【正文】 破滅家世界轉(zhuǎn)手遭遇困境 ［發(fā)布時(shí)間:20071226 11:06:08 點(diǎn)擊數(shù):384］ 章熙手里緊攥著那個(gè)暗紅色的小本子，一言不發(fā)，聽(tīng)著天津家世界友誼路店商戶老郭講自己的投資故事，述說(shuō)他幾年間對(duì)家世界“不倒翁”理財(cái)商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“不倒翁”）的熱情投入、期望回報(bào)、失望退鋪的波折。 　　一直以來(lái)，章熙覺(jué)得有了這個(gè)本子——《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》，她可能無(wú)需遭遇老郭被退鋪的待遇。但就在近兩個(gè)月內(nèi)，章熙已被家世界5次通知原款退鋪。 　　目前，在天津除友誼路店外，“不倒翁”十一經(jīng)路店、南樓店、紫金山路店4399戶有產(chǎn)權(quán)證和沒(méi)產(chǎn)權(quán)證的人都被通知原款退鋪。像章熙一樣持有產(chǎn)權(quán)證拒絕退鋪的業(yè)主還剩21家。 　　“因?yàn)閷?duì)于家世界來(lái)說(shuō)，這并非一次簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)清理?！敝苯訁⑴c此事的知情人透露，“家世界已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了，退鋪以后要整體賣(mài)給新開(kāi)發(fā)商還以前的賬，如果不整體打包全部賣(mài)掉就不能盡快變現(xiàn)?！?　　消失在人們視線中的家世界集團(tuán)總裁杜廈不曾想到，3年前為擴(kuò)張?zhí)赚F(xiàn)的鋪路石——“不倒翁”商鋪如今會(huì)成為絆腳石。 　　“不倒翁”神話 　　“3年前的天津，有閑錢(qián)的人沒(méi)人不知道‘不倒翁’?！闭挛跏峭辽灵L(zhǎng)的天津大姐，回憶當(dāng)時(shí)的情景時(shí)仍一臉沉醉的笑容。%的年租金收益率、3年回購(gòu)、包租10年，這樣的承諾讓章熙一次性拿出41萬(wàn)元。 　　那時(shí)，與家世界“不倒翁”理財(cái)商鋪一起大張旗鼓宣傳的還有天津?yàn)I江道的麥購(gòu)、奧體板塊的時(shí)代奧城?！斑x擇不倒翁的原因是相信杜廈，他的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)讓我放心把商鋪交給他們打理?！闭挛跽f(shuō)。 　　比章熙考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)的還有天津個(gè)體經(jīng)營(yíng)者魏寧。2004年，正值“家世界集團(tuán)擬上市”消息的市場(chǎng)沸騰期，抱著持有原始股的想法魏寧以62萬(wàn)元全款買(mǎi)了南樓店的商鋪，位置比章熙的要稍好一些。 　　除了相信杜廈的商業(yè)操守和持有原始股的夢(mèng)想，章熙和魏寧選擇的兩個(gè)商鋪有決定性因素的共同點(diǎn)：擁有產(chǎn)權(quán)證?！霸谫?gòu)買(mǎi)初期我就已經(jīng)做了最壞的打算，即使家世界以后出了問(wèn)題，我也可以得到一處商鋪繼續(xù)經(jīng)營(yíng)?！闭挛跽f(shuō)。 　　據(jù)了解，“不倒翁”分為有產(chǎn)權(quán)和沒(méi)產(chǎn)權(quán)兩種，友誼路店和紫金山路店均沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，2004年到2006年間買(mǎi)進(jìn)“不倒翁”的仍大有人在。 　　而家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司十一經(jīng)路分公司與章熙簽訂的商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同中明確寫(xiě)著：委托經(jīng)營(yíng)期限自2004年11月1日至2014年12月31日止，家世界按月支付給章熙含稅收益3019元，并于每月15日前支付。 　　章熙回憶，簽訂合同的第二個(gè)月家世界就每月15日前準(zhǔn)時(shí)返給她收益，再加上產(chǎn)權(quán)證很順利就辦了下來(lái)，“我那時(shí)甚至不再顧及風(fēng)險(xiǎn)這回事?！闭挛跽f(shuō)。 　　而事實(shí)上，這種借助大商家承租商場(chǎng)、發(fā)展商長(zhǎng)期包租的“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”本身就像顆“定時(shí)炸彈”，存在較大隱患。 　　家世界賣(mài)了，“不倒翁”倒了 　　伴隨著“不倒翁”的熱賣(mài)，家世界資金鏈陷入困境的消息肆意傳播。 　　2005年4月家世界對(duì)西安供貨商的貨款推遲2個(gè)月支付，同時(shí)在太原，當(dāng)?shù)?0余家供貨商已舉行家世界超市維權(quán)會(huì)；在青島，已有供貨商連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有結(jié)過(guò)賬。天津地區(qū)也已有多家供應(yīng)商向法院提起訴訟，家世界一般歸還一部分賬款，剩余部分需在供應(yīng)商繼續(xù)供貨的情況下再行歸還。 　　而賣(mài)鋪則成為開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金的首選。一個(gè)自稱(chēng)家世界原員工的人在網(wǎng)上道出“不倒翁”的本質(zhì)：錢(qián)并未用到商鋪里，而是用在家居超市，投資者認(rèn)購(gòu)的只是一個(gè)空殼。 　　2007年3月，比家居超市虧損更嚴(yán)重的事情發(fā)生了：華潤(rùn)股份有限公司以37億元收購(gòu)了家世界家居超市100%的股權(quán)。在這之前，2006年11月，家世界將旗下9家超市門(mén)店以5000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給山西美特好。2006年12月，美國(guó)最大的建材連鎖企業(yè)家得寶以7億元收購(gòu)家世界旗下建材超市。 　　家世界的頻繁轉(zhuǎn)手讓“不倒翁”業(yè)主精神緊張，在百度上搜索“不倒翁”理財(cái)商鋪，看到最多的還是那個(gè)時(shí)期業(yè)主在網(wǎng)上留下的轉(zhuǎn)讓信息。 　　“家世界出事，大家都慌了?！闭挛醯皖^看了一眼產(chǎn)權(quán)證，她說(shuō)為了讓自己有保障，還特意去天津市河?xùn)|區(qū)產(chǎn)權(quán)中心調(diào)出與家世界簽訂的售房合同。產(chǎn)權(quán)處工作人員卻說(shuō)：“接到指示，家世界資料封存?！?　　賣(mài)鋪后遺癥 　　資料封存。家世界怎么了？ 　　天津市商委流通秩序管理處處長(zhǎng)胡寧向記者證實(shí)，根據(jù)天津市政府批準(zhǔn)的由天津市整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、天津市金融穩(wěn)定協(xié)調(diào)小組辦公室、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)天津監(jiān)管局聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于家世界“不倒翁”理財(cái)商鋪定性為涉嫌非法集資》文件，要求商戶辦理不倒翁退款手續(xù)，并在2007年12月31日之前全部清退完畢。 　　據(jù)了解，4399戶只剩22戶還未退鋪。章熙說(shuō)，她不會(huì)接受原價(jià)退鋪，因?yàn)樗?gòu)買(mǎi)的十一經(jīng)路的商鋪經(jīng)評(píng)估師的評(píng)估，市值在每平方米2萬(wàn)～，比其當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)增值了近40%。 　　“當(dāng)初合同上明確標(biāo)注著該商鋪是由家世界代售，只取房?jī)r(jià)5%的回扣，3年后按商鋪市值家世界有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！闭挛跽f(shuō)，“退鋪可以，原價(jià)免談。”魏寧也堅(jiān)持自己不會(huì)原價(jià)退鋪，“如果價(jià)格合理，倒是有商量的余地?！?　　如今，為了讓章熙盡早退鋪，從2007年11月15日開(kāi)始家世界已停止對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的商鋪支付租金。家世界專(zhuān)門(mén)處理此次清退的一位馬姓負(fù)責(zé)人拒絕回答記者任何提問(wèn)，只是一再?gòu)?qiáng)調(diào)：家世界已經(jīng)被定為涉嫌非法集資，盡快完成清退是對(duì)投資者利益的保障，家世界真的沒(méi)錢(qián)了。 　　章熙還在每天咨詢相關(guān)部門(mén)解決問(wèn)題，緊隨其身的便是那個(gè)暗紅色的小本子。 　　北京鑄成律師事務(wù)所律師姚克楓說(shuō)，產(chǎn)權(quán)證是商戶對(duì)商鋪擁有合法物權(quán)并對(duì)抗他人非法占有的憑證，商戶的商鋪物權(quán)包含對(duì)商鋪的占有、使用、收益、處分，商戶享有該商鋪的收益權(quán)，對(duì)外出租該商鋪，其租金理應(yīng)歸商戶合法擁有。其中商戶的處分權(quán)，體現(xiàn)了商戶對(duì)商鋪的最根本的權(quán)利，沒(méi)有得到商戶的同意，任何人不能損害商戶的處分權(quán)力，不能無(wú)故收回或變相回購(gòu)商鋪。 　　伴隨著收鋪風(fēng)波，傳聞廣西陽(yáng)光股份將收購(gòu)家世界的商業(yè)地產(chǎn)。本報(bào)也得到證實(shí)：“家世界商業(yè)地產(chǎn)賣(mài)給陽(yáng)光股份，退鋪已是最后一個(gè)階段。”胡寧說(shuō)。 　　陽(yáng)光股份內(nèi)部人士的說(shuō)法印證了胡寧的話：目前對(duì)天津家世界的收購(gòu)進(jìn)展到“資產(chǎn)整理階段”，陽(yáng)光股份已經(jīng)成立了單獨(dú)負(fù)責(zé)家世界的項(xiàng)目小組。而產(chǎn)權(quán)清理如不能順利進(jìn)行，家世界與陽(yáng)光股份的合作很難有更進(jìn)一步的發(fā)展。 　　相較于前三次出售旗下物業(yè)，家世界此次因?yàn)椤安坏刮獭倍兊卯惓ＦD難。截至本報(bào)發(fā)稿前，章熙等22戶仍堅(jiān)持拒絕原價(jià)退鋪。 　　，次年，家世界集團(tuán)以年銷(xiāo)售收入92億元成為中國(guó)北方最大商業(yè)連鎖企業(yè)，旗下業(yè)務(wù)包括建材超市、家居超市及商用物業(yè)。其中，商用物業(yè)部分即“不倒翁”理財(cái)商鋪。 　　鏈接 　　2006年11月15日，為了解決債務(wù)問(wèn)題，原屬于家世界的10家超市被轉(zhuǎn)讓給山西美特好連鎖超市有限公司。 　　2006年12月13日，家世界將旗下13家建材超市的全部股份以7億元賣(mài)給美國(guó)第三大零售商——家得寶，而家世界將把此次出售得來(lái)的資金主要用于償還供應(yīng)商貨款及銀行欠款上。 　　2007年3月22日，華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司發(fā)布消息稱(chēng)，該集團(tuán)控股公司華潤(rùn)股份有限公司已與家世界正式簽署協(xié)議，收購(gòu)了天津家世界連鎖超市有限公司全部股權(quán)。至此，風(fēng)光一時(shí)的杜廈全面撤退。 軟肋之一：開(kāi)發(fā)商與投資客“分家” 經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般情況下，商鋪賣(mài)完，其后如何投資，如何經(jīng)營(yíng)則是買(mǎi)方或租方自己的事了，開(kāi)發(fā)商可能拍拍屁股就不管了。這難免會(huì)令開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者或投資者的“勁不往一處使”。 一方面，開(kāi)發(fā)商只是想把建造出來(lái)的商鋪趕緊賣(mài)出去，而且還要賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。個(gè)中原因可能是開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，急于資金回籠，也可能是開(kāi)發(fā)商“看人下菜碟”，想著去做大買(mǎi)賣(mài)，或者開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)意識(shí)到、沒(méi)設(shè)身處地去為商鋪經(jīng)營(yíng)著想：什么樣的商鋪格局才會(huì)更人性化？什么樣的臨街距離才能更吸引消費(fèi)者？什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)更適宜？某商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威專(zhuān)家指出，真正的商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)將20%至30%的盈利空間讓予租售后的商鋪老板，或幫他們規(guī)劃、策劃他們的經(jīng)營(yíng)。只有商鋪生意紅火了，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才算真正成功了。 另一方面，投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢(qián)，而往往忽略了最重要的一點(diǎn)：怎樣才能真正而長(zhǎng)遠(yuǎn)地經(jīng)營(yíng)這個(gè)商鋪。一般商鋪投資細(xì)節(jié)很多，如人流量、消費(fèi)層次，進(jìn)貨渠道，甚至連貨車(chē)怎么開(kāi)進(jìn)來(lái)都得一一想個(gè)清楚。另外，商鋪投資的耐心與實(shí)力也極其關(guān)鍵，特別是一些新開(kāi)發(fā)的商鋪至少得養(yǎng)三年左右…… 專(zhuān)家指出，城市建設(shè)需要規(guī)劃，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要規(guī)劃，我們的商鋪建設(shè)與投資也一樣，而且還要事無(wú)巨細(xì)，成熟地去規(guī)劃。這樣可能就不會(huì)出現(xiàn)“開(kāi)發(fā)商賣(mài)的不開(kāi)心，投資人買(mǎi)得也揪心”的尷尬局面。軟肋之二：開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)型不徹底 “北京很多商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)并不高。”正大置地有限公司總裁司徒文聰表示,商鋪品質(zhì)不高，其中一個(gè)重要表現(xiàn)就是商業(yè)規(guī)劃存在硬傷。有的是商鋪內(nèi)部交通設(shè)置不利于人群流通，有的是商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃布局混亂，定位重復(fù)，這一狀況在大型商鋪地產(chǎn)項(xiàng)目中尤其突出。 而商鋪品質(zhì)低的一個(gè)重要原因就是開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型不徹底。雖然有部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)到商業(yè)與地產(chǎn)是兩個(gè)不同的、專(zhuān)業(yè)的概念，但轉(zhuǎn)型并不徹底，很多開(kāi)發(fā)商依然以住宅開(kāi)發(fā)的模式來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)，根本不考慮后期的經(jīng)營(yíng)管理?！拔覀兩鐓^(qū)底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發(fā)店、洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒(méi)有?！奔易『５砟承^(qū)的費(fèi)先生表示。 據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部的調(diào)查顯示，%，成交價(jià)也略有上漲，但整體招商和經(jīng)營(yíng)情況卻很不樂(lè)觀。一方面，商鋪的空置率居高不下；另一方面，商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡。 因此，2006年銷(xiāo)售勢(shì)頭雖然良好，但仍有不少商鋪處于“待售”狀態(tài)；同時(shí)，更有不少商鋪雖已銷(xiāo)售，但仍空置一旁，沒(méi)有投入經(jīng)營(yíng)。除了國(guó)貿(mào)商場(chǎng)由于酒店、展覽中心、會(huì)議中心整體的規(guī)劃使其具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)而形成成熟的商務(wù)中心以及東方新天地運(yùn)營(yíng)較成功以外，鮮有其他運(yùn)營(yíng)非常成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。軟肋之三：急功近利追求回報(bào) 這一點(diǎn)在現(xiàn)如今的開(kāi)發(fā)商與投資者身上普遍存在。 “做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很重要，但部分開(kāi)發(fā)商卻過(guò)于追求高回報(bào)，給商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展埋下了隱患。”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)造詣?lì)H深的司徒文聰一語(yǔ)道破了部分項(xiàng)目的“短板”。他進(jìn)一步舉例說(shuō)，東方新天地之所以取得成功，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產(chǎn)權(quán)，并挑選自己的租戶。 一位曾在某商鋪?lái)?xiàng)目負(fù)責(zé)招商經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)家告訴記者：“大型零售品牌在進(jìn)駐商鋪時(shí)通常把價(jià)格壓得很低，這時(shí)開(kāi)發(fā)商就要作決策：是讓利引進(jìn)品牌商家，還是保住自己的高利潤(rùn)。如果選擇后者，那么商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)必然不會(huì)樂(lè)觀?！睋?jù)其介紹，他曾服務(wù)的某商鋪?zhàn)畛鯌{借優(yōu)越的地理位置以及交通，報(bào)出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來(lái)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有知名品牌商家的吸引招商變得很困難，迫于資金壓力，開(kāi)發(fā)商只好降價(jià)招租，雜貨店、美容店之類(lèi)的都來(lái)者不拒。最后既沒(méi)有得到預(yù)想的高租金，反而影響了商鋪的市場(chǎng)口碑。 有的小開(kāi)發(fā)商欠缺實(shí)力，如果持有經(jīng)營(yíng)就很難熬過(guò)商鋪培養(yǎng)期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃、管理和經(jīng)營(yíng)，很難成為一個(gè)優(yōu)良的商業(yè)體?！彼就轿穆敱硎?，“巨庫(kù)等產(chǎn)權(quán)式商鋪的失敗案例已不在少數(shù)，除了那些適合打散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)形態(tài)，開(kāi)發(fā)商最好是與專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司合作，通過(guò)持有的方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)?！彼粲踬Y金實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商不要輕易涉足商鋪開(kāi)發(fā)。軟肋之四：無(wú)序的“獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”之痛 2006年3月，莊勝二期“一房?jī)少u(mài)”的事件曾引起業(yè)界廣泛關(guān)注，而關(guān)于商鋪業(yè)主投訴開(kāi)發(fā)商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并未帶給業(yè)主賺錢(qián)的“自由”。 出售型商鋪的一個(gè)關(guān)鍵在于買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論是50年、70年或100年，最后商鋪的產(chǎn)權(quán)歸及使用權(quán)都?xì)w購(gòu)買(mǎi)者，目前，出售型商鋪往往采用的是產(chǎn)權(quán)式商鋪出售的形式來(lái)進(jìn)行。 產(chǎn)權(quán)式商鋪常分兩種：“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。 先說(shuō)“虛擬”產(chǎn)權(quán)式商鋪，它通常是指開(kāi)發(fā)商將超市、百貨大樓等開(kāi)放式賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無(wú)墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購(gòu)房者只是認(rèn)購(gòu)了其中一定面積的商鋪，投資者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)的商鋪銷(xiāo)售模式。 “虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是將所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在多個(gè)主體，多重法律關(guān)系，因此一旦處理不好，常常會(huì)引發(fā)糾紛?！币卒伨W(wǎng)CEO陳建明表示，所謂的“長(zhǎng)期包租最有保障”只不過(guò)是一張空頭支票而已。 專(zhuān)家分析認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪存在兩大弊?。轰佄环指钆c實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣(mài)場(chǎng)不吻合；包租期內(nèi)可能出問(wèn)題，包租期滿后難以為繼。 再說(shuō)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，它是真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購(gòu)買(mǎi)這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。“這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立商鋪對(duì)投資者而言無(wú)疑風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低?！敝袊?guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄說(shuō)道。 產(chǎn)權(quán)式商鋪投資共有投資者、管理經(jīng)營(yíng)公司和業(yè)主三個(gè)利益主體。投資獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散，盡管有業(yè)主委員會(huì)從中協(xié)調(diào)，但開(kāi)發(fā)商喪失對(duì)整體項(xiàng)目的掌控權(quán)，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的局面。第二，商鋪還可能因?yàn)橥顿Y者專(zhuān)業(yè)化程度不高、與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營(yíng)困難的局面。軟肋之五：專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商