【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 攤位。自己和老伴則一起在郝莊家園附近以每月500元價(jià)格租房居住。　　岑建榮的弟弟身體有點(diǎn)兒毛病，只能靠給人家看門維持生活，岑建榮為給弟弟找個(gè)穩(wěn)定生活來源，勸說弟弟跟其他幾個(gè)姐姐借錢也買了一個(gè)鋪位?！　∮憘鶅赡晁篮蠓将@退款　　按照約定，岑建榮和弟弟簽訂合同15天后，碧溪家居廣場(chǎng)開始按季度返還一次租金。前幾個(gè)季度，租金還能按時(shí)發(fā)放，但岑建榮和弟弟的美夢(mèng)并未持續(xù)很久。岑建榮和弟弟購(gòu)買的商鋪一直沒有辦下房產(chǎn)證，2004年9月28日，碧溪家居廣場(chǎng)開始拖欠租金，10月碧溪家居廣場(chǎng)悄然停業(yè)關(guān)門。　　岑建榮不停地向碧溪廣場(chǎng)討要租金，“碧溪一直說他們資金困難，拖一拖再發(fā)?！贬s的妹妹回憶，2004年11月5日，岑建榮收到一份碧溪家居廣場(chǎng)的保證函。這才知道，自己和弟弟購(gòu)買的商鋪早被碧溪抵押給銀行，所以一直無法辦理房產(chǎn)證，租金暫時(shí)也發(fā)不了?！　?005年10月17日，北京警方以碧溪家居廣場(chǎng)涉嫌非法集資將董事長(zhǎng)王寶平控制，岑建榮覺得討要租金和購(gòu)房款更加困難，她多次到豐臺(tái)區(qū)政府反映此事，一直也沒有結(jié)果?！　　暗?006年，姐姐就開始絕望了?！贬s的妹妹說，近兩年的討債經(jīng)歷，將姐姐從一個(gè)開朗的人折磨成說起此事就哭的人。弟弟和弟媳因?yàn)榇耸聨缀醯搅唆[離婚的地步，岑建榮的心理壓力特別大，她覺得是自己連累了弟弟一家。　　而岑建榮家里賣了房子，只能靠老伴的退休金租房生活，生活壓力越來越大。老伴說，2006年下半年開始，岑建榮開始著急睡不著覺，只能靠吃安眠藥維持睡眠。岑的妹妹說，事發(fā)一周之前，姐姐曾給她打過電話，說與其現(xiàn)在這樣，還不如死了?！　‰m然老伴和親戚都經(jīng)常勸岑建榮，還是沒能阻止岑建榮走上這條路?！　∽蛉障挛?，碧溪家居廣場(chǎng)有限公司的值班人員稱，岑建榮死后拿到32萬房款的事情都是碧溪高層決定的，他們不清楚。　　昨日下午，記者以業(yè)主身份咨詢豐臺(tái)區(qū)政府工作組人員。該工作人員稱，岑建榮死后拿到的32萬房款并不是政府部門給的，“我們調(diào)查了這件事情，這筆錢是碧溪內(nèi)部員工募集的，沒有通過我們”。　　■關(guān)注焦點(diǎn)　　直到放棄生命，岑建榮才得以拿回自己和弟弟的32萬元投資款。這之前，她已經(jīng)努力了兩年多?！　∵@位54歲的昌平農(nóng)婦在喝下敵敵畏前，留下了一封寫給碧溪家居廣場(chǎng)董事長(zhǎng)的遺書。她說，不追究對(duì)方的法律責(zé)任，只希望看在自己用生命做代價(jià)的份上，把錢還給她的親人。隨后碧溪方面將錢退給了岑的家人。青島無憂房網(wǎng) 　　2003年至2004年間，2000余投資者購(gòu)買碧溪廣場(chǎng)“產(chǎn)權(quán)商鋪”，涉及資金達(dá)6億余元。因資金鏈斷裂，碧溪廣場(chǎng)2005年悄然關(guān)門，所有投資者不但未有收益，本金亦無法追回。　　兩年來，2000多人通過法律、行政等多種渠道維權(quán)。法院多次判決投資者獲勝，豐臺(tái)區(qū)政府也成立工作組致力解決此事。目前，擬通過運(yùn)作或拍賣方式解決碧溪問題。　　對(duì)于政府的介入，大多投資者表示支持，并依然等待?！　　觥氨滔录睍r(shí)間表　　●2003年，碧溪家居廣場(chǎng)在北京各大媒體打出“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”廣告，投資者購(gòu)買即可得到每平方米4元的租金，先后有2000多人購(gòu)買碧溪廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)商鋪，涉及金額逾6億元。　　●2004年9月底，碧溪家居廣場(chǎng)開始拖欠投資者租金?！　　?004年10月，碧溪家居廣場(chǎng)悄然停業(yè)關(guān)門。　　●2004年11月5日，碧溪家居廣場(chǎng)向投資者發(fā)出保證函，承認(rèn)廣場(chǎng)三層以下在出售給投資者前抵押給銀行，相關(guān)商鋪無法辦理房產(chǎn)證，但保證將盡快補(bǔ)發(fā)所欠租金?！　　?004年12月，9名投資者起訴碧溪家居廣場(chǎng)?！　　?005年4月20日，豐臺(tái)區(qū)法院判決，投資者與碧溪家居廣場(chǎng)簽訂的合同無效，碧溪應(yīng)在判決30天內(nèi)退還投資者的購(gòu)房款，但至今判決仍未執(zhí)行?！　　?005年10月17日，北京警方以碧溪家居廣場(chǎng)涉嫌非法集資將董事長(zhǎng)王寶平控制?！　　?005年10月至今，投資者通過各種途徑維權(quán)，討要購(gòu)房款。　　●2007年1月13日，投資者岑建榮服毒自殺，留下寫給王寶平的遺書，希望死后能拿回32萬的購(gòu)房款。 又一個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪項(xiàng)目失敗的案例分析位于安定門的巨庫(kù)曾經(jīng)因提出把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)鎖定最具消費(fèi)活力的青年消費(fèi)群體，而一時(shí)間成為京城異軍突起的熱門旺鋪。結(jié)合體驗(yàn)和主題，巨庫(kù)自稱創(chuàng)造出一個(gè)全新的商業(yè)模式：商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。然而，風(fēng)光一時(shí)的投資熱門近來由于人氣低迷，走到了“整頓”的地步：租戶無生意可做，退租退鋪，大賣場(chǎng)停業(yè)等待轉(zhuǎn)機(jī)。 新理念難造就新商業(yè)價(jià)值 上周日，記者來到巨庫(kù)。臨街的店面冷冷清清，為賣場(chǎng)配套的停車場(chǎng)空空蕩蕩，只有從巨大的招貼畫和裝飾彩旗上，還能體會(huì)到一些當(dāng)初開業(yè)時(shí)的熱鬧。該賣場(chǎng)的東南西北四個(gè)方向都設(shè)計(jì)有出入口，但記者看到，通道處的玻璃門全部被軟鎖鎖住。當(dāng)記者向偶爾出入的保安了解情況時(shí)，得到的答復(fù)是賣場(chǎng)已經(jīng)關(guān)張好幾天，不清楚什么時(shí)候再開張。 巨庫(kù)青年時(shí)尚賣場(chǎng)，曾經(jīng)在京城掀起“首個(gè)體驗(yàn)式賣場(chǎng)”風(fēng)潮。這個(gè)建筑面積達(dá)3萬平方米，裝修投資2000多萬元的大賣場(chǎng)，以“食庫(kù)”、“裝庫(kù)”、“秀庫(kù)”和“玩庫(kù)”為主題，劃分出四個(gè)區(qū)域。巨庫(kù)的創(chuàng)意和定位在其開業(yè)前，一直受到社會(huì)上的贊揚(yáng)，一時(shí)間被認(rèn)為是最具有投資價(jià)值的產(chǎn)權(quán)式商鋪之一，成為投資客追捧的對(duì)象，商鋪的銷售業(yè)績(jī)成為很多業(yè)界人士津津樂道的話題。但創(chuàng)造了商鋪的良好業(yè)績(jī)的巨庫(kù)，賺錢的是開發(fā)商。但這僅僅是開發(fā)商賺錢。作為投資客的購(gòu)房人，買到商鋪后是否如愿賺錢，還得繼續(xù)承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，把投資買到的東西拿到市場(chǎng)上檢驗(yàn)。近日，作為“巨庫(kù)”的投資方北京首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司的總經(jīng)理?xiàng)顣员螅谛马?xiàng)目的說明會(huì)上，承認(rèn)了“巨庫(kù)對(duì)于我來講是一個(gè)失敗，而且稱得上是非常大的失敗”。 北京華潤(rùn)置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理周青分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的概念雖然對(duì)今后經(jīng)營(yíng)有很大的指導(dǎo)作用，但只是開發(fā)商銷售自家開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)想，巨庫(kù)目前沒有給投資客帶來穩(wěn)定持續(xù)的效益，有多方面的原因，但商鋪的地理位置、新經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式被市場(chǎng)的認(rèn)可程度等衡量商鋪投資價(jià)值的傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，至少目前的商鋪經(jīng)營(yíng)還無法脫離。巨庫(kù)就“栽”在這些問題上。首先，巨庫(kù)整個(gè)賣場(chǎng)以“食、裝、秀、玩”等“四庫(kù)”為主題，劃分出四個(gè)區(qū)域。這種新穎的購(gòu)物體驗(yàn)式賣場(chǎng)，在日韓等國(guó)家是運(yùn)作比較成熟的一種模式，但從巨庫(kù)“試水”的情況看，還沒有被目前北京的消費(fèi)市場(chǎng)所全盤接受。同時(shí)，從整個(gè)北京的商業(yè)狀況看，城區(qū)的賣場(chǎng)面積超過需求，巨庫(kù)為緩解招商壓力，在商戶選擇和對(duì)品質(zhì)管理等環(huán)節(jié)上降低了標(biāo)準(zhǔn)，使得賣場(chǎng)開業(yè)后與事先的定位產(chǎn)生差距。如巨庫(kù)曾公布的打折促銷的信息顯示，一枚戒指僅賣5元，一條裙子賣20元。這樣的商品的品位，與遍地開花的小商品市場(chǎng)沒有很大的差別，難以吸引到招商宣傳中所“定位”的年輕時(shí)尚消費(fèi)者。其次，巨庫(kù)定位是吸引18歲到35歲之間的消費(fèi)者，而巨庫(kù)所處安定門外，附近沒有這類人群的工作生活“集散地”，周邊的吃喝玩樂以及出名的購(gòu)物場(chǎng)所并不發(fā)達(dá)，很少有時(shí)尚人群扎堆攀比前往消費(fèi)的去處。這種位置，使巨庫(kù)很難吸引穩(wěn)定的青年時(shí)尚人流來消費(fèi)。 投資商鋪權(quán)衡利弊慎投資 北京新華聯(lián)家園開發(fā)商負(fù)責(zé)人陳海旭指出，作為一種新興的營(yíng)銷模式，產(chǎn)權(quán)式商鋪較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。作為一種投資手段，屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的投資，其中暗藏的危機(jī)主要集中在“商鋪賣出去后的經(jīng)營(yíng)管理上”。目前，市場(chǎng)上的諸多項(xiàng)目都打著“高額返租、到期回購(gòu)”牌，但對(duì)投資者而言，經(jīng)營(yíng)公司屆時(shí)是否如約返還穩(wěn)定回報(bào)以及到期回購(gòu)等約定義務(wù)，是投資者面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。而開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為既然是市場(chǎng)化的行為，就一定存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。應(yīng)該說，無論何種形式，理性的思考和慎重的操作都有可能獲得理想回報(bào)；但也不可否認(rèn)，由于產(chǎn)權(quán)商鋪投資涉及到了開發(fā)商、客戶、經(jīng)營(yíng)公司等多方主體；買賣合同、租賃合同等多層法律關(guān)系；因此產(chǎn)權(quán)式的投資行為遠(yuǎn)比單純的房屋買賣行為復(fù)雜，另外，產(chǎn)權(quán)類投資的年限動(dòng)輒達(dá)10年、20年，因此也存在著更大的不確定性。這樣，客戶在選擇過程中，如何進(jìn)行甄別，如何最大限度地保護(hù)自我利益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就變得尤為重要。 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部馬濤認(rèn)為，目前市場(chǎng)上商鋪林立，并非“處處是金磚”，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況千差萬別。購(gòu)房人選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，除關(guān)心地段與價(jià)格，投資者還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價(jià)值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，二是商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)的價(jià)值浮動(dòng)不大，但商業(yè)價(jià)值卻因項(xiàng)目的風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)者的能力不同而有所不同，彈性很大。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇名氣大的開發(fā)商、成熟的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。 簽約防范購(gòu)買商鋪的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 北京融利達(dá)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、法學(xué)碩士孫銀昌認(rèn)為，目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪目前通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家運(yùn)營(yíng)公司具體經(jīng)營(yíng)。這造成一些急功近利的開發(fā)商不是從今后經(jīng)營(yíng)的角度來設(shè)計(jì)樓盤，而是從銷售難易的角度去設(shè)計(jì)；還有些缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，盡快套現(xiàn)，根本不重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。而一旦日后的經(jīng)營(yíng)真出現(xiàn)問題，開發(fā)商早已套現(xiàn)并獲取了豐厚的利潤(rùn)，運(yùn)營(yíng)商也可以臨時(shí)退租，留下的“苦果”只有業(yè)主慢慢品嘗。同時(shí)，由于在商鋪分割的方法和技術(shù)參數(shù)上缺乏相應(yīng)健全的配套法律，簽訂合同不慎容易出現(xiàn)誤解和糾紛，加上開發(fā)商這個(gè)大業(yè)主將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到各個(gè)小業(yè)主手中，未來該商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)很難得到統(tǒng)一管理，如果遇到該商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題就很容易影響雙方當(dāng)事人的利益。購(gòu)房人可以通過簽約防范購(gòu)買商鋪的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。比如設(shè)定一些條款，約束開發(fā)商對(duì)所承諾的投資回報(bào)進(jìn)行擔(dān)保，如無法達(dá)到開發(fā)商承諾的回報(bào)率，開發(fā)商要承擔(dān)責(zé)任，擔(dān)保方承擔(dān)連帶責(zé)任，防止開發(fā)商“一走了之”，購(gòu)房人損失無人賠償案例：兩年前，一則招商廣告引起了李女士的注意。北京碧溪家居廣場(chǎng)在北京某都市報(bào)上刊登了一則半版的招商廣告，廣告聲稱投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪，年收益可以達(dá)到10%以上，一次性投入只有16萬元，并且可以分期貸款。廣告還稱投資產(chǎn)權(quán)式商鋪后，投資人無須自己管理，由專業(yè)的投資管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。李女士覺得投資這個(gè)項(xiàng)目比較適合自己，一來投資回報(bào)率比銀行利息高的多，二來也不需要自己親自經(jīng)營(yíng)。但是畢竟投入不小，她還是專門趕到碧溪家居廣場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地考察。位于西南三環(huán)的碧溪家居廣場(chǎng)位置很不錯(cuò)，規(guī)模也很大，有5萬平方米的營(yíng)業(yè)面積。對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)問題，李女士咨詢了碧溪家居廣場(chǎng)的管理者。碧溪家居宣稱，以碧溪家居廣場(chǎng)5萬平方米的房產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入以及碧溪溫泉飯店的收入，購(gòu)買者的收益做擔(dān)保。碧溪家居還提出了保值、增值性回購(gòu)辦法——碧溪3年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)商鋪，超過3年，每年遞增原價(jià)的5%，截至第10年為原價(jià)的135%回購(gòu)。最后李女士決定投資碧溪家居廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。她拿出16萬元交給碧溪家居廣場(chǎng)的管理公司。第一個(gè)季度李女士如期拿到了管理公司——北京騰飛物業(yè)投資公司發(fā)給的租金，然而從第二個(gè)季度開始，管理公司以資金周轉(zhuǎn)出了一些問題為理由推遲發(fā)放租金。從第三個(gè)季度開始，李女士就已經(jīng)拿不到租金收益了。不得已，李女士把碧溪家居廣場(chǎng)告上法庭。經(jīng)過調(diào)查才發(fā)現(xiàn)原來碧溪家居廣場(chǎng)由于資金出現(xiàn)問題而將李女士及其他投資人投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪早已抵押給了銀行。事實(shí)上，2002年之前，碧溪家居廣場(chǎng)就以大樓為抵押。隨后又將大樓化整為零出售商鋪。但是碧溪在向投資者出售商鋪時(shí)，隱瞞大樓被抵押的實(shí)情。這導(dǎo)致了業(yè)主投資的商鋪產(chǎn)權(quán)問題無法辦理。最后，碧溪家居廣場(chǎng)只能和業(yè)主攤牌。而此時(shí)，碧溪已與2000多人簽立合同，銷售額達(dá)6億多元。分析：產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來興起的物業(yè)形態(tài)，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)——租金收益。這種模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，制造了一個(gè)又一個(gè)“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”的投資神話。然而，北京碧溪家居廣場(chǎng)的失敗案例讓投資者看到，所謂的“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”只是一種理想，任何一種投資行為都存在不可預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是在做投資前要做好分析和判斷。對(duì)于如何投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，深圳慧通行房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理母舟認(rèn)為兩個(gè)原則是不可忽視的：第一還是看位置，最基本的依據(jù)就是人流；其次是要看目前的經(jīng)營(yíng)狀況，不要相信未來的承諾和許諾。此外，還要調(diào)查開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營(yíng)管理水平以及明確產(chǎn)權(quán)的分割情況等。具體到北京碧溪家居廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目，母舟告訴記者從零售管理學(xué)角度講，就要引入目標(biāo)商店和附著式商店的概念。顯然碧溪家居廣場(chǎng)是定位成目標(biāo)商店，但是作為一個(gè)家居廣場(chǎng)，把整個(gè)項(xiàng)目劃分為幾千個(gè)小攤位來經(jīng)營(yíng)，這種做法在專業(yè)人士看來是沒有前途的，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。畢竟家居廣場(chǎng)不是小商品批發(fā)市場(chǎng)，過多的攤位沒有足夠的人流支撐是很難經(jīng)營(yíng)下去的，而碧溪家居廣場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的位置也決定了客流不可能很大，很難滿足數(shù)千個(gè)攤位的經(jīng)營(yíng)需求。而碧溪家居廣場(chǎng)顯然要想成為一個(gè)成功的目標(biāo)商店并不容易，其經(jīng)營(yíng)模式和定位都存在問題。對(duì)于這一點(diǎn)，是被多數(shù)投資者忽略的。在母舟看來，附著式商店的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，只要找對(duì)了成功的目標(biāo)商店，和目標(biāo)商店形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，附著式商店一般都可以取得不錯(cuò)的投資回報(bào)。因此，從實(shí)際的經(jīng)營(yíng)看，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在目前是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)率的投資品種，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪涉及了開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者和眾多分散投資者，利益分割很細(xì)，情況復(fù)雜。如果開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者任何一方出現(xiàn)問題，對(duì)小業(yè)主都會(huì)帶來重大損失。所以，業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織，有利于統(tǒng)一意見，對(duì)維權(quán)活動(dòng)的進(jìn)行比較有利。小貼士●目標(biāo)商店：目標(biāo)商店是指品種齊全，進(jìn)行廣泛促銷，并樹立良好形象的商店，顧客可以從很遠(yuǎn)的地方來消費(fèi)，主要是超市、百貨等主力商家?！窀街缴痰辏焊街缴痰曜陨聿⒉粍?chuàng)造或很少創(chuàng)造客戶群，也不真正形成自己的商圈，顧客被其他原因吸引到商店的所在區(qū)域。北京商業(yè)四大失敗案例　　對(duì)于京城商業(yè)來說，惟一