【文章內(nèi)容簡介】 此過程中實現(xiàn)收益。　　從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù) 租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等之間的關(guān)系。上述兩個函數(shù)從量化的角度對租金收益和價值升值進行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。商鋪投資貸款規(guī)定 商鋪貸款條件 （1）年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或有效居留身份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力；（2）借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價款40％的首付款，并同意以其所購商鋪作抵押擔保，且辦妥房產(chǎn)保險手續(xù)、房地產(chǎn)抵押登記（預售）及合同公證；（3）在農(nóng)行開立儲蓄存款賬戶，并持有農(nóng)行銀行卡（白玉蘭卡、金穗借記卡）；借款人為外省市戶口且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托代理人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證；（4）所購商鋪須為現(xiàn)房?！　? 貸款額度貸款最高額度不超過所購商鋪全部價款的60％?！　?貸款擔保方式　　借款人向銀行申請個人商鋪貸款，必須以其所購商鋪作抵押。　　 貸款期限及利率　　最長不超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次 貸款利率執(zhí)行?！　? 申請人應提供的資料　　本人及財產(chǎn)共有人的身份證、戶口簿（戶籍證明）以及婚姻狀況證明；借款人及財產(chǎn)共有人的收入及財產(chǎn)證明（如存折、存單、稅單、有價證券、房產(chǎn)等）；營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證。未申辦營業(yè)執(zhí)照的需提供所購商鋪的用途情況說明；個人商鋪貸款申請表；購買商鋪的合同原件；支值險共鋪登購買商鋪的發(fā)票（首期付款）原件；貸款行需要提供的其他資料。投保險種為財產(chǎn)險，保險費由借款人支付。投保金額不得少于所購商鋪的總價值，投保期限不得短于貸款期限，并在保險單上注明農(nóng)業(yè)銀行為第一受益人。辦理房產(chǎn)抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》規(guī)定，個人商鋪貸款必須在房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，借款合同自辦妥登記之日生效。 辦理流程　　借款人填寫貸款申請表并提供有關(guān)資料→銀行受理與調(diào)查→貸款審核、審批→簽定借款合同、抵押合同、劃款委托書→辦理房屋保險、公證、抵押登記→發(fā)放貸款→借款人還款→貸款全部還清→辦理貸款清戶與撤押 貸款償還方式　　借款期在一年內(nèi)（含一年）的，采用利隨本清的還款方式；借款期限一年以上的，可采用按月還款方式，具體可選擇月等額還款法或月等額本金還款法償還貸款本息，即貸款行按《劃款委托書》的委托，通過每月20日從借款人指定銀行卡內(nèi)主動扣收，辦理還款轉(zhuǎn)賬手續(xù)。借款人提前歸還部分或全部的貸款，應提前一個月向銀行提出書面申請。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按月還款額不變，縮短貸款期限或貸款期限不變，月還款額減少的方式還款，貸款利率按原合同期限利率執(zhí)行。 商鋪投資政策性規(guī)定 　　與商鋪投資有關(guān)的政策性規(guī)定，有七項，與出讓金、貸款政策、面積標準、水電費用、物業(yè)管理費、特殊要求、空置等相關(guān)。在前期購買環(huán)節(jié)應注意： 第一， 商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有４０年； 第二， 在貸款政策方面，住宅底商的貸款是６成１０年，%。但只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。因此，住宅底商貸款的月供是在房子即將投入使用時才發(fā)生的。 第三， 住宅底商不是按套銷售，而是按最小銷售面積銷售。具體面積標準因項目而異，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散賣的。在后期使用過程中以及硬件配備上應注意的有： 第一， 水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標準繳費； 第二， 物業(yè)管理費高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右； 第三， 根據(jù)經(jīng)營范圍，各行業(yè)的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業(yè)要專設污水隔油池等特殊設備； 第四， 由于按面積出租，剛性的空置是住宅底商經(jīng)營不可避免的。 商務樓、寫字樓商鋪 易鋪網(wǎng) 頁面功能 【字體：大 中 小】【 打印】 【關(guān)閉】 商務樓、寫字樓商鋪的類型　　　商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途?！　∩虅諛?、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府飯店世界精品街匯萃世界一線品牌，北京豐聯(lián)廣場上面是寫字樓，下面四層是商業(yè)，以高檔專賣店、知名特色餐飲設施和銀行為主要租戶等。商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點1）建筑形式特點　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在。　　北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場、北京時代廣場、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務樓、寫字樓底商商鋪項目，面積規(guī)模比較大，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場運做將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。　　北京國貿(mào)商城實際上就是一個典型的商務樓、寫字樓底商商鋪項目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當作是一個城市中心購物中心項目，其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個徹頭徹尾的商務樓、寫字樓底商商鋪項目的特點。2）鋪面、鋪位類型　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點　　商務樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。4）投資回收形態(tài)　　商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構(gòu)為銷售對象。投資策略　　商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商?！　∩啼佂顿Y者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商?！　∩虅諛?、寫字樓商鋪的規(guī)模相對比較小，但投資風險并不高，比較適合個人投資者投資。商務樓、寫字樓零散商鋪的特點 1）建筑形式特點　　該類商鋪所屬的商務樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數(shù)量少，規(guī)模也不大。2）鋪面、鋪位類型　　商務樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價值。3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點　　商務樓、寫字樓零散商鋪的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)和底商商鋪基本相似，只是其中規(guī)模較大的經(jīng)營業(yè)態(tài)出現(xiàn)的較少，而且只有個別經(jīng)營業(yè)態(tài)同時出現(xiàn)在一個商務樓或?qū)懽謽堑牧闵⑸啼伬铩?4）投資回收形態(tài)　　零散商鋪規(guī)模較小的特點，實際上比較適合商鋪的功能調(diào)整，換言之，零散商鋪的經(jīng)營不需要有專門的運營機構(gòu)特別強調(diào)統(tǒng)一定位、統(tǒng)一的經(jīng)營理念，而是由商家自己通過市場去調(diào)整，這些特點說明零散商鋪比較適合商鋪出售的投資回收方式 百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場商鋪的特點?。?）百貨商場規(guī)模特點　　百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右。（2）百貨商場規(guī)劃設計特點　　百貨商場通常采用35層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規(guī)劃設計中的重要問題。（3）百貨商場運營特點　　百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。（4）百貨商場商鋪特點▲ 商鋪的形式　　百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。▲ 投資回收形式　　百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。購物中心商鋪的特點（1）購物中心規(guī)模特點　　第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進行了深入介紹，在此不做重復說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會，規(guī)避投資風險。（2）購物中心規(guī)劃設計特點　　購物中心規(guī)劃設計所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南》 一書中，對此進行了深入的分析，在此僅做概要性介紹?！　≠徫镏行捻椖康囊?guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規(guī)劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設計、及城市環(huán)境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化?！　≠徫镏行囊?guī)劃設計必須體現(xiàn)設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。　　也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求?！　】傊?，購物中心的規(guī)劃設計體現(xiàn)的是建筑美學概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點。（3）購物中心運營特點　　絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小?！　‘斎挥幸恍╅_發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu)，較少散戶投資者。 （4）購物中心商鋪的特點▲ 商鋪的形式　　購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。 ▲ 投資回收形式　　購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規(guī)模