【文章內(nèi)容簡介】 性質(zhì)混亂，種不同的工業(yè)企業(yè)混雜，配套設(shè)不完善，環(huán)境污染嚴(yán)重，企業(yè)發(fā)展的外部條件差，直接影響企業(yè)發(fā)展、嫁接、調(diào)整和利用外資，對(duì)外合作也受到限制。因此，很有必要對(duì)工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整，使工業(yè)用地與其他用地比例關(guān)系趨于合理，工業(yè)用地在城市中的空間布局趨于合理，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。四、集中與分散的關(guān)系我國城市土地利用空間形態(tài)以積聚型為主，絕大部分城市都采取了以市中心為核心的攤大餅式的圈層式的空間結(jié)構(gòu)布局模式。雖然這種圈層式空間布局有其自身的優(yōu)點(diǎn)，如城市邊界明確，市中心地位突出，城市總體形象完整等。但這種單中心攤大餅式的布局也暴露出很多不利于城市可持續(xù)發(fā)展的缺陷。比較明顯的問題是：由于市區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和人口過密，造成污染嚴(yán)重、住房嚴(yán)重短缺和交通擁擠等一系列的弊病。圈層內(nèi)笨拙的功能分區(qū)，形成人為的隔離藩籬，喪失了城市生活的多樣性，給市民生活、購物、工作、交通等帶來種種不便。相比之下，多中心的城市土地空間利用方式更有利生產(chǎn)，方便生活。工作、生活居住、商業(yè)、文化娛樂等條件比較均勻地分布于整個(gè)城市，城市生活的多樣性得到充分體現(xiàn)，從而使得全體市民有公平的生存環(huán)境和發(fā)展機(jī)會(huì)，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。五、開發(fā)建設(shè)與保護(hù)的關(guān)系可持續(xù)發(fā)展是一種新的發(fā)展現(xiàn)，要求人地和諧基礎(chǔ)上人們的福利水平持續(xù)全面增長。與此相適應(yīng)，生態(tài)化、宜人化成為未來城市發(fā)展的方向。因此，城市開發(fā)建設(shè)中如何保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境和人文歷史環(huán)境，是城市土地合理利用的又一重要問題。生態(tài)化的核心是人與自然協(xié)調(diào)，自然與自然協(xié)調(diào)。我國城市開發(fā)建設(shè)中往往只看重眼前的經(jīng)濟(jì)利益和當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)工作績效，不注意保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，使得具有環(huán)境凈化和調(diào)節(jié)功能的綠地、水面以及生物多樣性大量喪失，城市生態(tài)環(huán)境惡化，災(zāi)害增加。以水生態(tài)環(huán)境為例，我國一半以上城市水資源短缺或嚴(yán)重短缺，造成這一局面的原因很多，其中之一是城市土地開發(fā)不顧采補(bǔ)平衡的自然生態(tài)規(guī)律，盲目填湖填河造地所至。保護(hù)歷史環(huán)境、保護(hù)歷史文化要素、提高環(huán)境的文化內(nèi)涵，是宜人化城市的基本要求之一。繼承和創(chuàng)新是城市建設(shè)中永恒的主題，每一座城市都有自己的歷史，都要尊重歷史、把握現(xiàn)在、預(yù)示未來。沒有創(chuàng)造，就會(huì)跟不上時(shí)代的步伐，沒有繼承，割斷歷史，割斷文化，城市會(huì)失去個(gè)性。在大規(guī)模的舊城改造中，不少城市盲目跟風(fēng)，貪大求洋，把歷史遺產(chǎn)夷為平地，建起千篇一律的高樓大廈。這種做法是很不可取的。具有地域特色的自然和歷史融為一體的人文生態(tài)環(huán)境，其價(jià)值難以數(shù)計(jì)，它們是地方特色文化產(chǎn)生的基礎(chǔ)，使當(dāng)?shù)鼐用窬竦玫教找?，是國家的乃至世界的寶貴財(cái)富。從某種意義上說，人文生態(tài)比自然生態(tài)更加脆弱，保護(hù)的難度更大，因?yàn)樗枰褡鍖掗煹奈拿饕曇?，高度的文明覺悟。在日本，把在開發(fā)名義下對(duì)歷史性風(fēng)土文化和城鎮(zhèn)的盲目破壞，與環(huán)境污染、生態(tài)破壞一樣看作公害，稱為“第三公害”，因?yàn)槿毡驹谶@方面走了很大彎路。我們現(xiàn)在也走了彎路，而且有過之無不及，該是猛醒的時(shí)候了。否則，我們這一代開發(fā)者將成為歷史的罪人。六、現(xiàn)在發(fā)展與未來發(fā)展的關(guān)系可持續(xù)發(fā)展的公平原則要求當(dāng)代人的發(fā)展不能以犧牲后人的利益為代價(jià)，當(dāng)代人之間有公平的發(fā)展機(jī)會(huì)。而我國目前的城市土地開發(fā)中，存在不少有悖于這一原則的問題，突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)方面是受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，土地開發(fā)過分向高收入階層傾斜。開發(fā)商為了追求高額利潤，往往以滿足高收入階層的需求為開發(fā)重點(diǎn)，反映在住區(qū)用地結(jié)構(gòu)上，以別墅和低層公寓為主的高級(jí)住區(qū)容積率不斷降低，戶型面積不斷擴(kuò)大，人均居住用地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均水平。與此同時(shí)，我國城市中無房戶住房困難戶住房需要量數(shù)目龐大。由于城市土地資源有限，高收入階層過多占用了屬于這部分人的居住發(fā)展空間，制約了其住房問題的解決和居住條件的改善，不利于社會(huì)公平。在空間布局上，高級(jí)住房大多位于城市生態(tài)環(huán)境最優(yōu)的地段，甚至某些具有公共空間潛質(zhì)的，生態(tài)和景觀質(zhì)量最優(yōu)的地段也被這一小部分人所獨(dú)占，加劇了社會(huì)不公平。另一方面的問題是城市規(guī)劃過分看重眼前，不給未來發(fā)展留有余地。城市每一片土地都按照當(dāng)前的需要和經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平充分地高強(qiáng)度地開發(fā)利用，當(dāng)城市需求發(fā)展變化時(shí)，很難改做他用，即使改造，也要付出很大代價(jià)。目前京津滬等大城市將一部分企業(yè)外遷置換出來的土地作為可持續(xù)發(fā)展用地，暫時(shí)辟為綠地等公共用地，以備將來發(fā)展需要，不失為一種有前瞻性的做法。主要參考文獻(xiàn)：(1)諸大建．上海作為大都市實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基本思考．中國人口、資源與環(huán)境．1999(2)．張輝．我國城市住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇．城市規(guī)劃匯刊，2001(1)．(3)劉維新．城市發(fā)展土地利用與房地產(chǎn)．北京：中國大地出版社，1996．(4)呂玉?。荷虾Ｈ?lián)書店，2000．(5)天津市城市科學(xué)研究會(huì)．城市建設(shè)城市管理．呼和浩特：內(nèi)蒙古人民出版杜．2000． 作者：李慧明　來源：《中國房地產(chǎn)》房地產(chǎn)類上市公司近期整體業(yè)績分析 20011012目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)上升趨勢(shì)，而房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績平平，原因是多方面的，既有個(gè)性問題，也有共性問題。 　　在36家房地產(chǎn)類上市公司中有17家2001年中期每股收益同比下降，主要有五個(gè)原因。一是業(yè)績?cè)鲩L的速度趕不上股本擴(kuò)張的速度，如天鴻寶業(yè)、北京城建、金地集團(tuán)等。二是由于重組進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)不久，項(xiàng)目開發(fā)正在進(jìn)行，房屋銷售及收入結(jié)算等工作延后，從而影響當(dāng)期收益的實(shí)現(xiàn)，如北京城建、光彩建設(shè)、天宸股份、陽光股份等。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性特征非常明顯，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度可能也影響到房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，如瓊能源、亞泰集團(tuán)、渝開發(fā)以及兩家開發(fā)區(qū)類上市公司———蘇州高新、南京高科。四是缺少非經(jīng)常性損益作“貢獻(xiàn)”以后，其經(jīng)營業(yè)績露出了“廬山真面目”，如中遠(yuǎn)發(fā)展；五是公司經(jīng)營管理能力欠佳，或者當(dāng)期出現(xiàn)了較大的滑坡，如深萬山A、興業(yè)房產(chǎn)、深深房A、新黃浦、ST中福、天鴻寶業(yè)等。特別是天鴻寶業(yè)，作為中國證監(jiān)會(huì)解除房地產(chǎn)上市“禁令”后第一家募股上市的公司，而且地處房地產(chǎn)行業(yè)比較發(fā)達(dá)的北京，其中期業(yè)績不佳有些出乎意料。 　　除了上述個(gè)體差異因素外，導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司與所屬行業(yè)出現(xiàn)“背離”現(xiàn)象的根本原因，還在于房地產(chǎn)上市公司的結(jié)構(gòu)性失衡，即在上市時(shí)間和地域分布上的非均衡性。從1994年底到今年年初，為落實(shí)國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，有關(guān)部門對(duì)該行業(yè)實(shí)施了長達(dá)六年時(shí)間的上市“禁令”。這期間，除了一些開發(fā)區(qū)類上市公司（如蘇州高新、倍特高新、南京高科、長春經(jīng)開等）和經(jīng)重組進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的公司（如金融街、陽光股份等）之外，該行業(yè)缺乏新鮮“血液”的注入，這與其它行業(yè)的上市公司有很大的不同。同時(shí)，開發(fā)區(qū)類上市公司由于其業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，因此，它們與“純正”的房地產(chǎn)上市公司還存在一定的差異，除了要受制于房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度之外，它們還與所在地區(qū)的招商引資現(xiàn)狀密切相關(guān)。 　　在1991年至1994年間上市的23家房地產(chǎn)類公司中，上海有9家，深圳有7家，滬、深兩地由于“近水樓臺(tái)先得月”，占據(jù)了房地產(chǎn)上市公司的絕大部分。這23家早期上市的公司，總體上存在著兩方面的缺陷：一是發(fā)行上市之時(shí)，公司質(zhì)量參差不齊，二是地域分布過于集中。盡管房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性特征，但并不意味著房地產(chǎn)上市公司可以集中在一、兩個(gè)城市，畢竟全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于個(gè)別城市。況且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的“板塊移動(dòng)”，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的其它城市有可能成為房地產(chǎn)行業(yè)的“后起之秀”，如南京、杭州、武漢、重慶等。 　　2001年上市的天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、東華實(shí)業(yè)、天房發(fā)展等4家公司，給房地產(chǎn)板塊注入了一些新鮮“血液”，但這僅僅是證券市場(chǎng)解除房地產(chǎn)上市“禁令”后的一個(gè)良好開端。從近期來講，它們對(duì)房地產(chǎn)上市公司整體業(yè)績的影響可能是滯后的、有限的；從長期來看，隨著時(shí)間的推移以及更多新公司的加入，它們完全有可能會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績躍上一個(gè)臺(tái)階。 　　因此，在房地產(chǎn)行業(yè)至少今后2－3年內(nèi)能繼續(xù)保持高速增長的大趨勢(shì)下，要使房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績相應(yīng)地有較大程度的提高，還需要做好以下幾方面的工作。第一，現(xiàn)有上市公司要及時(shí)抓住行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，努力促進(jìn)自身發(fā)展，成為具有較大經(jīng)營規(guī)模、較強(qiáng)競爭實(shí)力和較高贏利水平的公司。第二，鼓勵(lì)房地產(chǎn)上市公司實(shí)施優(yōu)化重組，使那些已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的上市公司經(jīng)過資產(chǎn)重組以后進(jìn)入其它行業(yè)，同時(shí)使那些具有很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實(shí)力的企業(yè)通過借殼上市，成為房地產(chǎn)上市公司的新生力量。第三，積極推出一批新的房地產(chǎn)上市公司，可以從一定程度上提高房地產(chǎn)上市公司的總體素質(zhì)，還要有計(jì)劃地支持除上海、深圳、北京等城市之外的、其它經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入證券市場(chǎng)，以消除目前房地產(chǎn)上市公司過分集中于某幾個(gè)城市，從而可能導(dǎo)致同業(yè)競爭異常激烈的局面。 作者：東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所　王應(yīng)雄　來源：阿里巴巴縱觀五路：總體評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資 20011009　　以理性眼光看：開始研究投資回報(bào)率是地產(chǎn)界的進(jìn)步 　　　　　　有不少人開始做地產(chǎn)投資，不少項(xiàng)目開始打“投資回報(bào)率”，給你算多少年收回成本，人氣弄得挺旺的。誰都知道通過地產(chǎn)增值來賺錢，但是否真的有人在物業(yè)增值上賺了錢？ 　　　　　　國內(nèi)的物業(yè)增值其實(shí)很難。70年的期權(quán)用一天少一天。在最終的期權(quán)問題沒有一個(gè)確定的政策保障前，是會(huì)在很大程度上影響投資者信心的。其次，地產(chǎn)物業(yè)穩(wěn)定，但和其他的資產(chǎn)相比，它的變現(xiàn)能力弱，何況房屋轉(zhuǎn)換成本太高，轉(zhuǎn)手房子要找公司代理、交稅費(fèi)，有點(diǎn)賺頭也被弄光了。第三，任何地方都有新房子，戶型設(shè)計(jì)也是一年賽似一年，別人為什么要去買你的舊房，讓你賺增值的錢呢？ 　　　　　　現(xiàn)在研究投資回報(bào)借助“租戶收益”，這個(gè)收益畢竟實(shí)現(xiàn)了，有現(xiàn)金流。所以說，從研究房地產(chǎn)的增值獲益，變?yōu)檠芯糠康禺a(chǎn)的租務(wù)獲益，已經(jīng)是一個(gè)很大的進(jìn)步了。 　　　　　　以動(dòng)態(tài)眼光看：投資收益決不是投資回報(bào)率能算得出來的 　　　　　　據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，8％～10％的投資回報(bào)率是一個(gè)比較合理的數(shù)據(jù)，達(dá)到12％就很理想了。但經(jīng)常聽到有樓盤報(bào)出30％甚至60％的回報(bào)率！ 　　　　　　合理或平均的投資回報(bào)率是很難計(jì)算的，就如同股市的個(gè)股一樣，政府會(huì)統(tǒng)計(jì)出一個(gè)股民現(xiàn)在從股市拿到的平均投資回報(bào)率是多少。那么，只有你拿400塊錢，并均勻地買了400只股票，你得到的回報(bào)率可能和國家統(tǒng)計(jì)的差不多。你當(dāng)然也可以算出一個(gè)目前平均投資回報(bào)率，但這沒有任何價(jià)值。 　　　　　　算投資回報(bào)率的話，要考慮的東西很多，包括首付要付利計(jì)息算，契稅要付利計(jì)息算，家具、電器、裝修，甚至說得懸乎點(diǎn)，損失的機(jī)會(huì)成本都要算進(jìn)去。所以，投資回報(bào)率只是個(gè)抽象概念，租價(jià)是由市場(chǎng)定的。如果不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，算來算去的一點(diǎn)回報(bào)，可能被房屋本身的貶值折沒了。 　　　　　　國外有一句話叫Cash is king，現(xiàn)金為王，拿到現(xiàn)金才是現(xiàn)實(shí)的。 　　　　　　以“前衛(wèi)”眼光看：WTO概念已被投資者“透支”了！ 　　　　　　不少投資者還是注重研究市場(chǎng)供需的，目前的投資熱，也是因?yàn)榇蠹覍?duì)WTO 后的租務(wù)市場(chǎng)前景普遍持樂觀態(tài)度。 　　　　　　這是一個(gè)單純的想法。什么叫機(jī)會(huì)？所有人都看到的東西不叫機(jī)會(huì)。舉個(gè)例子，誰都知道北京西客站通車以后，這個(gè)地方會(huì)旺起來，于是誰都這么開發(fā)，旺了嗎？沒有，因?yàn)檫@個(gè)商機(jī)被大家提前透支了。WTO也是，誰都知道絕對(duì)會(huì)加入了，誰都對(duì)準(zhǔn)這個(gè)機(jī)會(huì)，就很有可能被透支。 　　　　　　以發(fā)展眼光看：今后注意力放在外籍人士上，可能會(huì)有問題 　　　　　　大部分投資者把“寶”押在外籍租戶和高級(jí)白領(lǐng)身上。WTO后，大家覺得這批人會(huì)成倍放大，理想投資回報(bào)就實(shí)現(xiàn)了。 　　　　　　但在國內(nèi)打算長期發(fā)展的外國人，還是會(huì)考慮買房的。付租金有去無回，不如付貸款?，F(xiàn)在歐美人士之所以不來國內(nèi)買房，是因?yàn)榻鹑隗w系有問題。在國外，如果樓是我的，我馬上可以按給銀行，拿到錢。但在中國按到的錢很低，要評(píng)估，如果樓舊了，只給很少的錢。所以大部分外國人只租不買?？墒侨绻鸚TO后金融體系開放了，外資銀行介入，按國外方式開展業(yè)務(wù)，那么如果物業(yè)被認(rèn)可了，國外人士會(huì)有大量買房情況。那時(shí)租務(wù)市場(chǎng)可能就沒什么轍了。 　　　　　　以“寫實(shí)”眼光看：小戶型將成投資市場(chǎng)“活力股” 　　　　　　都市淘金者是周而復(fù)始源源不斷的，所以小戶型永遠(yuǎn)都有市場(chǎng)。入世后，外資公司應(yīng)該是更多地用本地人，本地化管理。小戶型面對(duì)的租戶群可能更多。 　　　　　　幾次人口普查，國內(nèi)每家每戶的人數(shù)從平均4．46人降到了3．22人，另外，戶型分化出現(xiàn)，比如老年人住宅的推出，使幾代同堂的很少，大房子不再被家庭需要。所以，確切地說，現(xiàn)在被接受的是小標(biāo)準(zhǔn)戶型，不但是一室戶，還包括小兩居、小三居或者 “迷你復(fù)式”，在租務(wù)市場(chǎng)上都很受歡迎。 　　　　　　但投資小戶型一定要選交通非常方便的地方，靠近寫字樓，是商業(yè)區(qū)，不能是純住宅區(qū)。因?yàn)槟茏庑粜偷娜耍ぷ鲏毫μ貏e大，處于創(chuàng)