基于因子分析的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)指標(biāo)評價(編輯修改稿)
2025-02-12 13:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 府政策密切相關(guān)。政府可以通過四個方面來控制潛在進(jìn)入者的進(jìn)入：對注冊資本的直接要求；土地供給；資金供給；產(chǎn)品銷售的優(yōu)惠或障礙。注冊資本的要求與資金供給的政策上本文已有論述。政府是土地的唯一供給者，土地是開發(fā)商們必要生產(chǎn)資料，沒有土地則無法進(jìn)行開發(fā)。2002年以前，廣州國有土地使用權(quán)的出讓存在多種方式。特別是內(nèi)部認(rèn)購的存在是部分小開發(fā)商得以生存的原因。2003年，《關(guān)于印發(fā)廣州市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)則的通知》頒發(fā)以后，采用了公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌、公開上網(wǎng)競價的方式，使土地供應(yīng)市場的運(yùn)作市場化，更有利于資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商的發(fā)展。4. 規(guī)模經(jīng)濟(jì)資金實(shí)力雄厚經(jīng)營規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)商在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的公開招標(biāo)日寸具有中標(biāo)的優(yōu)勢，同日寸，由于其自有資金的乩匕較高，信譽(yù)較好，可以為容易地從銀行手里獲取低成本的貸款，并有充裕的資金進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)與研究，保證產(chǎn)品的質(zhì)量 此外，長期以采大規(guī)模的廣告投入以及高品質(zhì)產(chǎn)品所創(chuàng)造出采的聲譽(yù)使其產(chǎn)品的銷售順暢，又加快了資金的回流。這些都使房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出較明顯的規(guī)模經(jīng)濟(jì)特性。由以上分析結(jié)果，從全國范圍內(nèi)來看，盡管我國房地產(chǎn)市場近年炙手可熱，但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模化程度不足。美國最大的五家房地產(chǎn)企業(yè)在全國住宅市場的份額占到了15％，其中最大的房地產(chǎn)企業(yè)普爾特公司占全美住宅市場份額的4％。香港最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80％左右，市場集中度更高。我國房地產(chǎn)公司數(shù)量達(dá)到5萬余家，%。國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)部研究室主任楊建龍表示，這表明我國目前的房地產(chǎn)市場成熟度還不夠，企業(yè)規(guī)模還較小。二、 市場行為分析(一) 房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房價格從全國范圍內(nèi)來看，房地產(chǎn)開放商對于商品房的價格影響很小，分散競爭市場的每個生產(chǎn)者都是該市場上產(chǎn)品的價格接受者，單個生產(chǎn)者的產(chǎn)量不足以影響整個市場的價格，我國房地產(chǎn)商品房市場屬于“百花齊放，百家爭鳴”。雖然存在一些諸如萬科、富力、保利、金地等具有廣泛影響力的開放商，但是仍然不足以影響整個市場，并且各個地方的國資開發(fā)商會不同程度的通過一些超市場的力量來搶奪一定的市場份額。比如憑借國資背景人為抬高地價，排擠其他開放商取得地權(quán)。(二) 商品房的差異化程度1. 從內(nèi)在特性看房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化房地產(chǎn)商品與土地密切相關(guān)，因而具有嚴(yán)重的稀缺性與特殊性，土地是稀缺的，建立在土地之上的建筑物也是稀缺的。由于地段的不同，自然環(huán)境，人文環(huán)境，經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及社會環(huán)境等有所差別，而且開發(fā)商對樓宇的設(shè)計規(guī)則的不同，建設(shè)質(zhì)量的差別以及樓宇附近公共設(shè)施的便利程度的不同等等，都會造成房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的差異化。房地產(chǎn)本身就是一個差異化特別大的特殊商品。2. 從銷售努力看房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別化這里說的銷售努力指的是房地產(chǎn)開發(fā)商利用廣告來降低需求的價格彈性或創(chuàng)造品牌忠誠度。凱威斯和威廉姆森（1985）指出，受生產(chǎn)者控制的銷售努力會使產(chǎn)品產(chǎn)生差別化效應(yīng)?；勐斆襟w的經(jīng)濟(jì)調(diào)查表明，消費(fèi)者的信息80%以上來自公開的媒介，包括報紙、雜志、互聯(lián)網(wǎng)、廣播、電視。房地產(chǎn)開放商們證實(shí)通過一系列長時間的品牌廣告的轟炸以及近似完善的互動體驗(yàn)(如：免
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