【文章內(nèi)容簡介】 攤位。自己和老伴則一起在郝莊家園附近以每月500元價格租房居住?！　♂s的弟弟身體有點兒毛病，只能靠給人家看門維持生活，岑建榮為給弟弟找個穩(wěn)定生活來源，勸說弟弟跟其他幾個姐姐借錢也買了一個鋪位?！　∮憘鶅赡晁篮蠓将@退款　　按照約定，岑建榮和弟弟簽訂合同15天后，碧溪家居廣場開始按季度返還一次租金。前幾個季度，租金還能按時發(fā)放，但岑建榮和弟弟的美夢并未持續(xù)很久。岑建榮和弟弟購買的商鋪一直沒有辦下房產(chǎn)證，2004年9月28日，碧溪家居廣場開始拖欠租金，10月碧溪家居廣場悄然停業(yè)關(guān)門。　　岑建榮不停地向碧溪廣場討要租金，“碧溪一直說他們資金困難，拖一拖再發(fā)?！贬s的妹妹回憶，2004年11月5日，岑建榮收到一份碧溪家居廣場的保證函。這才知道，自己和弟弟購買的商鋪早被碧溪抵押給銀行，所以一直無法辦理房產(chǎn)證，租金暫時也發(fā)不了?！　?005年10月17日，北京警方以碧溪家居廣場涉嫌非法集資將董事長王寶平控制，岑建榮覺得討要租金和購房款更加困難，她多次到豐臺區(qū)政府反映此事，一直也沒有結(jié)果?！　　暗?006年，姐姐就開始絕望了?！贬s的妹妹說，近兩年的討債經(jīng)歷，將姐姐從一個開朗的人折磨成說起此事就哭的人。弟弟和弟媳因為此事幾乎到了鬧離婚的地步，岑建榮的心理壓力特別大，她覺得是自己連累了弟弟一家。　　而岑建榮家里賣了房子，只能靠老伴的退休金租房生活，生活壓力越來越大。老伴說，2006年下半年開始，岑建榮開始著急睡不著覺，只能靠吃安眠藥維持睡眠。岑的妹妹說，事發(fā)一周之前，姐姐曾給她打過電話，說與其現(xiàn)在這樣，還不如死了。　　雖然老伴和親戚都經(jīng)常勸岑建榮，還是沒能阻止岑建榮走上這條路?！　∽蛉障挛?，碧溪家居廣場有限公司的值班人員稱，岑建榮死后拿到32萬房款的事情都是碧溪高層決定的，他們不清楚。　　昨日下午，記者以業(yè)主身份咨詢豐臺區(qū)政府工作組人員。該工作人員稱，岑建榮死后拿到的32萬房款并不是政府部門給的，“我們調(diào)查了這件事情，這筆錢是碧溪內(nèi)部員工募集的，沒有通過我們”?！　　鲫P(guān)注焦點　　直到放棄生命，岑建榮才得以拿回自己和弟弟的32萬元投資款。這之前，她已經(jīng)努力了兩年多?！　∵@位54歲的昌平農(nóng)婦在喝下敵敵畏前，留下了一封寫給碧溪家居廣場董事長的遺書。她說，不追究對方的法律責(zé)任，只希望看在自己用生命做代價的份上，把錢還給她的親人。隨后碧溪方面將錢退給了岑的家人。青島無憂房網(wǎng) 　　2003年至2004年間，2000余投資者購買碧溪廣場“產(chǎn)權(quán)商鋪”，涉及資金達6億余元。因資金鏈斷裂，碧溪廣場2005年悄然關(guān)門，所有投資者不但未有收益，本金亦無法追回?！　赡陙?，2000多人通過法律、行政等多種渠道維權(quán)。法院多次判決投資者獲勝，豐臺區(qū)政府也成立工作組致力解決此事。目前，擬通過運作或拍賣方式解決碧溪問題?！　τ谡慕槿耄蠖嗤顿Y者表示支持，并依然等待。　　■“碧溪事件”時間表　　●2003年，碧溪家居廣場在北京各大媒體打出“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”廣告，投資者購買即可得到每平方米4元的租金，先后有2000多人購買碧溪廣場產(chǎn)權(quán)商鋪，涉及金額逾6億元。　　●2004年9月底，碧溪家居廣場開始拖欠投資者租金?！　　?004年10月，碧溪家居廣場悄然停業(yè)關(guān)門。　　●2004年11月5日，碧溪家居廣場向投資者發(fā)出保證函，承認(rèn)廣場三層以下在出售給投資者前抵押給銀行，相關(guān)商鋪無法辦理房產(chǎn)證，但保證將盡快補發(fā)所欠租金?！　　?004年12月，9名投資者起訴碧溪家居廣場?！　　?005年4月20日，豐臺區(qū)法院判決，投資者與碧溪家居廣場簽訂的合同無效，碧溪應(yīng)在判決30天內(nèi)退還投資者的購房款，但至今判決仍未執(zhí)行?！　　?005年10月17日，北京警方以碧溪家居廣場涉嫌非法集資將董事長王寶平控制。　　●2005年10月至今，投資者通過各種途徑維權(quán)，討要購房款?！　　?007年1月13日，投資者岑建榮服毒自殺，留下寫給王寶平的遺書，希望死后能拿回32萬的購房款。 又一個產(chǎn)權(quán)式商鋪項目失敗的案例分析位于安定門的巨庫曾經(jīng)因提出把經(jīng)營目標(biāo)鎖定最具消費活力的青年消費群體，而一時間成為京城異軍突起的熱門旺鋪。結(jié)合體驗和主題，巨庫自稱創(chuàng)造出一個全新的商業(yè)模式：商場化管理，市場化經(jīng)營。然而，風(fēng)光一時的投資熱門近來由于人氣低迷，走到了“整頓”的地步：租戶無生意可做，退租退鋪，大賣場停業(yè)等待轉(zhuǎn)機。 新理念難造就新商業(yè)價值 上周日，記者來到巨庫。臨街的店面冷冷清清，為賣場配套的停車場空空蕩蕩，只有從巨大的招貼畫和裝飾彩旗上，還能體會到一些當(dāng)初開業(yè)時的熱鬧。該賣場的東南西北四個方向都設(shè)計有出入口，但記者看到，通道處的玻璃門全部被軟鎖鎖住。當(dāng)記者向偶爾出入的保安了解情況時，得到的答復(fù)是賣場已經(jīng)關(guān)張好幾天，不清楚什么時候再開張。 巨庫青年時尚賣場，曾經(jīng)在京城掀起“首個體驗式賣場”風(fēng)潮。這個建筑面積達3萬平方米，裝修投資2000多萬元的大賣場，以“食庫”、“裝庫”、“秀庫”和“玩庫”為主題，劃分出四個區(qū)域。巨庫的創(chuàng)意和定位在其開業(yè)前，一直受到社會上的贊揚，一時間被認(rèn)為是最具有投資價值的產(chǎn)權(quán)式商鋪之一，成為投資客追捧的對象，商鋪的銷售業(yè)績成為很多業(yè)界人士津津樂道的話題。但創(chuàng)造了商鋪的良好業(yè)績的巨庫，賺錢的是開發(fā)商。但這僅僅是開發(fā)商賺錢。作為投資客的購房人，買到商鋪后是否如愿賺錢，還得繼續(xù)承受市場風(fēng)險，把投資買到的東西拿到市場上檢驗。近日，作為“巨庫”的投資方北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司的總經(jīng)理楊曉斌，在新項目的說明會上，承認(rèn)了“巨庫對于我來講是一個失敗，而且稱得上是非常大的失敗”。 北京華潤置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理周青分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的概念雖然對今后經(jīng)營有很大的指導(dǎo)作用，但只是開發(fā)商銷售自家開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)想，巨庫目前沒有給投資客帶來穩(wěn)定持續(xù)的效益，有多方面的原因，但商鋪的地理位置、新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式被市場的認(rèn)可程度等衡量商鋪投資價值的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，至少目前的商鋪經(jīng)營還無法脫離。巨庫就“栽”在這些問題上。首先，巨庫整個賣場以“食、裝、秀、玩”等“四庫”為主題，劃分出四個區(qū)域。這種新穎的購物體驗式賣場，在日韓等國家是運作比較成熟的一種模式，但從巨庫“試水”的情況看，還沒有被目前北京的消費市場所全盤接受。同時，從整個北京的商業(yè)狀況看，城區(qū)的賣場面積超過需求，巨庫為緩解招商壓力，在商戶選擇和對品質(zhì)管理等環(huán)節(jié)上降低了標(biāo)準(zhǔn)，使得賣場開業(yè)后與事先的定位產(chǎn)生差距。如巨庫曾公布的打折促銷的信息顯示，一枚戒指僅賣5元，一條裙子賣20元。這樣的商品的品位，與遍地開花的小商品市場沒有很大的差別，難以吸引到招商宣傳中所“定位”的年輕時尚消費者。其次，巨庫定位是吸引18歲到35歲之間的消費者，而巨庫所處安定門外，附近沒有這類人群的工作生活“集散地”，周邊的吃喝玩樂以及出名的購物場所并不發(fā)達，很少有時尚人群扎堆攀比前往消費的去處。這種位置，使巨庫很難吸引穩(wěn)定的青年時尚人流來消費。 投資商鋪權(quán)衡利弊慎投資 北京新華聯(lián)家園開發(fā)商負(fù)責(zé)人陳海旭指出，作為一種新興的營銷模式，產(chǎn)權(quán)式商鋪較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。作為一種投資手段，屬于風(fēng)險較高的投資，其中暗藏的危機主要集中在“商鋪賣出去后的經(jīng)營管理上”。目前，市場上的諸多項目都打著“高額返租、到期回購”牌，但對投資者而言，經(jīng)營公司屆時是否如約返還穩(wěn)定回報以及到期回購等約定義務(wù)，是投資者面臨的首要風(fēng)險。而開發(fā)商的經(jīng)營行為既然是市場化的行為，就一定存在風(fēng)險和不確定性。應(yīng)該說，無論何種形式，理性的思考和慎重的操作都有可能獲得理想回報；但也不可否認(rèn)，由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及到了開發(fā)商、客戶、經(jīng)營公司等多方主體；買賣合同、租賃合同等多層法律關(guān)系；因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠比單純的房屋買賣行為復(fù)雜，另外，產(chǎn)權(quán)類投資的年限動輒達10年、20年，因此也存在著更大的不確定性。這樣，客戶在選擇過程中，如何進行甄別，如何最大限度地保護自我利益、規(guī)避風(fēng)險就變得尤為重要。 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場部馬濤認(rèn)為，目前市場上商鋪林立，并非“處處是金磚”，市場經(jīng)營狀況千差萬別。購房人選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，除關(guān)心地段與價格，投資者還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營管理公司的實力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價值，二是商業(yè)價值。房地產(chǎn)的價值浮動不大，但商業(yè)價值卻因項目的風(fēng)格、經(jīng)營者的能力不同而有所不同，彈性很大。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇名氣大的開發(fā)商、成熟的經(jīng)營團隊。 簽約防范購買商鋪的經(jīng)營風(fēng)險 北京融利達房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、法學(xué)碩士孫銀昌認(rèn)為，目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪目前通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家運營公司具體經(jīng)營。這造成一些急功近利的開發(fā)商不是從今后經(jīng)營的角度來設(shè)計樓盤，而是從銷售難易的角度去設(shè)計；還有些缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營。而一旦日后的經(jīng)營真出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤，運營商也可以臨時退租，留下的“苦果”只有業(yè)主慢慢品嘗。同時，由于在商鋪分割的方法和技術(shù)參數(shù)上缺乏相應(yīng)健全的配套法律，簽訂合同不慎容易出現(xiàn)誤解和糾紛，加上開發(fā)商這個大業(yè)主將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到各個小業(yè)主手中，未來該商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)很難得到統(tǒng)一管理，如果遇到該商業(yè)項目的經(jīng)營出現(xiàn)問題就很容易影響雙方當(dāng)事人的利益。購房人可以通過簽約防范購買商鋪的經(jīng)營風(fēng)險。比如設(shè)定一些條款，約束開發(fā)商對所承諾的投資回報進行擔(dān)保，如無法達到開發(fā)商承諾的回報率，開發(fā)商要承擔(dān)責(zé)任，擔(dān)保方承擔(dān)連帶責(zé)任，防止開發(fā)商“一走了之”，購房人損失無人賠償案例：兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場在北京某都市報上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱投資碧溪家居廣場的產(chǎn)權(quán)式商鋪，年收益可以達到10%以上，一次性投入只有16萬元，并且可以分期貸款。廣告還稱投資產(chǎn)權(quán)式商鋪后，投資人無須自己管理，由專業(yè)的投資管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。李女士覺得投資這個項目比較適合自己，一來投資回報率比銀行利息高的多，二來也不需要自己親自經(jīng)營。但是畢竟投入不小，她還是專門趕到碧溪家居廣場進行了實地考察。位于西南三環(huán)的碧溪家居廣場位置很不錯，規(guī)模也很大，有5萬平方米的營業(yè)面積。對于投資風(fēng)險問題，李女士咨詢了碧溪家居廣場的管理者。碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購買者的收益做擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購辦法——碧溪3年內(nèi)可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第10年為原價的135%回購。最后李女士決定投資碧溪家居廣場的產(chǎn)權(quán)式商鋪。她拿出16萬元交給碧溪家居廣場的管理公司。第一個季度李女士如期拿到了管理公司——北京騰飛物業(yè)投資公司發(fā)給的租金，然而從第二個季度開始，管理公司以資金周轉(zhuǎn)出了一些問題為理由推遲發(fā)放租金。從第三個季度開始，李女士就已經(jīng)拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場告上法庭。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn)原來碧溪家居廣場由于資金出現(xiàn)問題而將李女士及其他投資人投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪早已抵押給了銀行。事實上，2002年之前，碧溪家居廣場就以大樓為抵押。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時，隱瞞大樓被抵押的實情。這導(dǎo)致了業(yè)主投資的商鋪產(chǎn)權(quán)問題無法辦理。最后，碧溪家居廣場只能和業(yè)主攤牌。而此時，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達6億多元。分析：產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的投資回報——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運作，著實讓它風(fēng)光了一把，制造了一個又一個“投資小、風(fēng)險小、回報穩(wěn)定”的投資神話。然而，北京碧溪家居廣場的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風(fēng)險小、回報穩(wěn)定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預(yù)料的風(fēng)險，關(guān)鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對于如何投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，深圳慧通行房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理母舟認(rèn)為兩個原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據(jù)就是人流；其次是要看目前的經(jīng)營狀況，不要相信未來的承諾和許諾。此外，還要調(diào)查開發(fā)商的實力、經(jīng)營管理水平以及明確產(chǎn)權(quán)的分割情況等。具體到北京碧溪家居廣場這個項目，母舟告訴記者從零售管理學(xué)角度講，就要引入目標(biāo)商店和附著式商店的概念。顯然碧溪家居廣場是定位成目標(biāo)商店，但是作為一個家居廣場，把整個項目劃分為幾千個小攤位來經(jīng)營，這種做法在專業(yè)人士看來是沒有前途的，存在巨大風(fēng)險。畢竟家居廣場不是小商品批發(fā)市場，過多的攤位沒有足夠的人流支撐是很難經(jīng)營下去的，而碧溪家居廣場城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿足數(shù)千個攤位的經(jīng)營需求。而碧溪家居廣場顯然要想成為一個成功的目標(biāo)商店并不容易，其經(jīng)營模式和定位都存在問題。對于這一點，是被多數(shù)投資者忽略的。在母舟看來，附著式商店的投資風(fēng)險相對小一些，只要找對了成功的目標(biāo)商店，和目標(biāo)商店形成錯位經(jīng)營，附著式商店一般都可以取得不錯的投資回報。因此，從實際的經(jīng)營看，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險、高回報率的投資品種，存在著許多風(fēng)險。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營者和眾多分散投資者，利益分割很細，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營者任何一方出現(xiàn)問題，對小業(yè)主都會帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對維權(quán)活動的進行比較有利。小貼士●目標(biāo)商店：目標(biāo)商店是指品種齊全，進行廣泛促銷，并樹立良好形象的商店，顧客可以從很遠的地方來消費，主要是超市、百貨等主力商家?！窀街缴痰辏焊街缴痰曜陨聿⒉粍?chuàng)造或很少創(chuàng)造客戶群，也不真正形成自己的商圈，顧客被其他原因吸引到商店的所在區(qū)域。北京商業(yè)四大失敗案例　　對于京城商業(yè)來說，惟一