【文章內(nèi)容簡介】 紹之后）х（稱謂）您好！很高興為您服務(wù)。那我們就一起去驗房。 ② 查驗水電表 х（稱謂）：這是您戶的水表，今天的讀數(shù)是хх，您確定嗎？ (在《驗收表》中記錄水表讀數(shù) )； х（稱謂）：這是您戶的電表，今天的讀數(shù)是хх，您看 一下，您確定嗎？（在《驗收表》中記錄水表讀數(shù) )； 接下來我們?nèi)タ捶?，這邊請！ ③ 查驗分戶門及窗 х（稱謂）這是您戶的分戶門，您自己開關(guān)一下，看哪不合適。再看一下窗子，有問題的話我會記下，讓施工單位派人來處理。 ④ 查驗給排水系統(tǒng) х（稱謂），這是您戶的總閥門，以后出現(xiàn)漏水或更換水嘴的時候，可以到這里來開啟，現(xiàn)在我把它打開，看房間里有沒有水。（打開水嘴，用準(zhǔn)備好的水桶接滿水） х（稱謂），接下來我們檢查以下排水孔是否通暢（將接好的水倒入下玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 17 / 41 入住管理服務(wù)方案 水孔） х（稱 謂），如果沒有什么問題，我就在這里打鉤了（在《驗房書》對應(yīng)欄打鉤） ⑤ 查驗供電系統(tǒng) х（稱謂），這是您戶的配電箱，現(xiàn)在我把它打開，我們檢查一下是否有電？（用備好的電筆檢驗插座，打開開關(guān)看電燈是否亮？） х（稱謂），如果沒有什么問題，我就在這里打鉤了（在《驗房書》對應(yīng)欄打鉤） ⑥ 查驗地板、墻面、屋頂 х（稱謂），您看一下地板、墻面及屋頂，看有什么問題？有無起殼、起砂、剝落、裂縫、滲水等問題出現(xiàn)？ х（稱謂），如果沒有什么問題，我就在這里打鉤了（在《驗 房書》對應(yīng)欄打鉤） ⑦ 查驗配套設(shè)施 х（稱謂），這是您戶的樓宇對講系統(tǒng)，您試用一下（介紹基本操作功能） х（稱謂），接下來我們到頂樓平臺看一下您戶的太陽能（指認(rèn)太陽能，檢查是否有熱水？ ⑧ 在驗房書中簽字 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 18 / 41 入住管理服務(wù)方案 х（稱謂），今天該檢查的部位都已經(jīng)檢查完畢，如果沒有其他的問題就在這里簽字。 等您裝修房屋的時候記得到物業(yè)管理處申報，辦理裝修的相關(guān)手續(xù)，到時我們會將您戶的衛(wèi)生間進(jìn)行 24 小時閉水實驗，如果有漏水，我們會先將防水處理好后您再作裝修。 歡迎您入住彩虹商 業(yè)廣場！非常感謝您的配合！ （四 ）物業(yè)組： （ 1）工作流程 （ 2）流程分述 ① 接待業(yè)主 處理異議 當(dāng)業(yè)主有意見和異議時，應(yīng)做相應(yīng)的解釋工作；若不能做出解釋的，由引導(dǎo)員領(lǐng)其到協(xié)調(diào)組繼續(xù)解釋及協(xié)調(diào)。 十、恭送業(yè)主 八、在《物業(yè)告知書》簽字 五、介紹裝修規(guī)則 六、介紹物業(yè)服務(wù)項目 四、介紹《管理規(guī)約》 三、發(fā)放《業(yè)主手冊》 二、采集住戶信息 一、接待并介紹物業(yè)管理公司 九、簽訂《消防安全責(zé)任書》 七、介紹物業(yè)收費項目及標(biāo)準(zhǔn) 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 19 / 41 入住管理服務(wù)方案 （微笑、起立，傾聽引導(dǎo)員的介紹后）您好х（稱謂），請坐！我叫ххх。為彩虹商業(yè)廣場提供物業(yè)服務(wù)的 是 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司。以后的日子我們將朝夕相處，對我們的工作有什么意見、建議和需求，可以和我們聯(lián)系，能為您服務(wù)我深感榮幸！ ② 采集住戶信息 х（稱謂），請將身份證復(fù) 印件交給我，然后配合我把這張表填一下（先填寫好房屋編號、業(yè)主姓名、性別，根據(jù)所提供的身份證填寫出生日期、身份證號碼及戶籍所在地）；其他欄可以以后再采集。 х（稱謂），請問您在哪個單位工作 ?(有單位的填單位名稱；無單位的，做生意開店的填個體戶，其他的填自由職業(yè) )；您的聯(lián)系電話是？家里有座機(jī)嗎？ х（稱謂），房屋的共有權(quán)人是誰？是您丈夫（妻子）？他的聯(lián)系電話是多少？在哪里工作？有孩子了嗎？是男孩還是女孩？（若有）哪年出生的？在哪讀書？（屬學(xué)齡期的） ③ 發(fā)放《業(yè)主手冊》 х（稱謂）， 這是彩虹商業(yè)廣場 《業(yè)主手冊》 。 是向您們介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)服務(wù)相關(guān)項目內(nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文件。內(nèi)容還包括：物業(yè)管理的基本制度、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等。每一戶只有一本，請您一定要保管好！ 如果您的 房屋轉(zhuǎn)讓的時候也 請 隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。 ④ 介紹《管理規(guī)約》 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 20 / 41 入住管理服務(wù)方案 х（稱謂）。 根據(jù)《物業(yè)管理條理》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策， 富然地產(chǎn) 在銷售物業(yè)之前， 就 制定 了 本臨時 管理規(guī) 約，對有關(guān)物 業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī) 約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 是我們物業(yè)公司在 彩虹商業(yè)廣場開展物業(yè)管理活動的重要依據(jù)。在第二條中已經(jīng)約定， 物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時 即對本規(guī)約予以 承諾，表示對 本規(guī)約 內(nèi)容的認(rèn)可。 同時也賦予了我們四項權(quán)利。 （一） 根據(jù) 本規(guī)約 配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （二） 以批評、規(guī)勸、 承擔(dān)違約責(zé)任 、公示 等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為； （三） 物業(yè)管理費用不足于維持正常開支時，可以適當(dāng)增加物業(yè)服務(wù)費，但每年只能調(diào)整一次，并提前公告業(yè)主且提供年度審計報告； （四） 開展一業(yè)為主、多種經(jīng)營，向有需求 的業(yè)主提供多種專項有償便民服務(wù)和委托服務(wù)。 為維護(hù)業(yè)主的共同利益，里面約定了在彩虹商業(yè)廣場九項禁止行為： （一） 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途； （二） 占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備； （三） 違章搭建、私設(shè)攤點； （四） 在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物； （五） 違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 21 / 41 入住管理服務(wù)方案 有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲； （六） 擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫； （七） 利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動； （八） 擅自安裝防盜欄 ； （九） 法 律、法規(guī)禁止的其他行為。 我向您介紹的這些， 都已經(jīng)收錄在您手中的 《業(yè)主手冊》 里面 。您可以抽時間仔細(xì)閱讀。 ⑤ 介紹裝修規(guī)則 х（稱謂）， 在《彩虹商業(yè)廣場裝飾裝修管理辦法》 第三條中規(guī)定， 業(yè)主對專有部分進(jìn)行裝飾裝修時應(yīng)遵循申報、審核登記、簽訂裝修管理協(xié)議、繳費、辦理施工許可、施工監(jiān)督、初驗、終驗等流程。 因此，請您在裝修前一定記得現(xiàn)到彩虹商業(yè)廣場物業(yè)管理處領(lǐng)表申報，經(jīng)我們審核登記通過后才能進(jìn)行裝修。 х（稱謂） ，這是《裝修管理承諾書》，請您看一下。如果沒有意見的話就請您在這里簽個字。 ⑥ 介紹物業(yè)管理服務(wù)項目 х（稱謂）， 接下來我給您介紹一下我公司在彩虹商業(yè)廣場開展物業(yè)管理活動所提供的服務(wù)項目。 一般分為 常規(guī)服務(wù)、專 項服務(wù)及委托服務(wù)三種。物業(yè)管理費所 涵蓋的服務(wù)內(nèi)容是 指常規(guī)服 務(wù)項目。主要有七項： 房屋共用部位的日常維護(hù)和管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的日常維護(hù)和管理；環(huán)境玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 22 / 41 入住管理服務(wù)方案 衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序的維護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防 等協(xié)助管理事項的服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理等 專項服務(wù)及委托服務(wù)是指為有需求的業(yè)主單獨提供便民服務(wù)，如戶 內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修、水電費的代收代繳等。 以后我們會向大家公布服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。 您手中的《業(yè)主手冊》中都有這些內(nèi)容。 還有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因內(nèi)容太多，就不耽擱您的時間了，有時間的話，您可以自己看一下。 ⑦ 介紹收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn) х（稱謂）， 以下的時間我向您介紹一下彩虹商業(yè)廣場物業(yè)管理的收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。 今天您需要準(zhǔn)備交的費用是物業(yè)管理費、裝修保證金及履約保證金。物業(yè)管理費是每月每平方 元， 如果您有車位，還得交每月30元的停車場管理費； 裝修保證金是每戶交 2020 元，履約保證金是每戶 500元。 以后每年必須交的費用是物業(yè)管理費 和 生活 垃圾清運費， 生活 垃圾清運費在您沒有裝修入住前可以不交。 其他是專項服務(wù)費，包括 車 位使用費 及裝修期間收取的裝修管理服務(wù)費、沙石料費及裝修垃圾清運費等。 х（稱謂）， 我向您介紹的這些，還有不清楚的嗎？ ⑧ 在《物業(yè)告知書》中簽字 х（稱謂）， 如果沒有請在這里簽個字（將《物業(yè)告知書》遞給他）。 非常感謝您的配合！ 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 23 / 41 入住管理服務(wù)方案 ⑨ 簽訂《消防安全責(zé)任書》 х（稱謂）， 根據(jù)消防部門的要求，請您看一下在這里簽個字（將《消防安全責(zé)任書 》遞上）。謝謝！ ⑩ 恭送業(yè)主 х（稱謂）， 您在我這里的手續(xù)已經(jīng)辦完，非常感謝您的支持和配合！ （五 ）收費組： 1) 根據(jù)《商品房交接手續(xù)書》 核對 業(yè)主身份及 應(yīng) 繳費數(shù)據(jù)； 2) 告知業(yè)主應(yīng)繳項目及金額； 3) 做好相關(guān)款項收取的解釋工作； 4) 結(jié)算房屋余款； 5) 收繳配套設(shè)施預(yù)交款； 6) 收繳裝修保證金； 7) 收繳 房屋 維修基金； 8) 收繳契稅； 9) 開具發(fā)票（收據(jù)）； 10) 收款； 11) 在 《商品房交接手續(xù)書》 中簽字 。 （六 ）鑰匙組： 1) 審核 《商品房交接手續(xù)書》 以上各項流程是否辦理完畢； 2) 發(fā)放辦理各類計量用 IC 卡；（如條件不具 備，可先進(jìn)行登記） 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 24 / 41 入住管理服務(wù)方案 3) 發(fā)放給業(yè)主全部鑰匙，填寫 《鑰匙領(lǐng)用登記表》 業(yè)主簽字； 4) 與業(yè)主簽訂《鑰匙保管單》，解釋留存 1 把鑰匙以便尾保工作的進(jìn)行； 5) 開具《房屋交付驗收單》； 6) 工作人員在 《商品房交接手續(xù)書》 上簽名并集中保管。 （七 ）協(xié)調(diào)組： 1) 各工作組發(fā)現(xiàn)情緒激動且在正常解釋后仍不接受的業(yè)主，及時帶到協(xié)調(diào)組； 2) 協(xié)調(diào)組負(fù)責(zé)及時處理情緒激動業(yè)主的疑難問題，控制不良影響。 （ 八 ）保障組： 1) 保證兩個現(xiàn)場的辦公用品、飲水及食品等的供應(yīng)； 2) 保證午餐供應(yīng)。 （ 九 ）保衛(wèi)組： 1) 疏導(dǎo)好現(xiàn)場秩序； 2) 疏導(dǎo)交通、指揮車輛停放； 3) 入住現(xiàn)場外圍巡視； 4) 若預(yù)緊急情況，及時控制現(xiàn)場秩序，防止事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展； 5) 阻止推銷人員進(jìn)入現(xiàn)場。 （十）保潔組： 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 25 / 41 入住管理服務(wù)方案 1) 維護(hù)入住現(xiàn)場衛(wèi)生； 2) 負(fù)責(zé)室外管理區(qū)域的衛(wèi)生。 三、 緊急 事件處理人 （一） 面積結(jié)算方面 、 產(chǎn)權(quán)代辦方面 、 地產(chǎn)收費解釋工作： 周金艷 （二） 物業(yè)收費及相關(guān)問題： 周富祥 （三） 房屋驗收問題 、 工程質(zhì)量問題： 付家偉 第五 章： 維保工作流程 業(yè)主在驗入住時，將查驗出房屋存在的部分質(zhì)量問題，這些質(zhì)量問題將直接反映給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進(jìn)行記錄和匯總，并將問題反映給地產(chǎn)商，由地產(chǎn)商進(jìn)行處理，直至業(yè)主滿意入住為止。由于入住階段是問題突發(fā)最多 的時候，有些問題如不及時解決，會造成業(yè)主很大的不滿，為了順利的辦理業(yè)主入住，這個階段開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司組成臨時現(xiàn)場小組，及時處理每天辦理入住時出現(xiàn)的問題。 一、 維保領(lǐng)導(dǎo)小組及工作職責(zé)： 組長：付家偉 地產(chǎn)調(diào)度：孫立 物業(yè)調(diào)度：馮繼彬 聯(lián)絡(luò)員：馮宇 玉溪國通物業(yè)服務(wù)有限公司 26 / 41 入住管理服務(wù)方案 （ 1） 組長職能 ： 全面負(fù)責(zé)維修辦公室工作，做好溝通協(xié)調(diào)工作，組織、聯(lián)系施工單位做好返修工作，督促監(jiān)督施工單位返修工作的質(zhì)量，以及要求完成的時間。聯(lián)系地產(chǎn)工程部，對施工單位加強(qiáng)管理。及時快捷的完成各項返修工作。聯(lián)系物業(yè)公司，及時通知已經(jīng)完成的返修工作任 務(wù)，物業(yè)公司驗收合格后，通知業(yè)主驗收。 （ 2） 調(diào)度 的職能： 負(fù)責(zé)接受業(yè)主報