx 水電煤氣 泛海建設 000046 20xx 房地產業(yè) 金融街 000402 20xx 房地產業(yè) 金宇車城 000803 20xx 紡織服裝 昆百大 A 000560 20xx 批發(fā)零售 中航地產 000043 20xx 房地產業(yè) 海南航空 600221 20xx 運輸倉儲 世茂股份 600823 20xx 房地產業(yè) 山水文化 600234 20xx 旅游酒店 金隅股份 601992 20xx 金屬非金屬 博元投資 600656 20xx 石化塑膠 凱瑞德 002072 20xx 紡織服裝 珠海中富 000659 20xx 石化塑膠 中信銀行 601998 20xx 金融保險 金科股份 000656 20xx 房地產業(yè) 博瑞傳播 600880 20xx 傳播文化 深國商 000056 20xx 房地產業(yè) 冠福家用 002102 20xx 金 屬非金屬 中海發(fā)展 600026 20xx 運輸倉儲 中菌股份 600745 20xx 房地產業(yè) 三木集團 000632 20xx 綜合類 華誼嘉信 300071 20xx 傳播文化 斯米克 002162 20xx 金屬非金屬 福星股份 000926 20xx 房地產業(yè) 恒順醋業(yè) 600305 20xx 食品飲料 東江環(huán)保 002672 20xx 環(huán)保產品及服務 北京城建 600266 20xx 房地產業(yè) 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 8 國旅聯(lián)合 600358 20xx 旅游酒店 中興通訊 000063 20xx 計 算機通信 藍光發(fā)展 600466 20xx 房地產業(yè) 中國高科 600730 20xx 對外貿易 新華聯(lián) 000620 20xx 房地產業(yè) 怡亞通 002183 20xx 運輸倉儲 力帆股份 601777 20xx 交通工具 金地集團 600383 20xx 房地產業(yè) 數(shù)據來源：通過巨潮資訊與相關文獻數(shù)據整理得出 公允價值確認方法的應用狀況 表 3 20xx 年 15 家公司公允價值確認方法（單位：個） 確認方法 數(shù)量 占總數(shù)的比例 資產評估法 8 % 市場類比法 3 % 第三方調查 2 % 未披露 2 % 數(shù)據來源：通過巨潮資訊各公司 20xx年財務年報整理得出 通過對 15 家上市公司 20xx 年的財務 年報進行查閱發(fā)現(xiàn)，各公司投資性房地產公允價值的確認方法有資產評估法、第三方調查法和市場類比法。由表 3 可以看到，在 15 家 采用公允價值計量模式的上市公司中，有 8 家選擇了資產評估的方法，占到了總額 的 %；其次是市場類比法，有 3 家公司選擇此方法來確認公允價值，占總額的 %；采用數(shù)量最少的是第三方調查法，采用的公司數(shù)量僅 為 2 家，所占比重僅為 %。除此之外，還有 2 家公司并沒有在財務年報中披露其所采用的方法，所以無法獲取相關信息。 信息披露狀況 表 4 20xx 年 10 家 公司投資性房地產信息披露狀況（單位：個） 內容 數(shù)量 所占比重 公允價值概念 2 % 租賃收益 0 % 處置 10 100% 數(shù)據來源：通過巨潮資訊各公司 20xx年財務年報整理得出 由表 4 可 以看到，在以公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的 10 家公司中，各公司對相關信息的披露程度各不相同。在所查 閱的公司中，披露公允價值概念的公司數(shù)量只 有 2 家，對于投資性房地產處置情況各個公司都進行了相應的披露，而對于租賃收益則沒有任何一家公司進行相應的信息披露。 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 9 公允價值在投資性房地產應用中的問題 應用公司數(shù)量少 通過對之前的數(shù)據分析可以得出，公允價值在投資性房地產中的應用現(xiàn)狀表現(xiàn)為采用的上市公司數(shù)量少并且增長緩慢?？梢钥吹?，投資性房地產公允價值計量模式 從 20xx 年 新會計準則頒布后至今一直處于一個尷尬的局面，并沒有像人們預期的那樣被上市公司廣泛應用，而成本計量模式依舊還處于絕對的主導地位。造 成這種情況的原因將會在之后的章節(jié)進行詳細講述。 公允價值確認方法不統(tǒng)一 從之前的數(shù)據可以發(fā)現(xiàn)，各上市公司對于投資性房地產公允價值確認方法的選擇存在分歧 ， 并沒有統(tǒng)一的標準，其中選擇資產評估法的公司數(shù)量占絕大多數(shù)。上述這種不統(tǒng)一的現(xiàn)象反映了上市公司對于公允價值確認方法的選擇隨意性較高，公司最終得出的可能并不是最貼近市場的價值，而是最有利于公司自身的價值。 隨意變更計量模式 我國的會計準則規(guī)定一旦企業(yè)對投資性房地產采用公允價值計量模式后，不得再轉為成本計量模式。但是通過對之前表 1 中數(shù)據的分析發(fā)現(xiàn)，一些公司并沒有嚴格遵循該項規(guī)定。例如平安銀行和深發(fā)銀行在合并后，就對投資性房地產的計量由公允價值轉變?yōu)闅v史成本。但是，這種違背會計準則規(guī)定的行為，卻沒有受到任何相關部門的處罰。 信息披露不完善 我國會計準則對于投資性房地產公允價值計量模式的信息披露有著明確的規(guī)定，而實際中企業(yè)卻并沒有按照準則的要求對相關信息進行細致的披露。所披露出的信息要么不完整，要么不是關鍵性信息，存在著選擇性披露的現(xiàn)象。這種情況大大降低了公允價值的真實性和可靠性，對于投資性房地產其他信息的真實性也產生了較大的影響。 存在盈余管理現(xiàn)象 我國會計準則規(guī)定對于投資性房地產后續(xù)計量模式可以由企業(yè)自行選擇，這項規(guī)定的本意是希望使不同性質的企業(yè)結合自身情況選擇適合自己的計量模式。然而由于缺少相應的監(jiān)管措施，出現(xiàn)了一些企業(yè)借 助上述規(guī)定來達到特殊性目的的現(xiàn)象，公允價值計量模式成為了企業(yè)操縱利潤的一種手段。例如，當企業(yè)的經營業(yè)績上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 10 持續(xù)下降而又急需改變這種現(xiàn)狀時，通過對投資性房地產計量模式的轉變就可以快速提升企業(yè)的業(yè)績 ,進而避免退市危機。這種情況實際上是通過將投資性房地產長期的價值增長在短時間內釋放出來，從而達到對經營業(yè)績的大幅提升。在實際中，冠幅家用就借此方法完成了從虧損到盈利的快速轉變。冠幅家用在 20xx 年 和 20xx年由于產品遲遲無法打開銷路一直處于虧損狀態(tài)，凈利潤分別為 8,653 萬元和12,000 萬元。而對于上市公司來說，如 果連續(xù)三年處于虧損狀況就會被證監(jiān)會要求退市。而冠福家用當時經營狀況在短期內很難有大的轉變，通過正常經營實現(xiàn)盈利希望渺茫。在這種情況下，冠福家用在 20xx 年對投資性房地產后續(xù)計量模式進行了轉變。年終，企業(yè)的凈利潤為 2,243 萬元，而其中與投資性房地產公允價值變動相關的就有 14,925 萬元。最終，冠福家用成功避免了退市危機，為解決公司經營所存在的問題爭取了 3 年時間。 4 上市公司較少采用公允價值計量模式的原因 公允價值獲取難度高、增加企業(yè)相關成本 由于我國市場經濟的的發(fā)展歷史只有短短 37 年，房地產交 易的頻繁程度也遠低于西方發(fā)達國家，相應的配套設施不夠健全， 這些因素導致房地產的公允價值獲取難度較高。另外許多企業(yè)并沒有自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要自己從市場上獲取并篩選相關的公允價值信息。而不同類型的房地產價格信息差異較大，企業(yè)在獲取和篩選相應的公允價值信息時會產生額外的甄別成本。而如果企業(yè)選擇通過第三方來獲取相應的公允價值，不僅費用高昂還無法保證準確性和可靠性。 另外，財政部《企業(yè)會計準則講解 》中規(guī)定了企業(yè) 在對同一類資產采用公允價值計量模式以后，不能對后續(xù)新增的同類資產進行區(qū)別對待。然而在實際 中企業(yè)并不能確保在公允價值計量模式下未來期間新增投資性房地產的公允價值能夠通過市場或類似資產比較的途徑來獲得，對于這類新增資產只能通過估值技術來解決，這往往會增加企業(yè)的相關成本費用。 公允價值受市場影響、降低利潤和資產的可控性 市場的供需比是公允價值的決定性因素，但供需比并不是固定不變的，而是受多方面的影響不斷發(fā)生變化，這就從根本上決定了公允價值很難具有良好的穩(wěn)定性。當市場出現(xiàn)較大程度變化時，例如國家宏觀政策的調控、全球性的金融危機，上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 11 房地產的公允價值也會隨之出現(xiàn)