【正文】 設計必然體現(xiàn)不同的技術(shù)要點。（3）綜合市場名稱特點　　綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。（4）綜合市場商鋪的特點▲ 商鋪的形式　　主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。▲ 投資回收形式　　大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。投資策略 　　專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準確判斷?！　【C合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風險相對較大?！　€人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目。社區(qū)商鋪的特點　　社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。下面按照零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩個類型對社區(qū)商鋪的特點進行分析介紹。零售型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常2030平方米。（2）規(guī)劃設計特點　　零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。（3）經(jīng)營特點▲ 商鋪的形式　　社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式?！?投資回收形式　　社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。服務型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點　　服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。（2）規(guī)劃設計特點　　，柱網(wǎng)設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。（3）經(jīng)營特點▲ 商鋪的形式　　社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。　　鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局?！　∮行┥鐓^(qū)建設專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的可視性肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪?！?投資回收形式　　目前，不少從事服務類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪?！　纳厦娴姆治隹梢缘贸鼋Y(jié)論，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。投資策略　　社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。　　社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。商業(yè)街商鋪 商業(yè)街商鋪類型　　　商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。　　就復合商業(yè)街來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。復合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的?！　⌒枰赋龅氖?，國內(nèi)一些政府機構(gòu)、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業(yè)街的形態(tài)，賽睿顧問認為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復合商業(yè)街的方案才是可行的?！　秃仙虡I(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當?shù)氐膹秃仙虡I(yè)街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點 （1）商業(yè)街規(guī)模特點　　規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。北京的女人街屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的女人街規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米?！　∩虡I(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點　　沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺?！　∫粋€商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設計，如何把握規(guī)劃設計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。（3）商業(yè)街名稱特點　　專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，北京三里屯酒吧街名稱就準確包含了位置元素三里屯，和經(jīng)營商品類型元素酒吧，這樣的例子不勝枚舉。正如我們在前文所談到的，專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，從北京三里屯酒吧街的例子不難理解，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。另外，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、由北京世紀金源投資集團集團開發(fā)的金源大酒店不夜城，消費者從其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項目的位置及可以提供的服務等。（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點▲ 商鋪的形式　　有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如北京三里屯酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如北京女人街；其他專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式，如北京十里河建材街?！　′伱嫘问綄ι啼佂顿Y者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。▲ 投資回報形式　　出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。復合商業(yè)街的特點（1）商業(yè)街規(guī)模特點　　復合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。無論北京的王府井商業(yè)街，還是上海南京路，都是商業(yè)巨無霸，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達幾十萬平方米。新開發(fā)復合商業(yè)街的規(guī)模決策對開發(fā)商是一個考驗，如果開發(fā)面積太大，超過了市場需求，開發(fā)商很容易失敗。（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點　　沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復合商業(yè)街長度達到2~3公里）?！　秃仙虡I(yè)街規(guī)模龐大，對規(guī)劃設計的水平有較高要求。設計商必須合理、科學考慮交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導概念等問題，如果上述問題未予考慮，或考慮的不夠充分，輕者影響項目功能，嚴重的話，會導致項目失敗。 　　拿北京平安大街為例，這條街初始規(guī)劃目標是建成一條老北京特色街，但其最終的發(fā)展情況令人失望。發(fā)生以上情況的原因何在？賽睿顧問認為該項目的規(guī)劃設計問題比較大，首先是未充分考慮停車問題，沒有足夠的停車位，絕大多數(shù)商家都無法正常經(jīng)營；另外這條街的寬度是按照交通干道的標準確定的，所以與商業(yè)經(jīng)營的功能需求有很大沖突。以上兩個原因中的任何一個都會直接導致項目失敗。（3）商業(yè)街名稱特點　　復合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置?！　〖热粡秃仙虡I(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名，那么這個地名的品牌價值需要很高，至少比較高，否則，開發(fā)商在項目運營過程中，將面臨極大的難度。一個很陌生的、新開發(fā)的復合商業(yè)街，其市場前景值得商鋪投資者謹慎考慮。（4）復合商業(yè)街商鋪的特點▲ 商鋪的形式　　主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。在運營成熟的復合商業(yè)街，鋪面商鋪的價值極高。如果有人在北京王府井商業(yè)街擁有鋪面房的話，大家一定確信，這個房東一定收益頗豐。▲ 投資回收形式　　主要采取出租經(jīng)營的方式。有些很大規(guī)模的復合商業(yè)街往往將沿街的土地出讓給不同的開發(fā)商，由不同的開發(fā)商各自開發(fā)。這種多家開發(fā)商共同開發(fā)大規(guī)模商業(yè)街的情況，商鋪投資者不僅要考慮擬投資項目的個案情況，而且要考慮商業(yè)街整體的規(guī)劃等問題。 　　也有一些新建復合商業(yè)街采取出售經(jīng)營的方式。如果該類商業(yè)街是一個沒有歷史鋪墊的項目，這類項目的投資風險比較大。商業(yè)街商鋪投資策略　　專業(yè)商業(yè)街商鋪不僅適合機構(gòu)進行投資，也適合個人投資者。商鋪的出售面積整體較小，所需要投入的資金數(shù)量不是很大，其投資風險相對較低。租金收益水平尚可，有較大的價值升值空間，但商鋪的自主權(quán)不高?！　秃仙虡I(yè)街商鋪適合機構(gòu)投資者和個人投資者進行投資，預期投資收益無論是租金收益還是價值升值收益都比較高，但因為復合商業(yè)街的市場打造、成熟受較多因素影響，所以投資風險也比較高，投資周期比較長，建議個人投資者謹慎對待該種投資品種。 27 / 2