【文章內容簡介】 了后續(xù)計量模式。 另外從表 2 中可以發(fā)現，不同行業(yè)對公允價值計量模式的態(tài)度明顯不同，其中2022 年金融和房地產行業(yè)相比于其 他行業(yè)表現出更為積極的態(tài)度，而在 2022 年以后非金融行業(yè)和非房地產行業(yè)對于該計量模式也表現出一種積極的態(tài)度。例如在2022 年一共有 18 家上市公司轉變了投資性房地產的計量模式，其中非金融和非房上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 7 地產行業(yè)的公司就有 9 家之多，占到了總數量的 50%。 表 2 歷年采用公允價值模式的上市公司名單（單位：個） 公司名稱 證券代碼 轉變年度 主要經營行業(yè) 津濱發(fā)展 000897 2022 房地產業(yè) 海欣股份 600851 2022 房地產業(yè) 平安銀行 000001 2022 金融保險 寧波銀行 002142 2022 金融保險 交通銀行 601328 2022 金融保險 中國銀行 601988 2022 金融保險 沱牌舍得 600702 2022 食品飲料 武漢塑料 000665 2022 石化塑膠 海島建設 600515 2022 批發(fā)零售 臥龍地產 600173 2022 房地產業(yè) 百花村 600721 2022 批發(fā)零售 新華錦 600735 2022 食品飲料 方大集團 000055 2022 房地產業(yè) 勝利股份 000407 2022 石化塑膠 白云山 A 000522 2022 醫(yī)藥生 物 國脈科技 002093 2022 信息技術 武漢控股 600168 2022 水電煤氣 正和股份 600759 2022 房地產業(yè) 錦龍股份 000712 2022 水電煤氣 泛海建設 000046 2022 房地產業(yè) 金融街 000402 2022 房地產業(yè) 金宇車城 000803 2022 紡織服裝 昆百大 A 000560 2022 批發(fā)零售 中航地產 000043 2022 房地產業(yè) 海南航空 600221 2022 運輸倉儲 世茂股份 600823 2022 房地產業(yè) 山 水文化 600234 2022 旅游酒店 金隅股份 601992 2022 金屬非金屬 博元投資 600656 2022 石化塑膠 凱瑞德 002072 2022 紡織服裝 珠海中富 000659 2022 石化塑膠 中信銀行 601998 2022 金融保險 金科股份 000656 2022 房地產業(yè) 博瑞傳播 600880 2022 傳播文化 深國商 000056 2022 房地產業(yè) 冠福家用 002102 2022 金屬非金屬 中海發(fā)展 600026 2022 運輸倉儲 中菌股份 600745 2022 房地產業(yè) 三木集團 000632 2022 綜合類 華誼嘉信 300071 2022 傳播文化 斯米克 002162 2022 金屬非金屬 福星股份 000926 2022 房地產業(yè) 恒順醋業(yè) 600305 2022 食品飲料 東江環(huán)保 002672 2022 環(huán)保產品及服務 北京城建 600266 2022 房地產業(yè) 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 8 國旅聯(lián)合 600358 2022 旅游酒店 中興通訊 000063 2022 計算機通信 藍光發(fā)展 600466 2022 房地產業(yè) 中國高科 600730 2022 對外貿易 新華聯(lián) 000620 2022 房地產業(yè) 怡亞通 002183 2022 運輸倉儲 力帆股份 601777 2022 交通工具 金地集團 600383 2022 房地產業(yè) 數據來源：通過巨潮資訊與相關文獻數據整理得出 公允價值確認方法的應用狀況 表 3 2022 年 15 家公司公允價值確認方法（單位：個） 確認方法 數量 占總數的比例 資產評估法 8 % 市場類比法 3 % 第三方調查 2 % 未披露 2 % 數據來源：通過巨潮資訊各公司 2022年財務年報整理得出 通過對 15 家上市公司 2022 年的財務 年報進行查閱發(fā)現，各公司投資性房地產公允價值的確認方法有資產評估法、第三方調查法和市場類比法。由表 3 可以看到，在 15 家 采用公允價值計量模式的上市公司中，有 8 家選擇了資產評估的方法，占到了總額 的 %；其次是市場類比法，有 3 家公司選擇此方法來確認公允價值，占總額的 %；采用數量最少的是第三方調查法，采用的公司數量僅 為 2 家，所占比重僅為 %。除此之外，還有 2 家公司并沒有在財務 年報中披露其所采用的方法，所以無法獲取相關信息。 信息披露狀況 表 4 2022 年 10 家 公司投資性房地產信息披露狀況（單位：個） 內容 數量 所占比重 公允價值概念 2 % 租賃收益 0 % 處置 10 100% 數據來源：通過巨潮資訊各公司 2022年財務年報整理得出 由表 4 可 以看到，在以公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的 10 家公司中，各公司對相關信息的披露程度各不相同。在所查閱的公司中，披露公允價值概念的公司數量只 有 2 家，對于投資性房地產處 置情況各個公司都進行了相應的披露，而對于租賃收益則沒有任何一家公司進行相應的信息披露。 上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 9 公允價值在投資性房地產應用中的問題 應用公司數量少 通過對之前的數據分析可以得出，公允價值在投資性房地產中的應用現狀表現為采用的上市公司數量少并且增長緩慢?？梢钥吹?，投資性房地產公允價值計量模式 從 2022 年 新會計準則頒布后至今一直處于一個尷尬的局面，并沒有像人們預期的那樣被上市公司廣泛應用，而成本計量模式依舊還處于絕對的主導地位。造成這種情況的原因將會在之后的章節(jié)進行詳細講述。 公允 價值確認方法不統(tǒng)一 從之前的數據可以發(fā)現，各上市公司對于投資性房地產公允價值確認方法的選擇存在分歧 ， 并沒有統(tǒng)一的標準，其中選擇資產評估法的公司數量占絕大多數。上述這種不統(tǒng)一的現象反映了上市公司對于公允價值確認方法的選擇隨意性較高，公司最終得出的可能并不是最貼近市場的價值，而是最有利于公司自身的價值。 隨意變更計量模式 我國的會計準則規(guī)定一旦企業(yè)對投資性房地產采用公允價值計量模式后，不得再轉為成本計量模式。但是通過對之前表 1 中數據的分析發(fā)現，一些公司并沒有嚴格遵循該項規(guī)定。例如平安銀行和深 發(fā)銀行在合并后，就對投資性房地產的計量由公允價值轉變?yōu)闅v史成本。但是，這種違背會計準則規(guī)定的行為，卻沒有受到任何相關部門的處罰。 信息披露不完善 我國會計準則對于投資性房地產公允價值計量模式的信息披露有著明確的規(guī)定，而實際中企業(yè)卻并沒有按照準則的要求對相關信息進行細致的披露。所披露出的信息要么不完整，要么不是關鍵性信息，存在著選擇性披露的現象。這種情況大大降低了公允價值的真實性和可靠性，對于投資性房地產其他信息的真實性也產生了較大的影響。 存在盈余管理現象 我國會計準則規(guī)定對于 投資性房地產后續(xù)計量模式可以由企業(yè)自行選擇，這項規(guī)定的本意是希望使不同性質的企業(yè)結合自身情況選擇適合自己的計量模式。然而由于缺少相應的監(jiān)管措施，出現了一些企業(yè)借助上述規(guī)定來達到特殊性目的的現象，公允價值計量模式成為了企業(yè)操縱利潤的一種手段。例如，當企業(yè)的經營業(yè)績上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 10 持續(xù)下降而又急需改變這種現狀時，通過對投資性房地產計量模式的轉變就可以快速提升企業(yè)的業(yè)績 ,進而避免退市危機。這種情況實際上是通過將投資性房地產長期的價值增長在短時間內釋放出來，從而達到對經營業(yè)績的大幅提升。在實際中，冠幅家用就借此方法完成了從虧損到盈 利的快速轉變。冠幅家用在 2022 年 和 2022年由于產品遲遲無法打開銷路一直處于虧損狀態(tài)，凈利潤分別為 8,653 萬元和12,000 萬元。而對于上市公司來說，如果連續(xù)三年處于虧損狀況就會被證監(jiān)會要求退市。而冠福家用當時經營狀況在短期內很難有大的轉變，通過正常經營實現盈利希望渺茫。在這種情況下，冠福家用在 2022 年對投資性房地產后續(xù)計量模式進行了轉變。年終，企業(yè)的凈利潤為 2,243 萬元，而其中與投資性房地產公允價值變動相關的就有 14,925 萬元。最終，冠福家用成功避免了退市危機，為解決公司經營所存在的問題爭取 了 3 年時間。 4 上市公司較少采用公允價值計量模式的原因 公允價值獲取難度高、增加企業(yè)相關成本 由于我國市場經濟的的發(fā)展歷史只有短短 37 年，房地產交易的頻繁程度也遠低于西方發(fā)達國家，相應的配套設施不夠健全， 這些因素導致房地產的公允價值獲取難度較高。另外許多企業(yè)并沒有自己的公允價值信息收集系統(tǒng)，因此企業(yè)需要自己從市場上獲取并篩選相關的公允價值信息。而不同類型的房地產價格信息差異較大，企業(yè)在獲取和篩選相應的公允價值信息時會產生額外的甄別成本。而如果企業(yè)選擇通過第三方來獲取相應的公允價值，不僅費用高昂 還無法保證準確性和可靠性。 另外，財政部《企業(yè)會計準則講解 》中規(guī)定了企業(yè) 在對同一類資產采用公允價值計量模式以后，不能對后續(xù)新增的同類資產進行區(qū)別對待。然而在實際中企業(yè)并不能確保在公允價值計量模式下未來期間新增投資性房地產的公允價值能夠通過市場或類似資產比較的途徑來獲得，對于這類新增資產只能通過估值技術來解決，這往往會增加企業(yè)的相關成本費用。 公允價值受市場影響、降低利潤和資產的可控性 市場的供需比是公允價值的決定性因素，但供需比并不是固定不變的，而是受多方面的影響不斷發(fā)生變化，這就從根本上 決定了公允價值很難具有良好的穩(wěn)定性。當市場出現較大程度變化時，例如國家宏觀政策的調控、全球性的金融危機，上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 11 房地產的公允價值也會隨之出現相應程度的變化。這就導致企業(yè)在轉變投資性房地產計量模式后，可能會因為公允價值受市場影響的原因導致利潤和資產的可控性出現不同程度的降低。特別是對房地產上市公司而言，在這種情況下所受到的影響會更為明顯。 從 2022 年到 2022 年我國房地產市場來看，房地產價格一直處于不斷上漲的趨勢，現行的房價一直處于高位狀態(tài)，這些年對于房價過高的呼聲從來都沒有停止過。對此國家也采取了一系列的調控措施 試圖對房地產行業(yè)進行降溫，未來房地產價格的走勢還不明朗。鑒于這種情況，管理者出于謹慎性的考慮并不會貿然對投資性房地產采用公允價值計量模式，而是 保持一種觀望狀態(tài)。 降低企業(yè)利潤和現金流相關性 企業(yè)在年終所計算出的利潤和企業(yè)實際的現金流入量并不是完全相同的，這主要是因為企業(yè)采用的是權責發(fā)生制。在大部分情況下，雖然企業(yè)利潤和實際的現金流入并不完全相符，但這僅僅是因為款項不是交易完成后當面付清，由于款項一般在一年以內就能收回所以并不會對企業(yè)造成較大的困擾。但是，投資性房地產因公允價值上漲所產生的利潤并不會 在短期內就帶來現金的流入。通常情況下，企業(yè)對于投資性房地產的持有時間會較長，而利潤的增加發(fā)生在持有期間，與之對應的現金流入則需要等到投資性房地產進行處置的時候。如果企業(yè)對于持有的投資性房地產主要用于出租，那么企業(yè)的利潤和現金流相關性的降低就是永久性的。特別是對于擁有投資性房地產數額較高的企業(yè)而言，企業(yè)利潤和現金流相關性的下降幅度會更大，在現行的經濟環(huán)境下很可能出現賬面有較高的利潤總額，而可用資金卻極度匱乏的情況。 出于稅負和納稅調整的考慮 稅費是每一個企業(yè)都不可避免的費用，稅負的高低直接影響著企業(yè) 的利潤，所以每一個企業(yè)管理者都會想盡辦法去降低企業(yè)的稅費。然而以公允價值計量投資性房地產卻可能在未來期間增加企業(yè)的稅負。 我國現行的房產稅繳納標準主要取決于房產的用途，如果用于出租則是以租金數額的 12%為限，而如果是自用則在對原值進行一定比例的扣減后按 %征收。現行的稅法還沒有明確規(guī)定房產的原值是以歷史成本還是公允價值為基準，在實際操作中暫以歷史成本作為稅費的計算基礎。而我國的房地產市場處于一個上升階上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用探析 12 段，雖然偶有波動但大的趨勢并不會在短期改變，房地產的公允價值只會遠高于其原始成本。企業(yè)在對投資性房地產采 用公允價值計量模式后，雖然現在還不會增加房產稅的稅費，但參照其他國家對于相同情況的處理方式，我國稅法在未來期間很可能規(guī)定公允價值計量模式下房產原值以公允價值來確定。而由于公允價值計量模式的不可逆性，企業(yè)到時將很難有其他的辦法來避免增加的房產稅。所以考慮到稅法對于房產稅原值的規(guī)定還不明確，企業(yè)管理者不會貿然轉變計量模式。 除了稅負因素外，頻繁的納稅調整也影響著管理者對投資性房地產計量模式的選擇。由于稅法對于公允價值的波動所造成的損益不予認可，同時稅法對于折舊的計提并不會因為其他因素的變化而終止，這使得稅法和會 計在稅費計算上出現了差異。 雖然公允價值計量模式下遞延所得稅負債屬于稅收暫時性差異，從根本上來看并不會真正影響到企業(yè)的稅負，但是頻繁發(fā)生納稅調整勢必會增加公司賬目的復雜性以及相應的成本費用。 應用條件過于嚴格 前文理論概述章節(jié)提