【正文】 　　鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類(lèi)，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣(mài)到4倍，香港要賣(mài)到10倍。 按照投資價(jià)值分類(lèi) 商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。 　　以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。這類(lèi)商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類(lèi)正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪 　　百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位?！　∽≌讓由啼伿悄壳笆袌?chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣(mài)的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。 　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是13層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式?！　∈袌?chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。（2）、市場(chǎng)類(lèi)商鋪 　　在這里，我們所說(shuō)的市場(chǎng)是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類(lèi)商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類(lèi)商業(yè)街取得成功的較少。商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類(lèi)，有助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究?！　∩啼伒男问蕉喾N多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見(jiàn)商鋪商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。商鋪分類(lèi) 從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類(lèi)是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說(shuō)對(duì)商鋪投資進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的剖析。　　商鋪投資真正的市場(chǎng)吸引力在什么地方呢？賽睿顧問(wèn)認(rèn)為商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購(gòu)買(mǎi)、租賃的行為稱(chēng)之為商鋪投資。　　賽睿顧問(wèn)認(rèn)為良好的投資品種首先是有長(zhǎng)足發(fā)展空間的品種，商鋪投資與寫(xiě)字樓投資比較的話(huà)，很顯然前者屬于更有發(fā)展空間的投資類(lèi)型。　　寫(xiě)字樓投資的收益率就北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，投資收益率可以達(dá)到10%左右，但問(wèn)題是目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大，有些地方呈現(xiàn)飽和的狀態(tài)，而且寫(xiě)字樓升值空間有限，投資對(duì)資金的要求比較高。 　　商鋪投資者專(zhuān)業(yè)能力的提高就是賽睿顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)價(jià)值。商鋪的客戶(hù)租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶(hù)資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到35年，而且很可能租戶(hù)期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。 商鋪投資與住宅投資 　　商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%?！　‘?dāng)然，我們并不是否定股市的投資收益能力，但賽睿顧問(wèn)認(rèn)為，對(duì)于絕大多數(shù)個(gè)人投資者來(lái)講，在中國(guó)證券市場(chǎng)投資賺錢(qián)的確很難，因?yàn)樯?hù)投資者從股市賺錢(qián)等于說(shuō)是和投資機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)操作能力，換言之，是從投資機(jī)構(gòu)兜里賺錢(qián)；但商鋪投資卻屬于典型的以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)零售市場(chǎng)為依托，進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)投資?！　?001年～2002年的兩年中，國(guó)內(nèi)深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上證指數(shù)從2077點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，在2001年6月份最高觸及2245點(diǎn)后，就開(kāi)始了漫漫熊途，最低探至1514點(diǎn)，最終跌至年底的1646點(diǎn)，當(dāng)年，深滬股市股票跌幅普遍達(dá)40%左右；2002年上證指數(shù)從1643點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，最高摸高至1748點(diǎn)，最低探至1339點(diǎn)，并最終收盤(pán)至 1357 點(diǎn)，深滬股市散戶(hù)普遍發(fā)生大幅虧損，就連封閉式基金也基本上以年度虧損告終。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。 商鋪投資與證券投資 　　商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。據(jù)測(cè)算，目前上海市場(chǎng)商鋪投資的回報(bào)率為10%～14%。 （5）、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活 　　調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專(zhuān)業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買(mǎi)一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。 （4）、商鋪的投資潛力 　　目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4∶1～5∶1，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考?！　⌒枰赋龅氖?，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買(mǎi)價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣(mài)出，完成該商鋪的投資過(guò)程。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買(mǎi)下來(lái)，如果說(shuō)住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無(wú)價(jià)。 （2）、商鋪增值的特點(diǎn) 　　商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。此外，租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長(zhǎng)。其發(fā)展勢(shì)頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。據(jù)來(lái)自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。商鋪投資特點(diǎn) 　　俗話(huà)說(shuō)：家有萬(wàn)貫，不如有個(gè)店面、一鋪養(yǎng)三代。 ▲ 轉(zhuǎn)租 　　轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶?hù)手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式?！　∵M(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。 （2）、商鋪?zhàn)赓U ▲ 商鋪直接租賃 　　商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租的投資方式?！　≡诙稚啼佡?gòu)買(mǎi)過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。二手購(gòu)買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購(gòu)買(mǎi)方式不同。以上比喻方式在此僅供投資者參考?！　∩啼伾鲜谐跏冀灰踪?gòu)買(mǎi)的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。　　眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)盤(pán)升，而且不少勢(shì)力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價(jià)格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關(guān)注的內(nèi)容。商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者和開(kāi)發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過(guò)程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做的開(kāi)發(fā)商，商鋪投資者能否透過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。商鋪投資的形式 商鋪投資的形式主要分為購(gòu)買(mǎi)和租賃兩種。商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)間跨度?！　★@然，個(gè)人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。商鋪投資的主體商鋪投資的主體指投資商鋪的是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類(lèi)型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。在后面章節(jié)將就各類(lèi)商鋪的投資主體適應(yīng)性做分析、介紹?！　『茱@然，不同國(guó)家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，根據(jù)對(duì)北京、上海商鋪投資市場(chǎng)的分析，目前國(guó)內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。購(gòu)買(mǎi)和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。 （1）、商鋪購(gòu)買(mǎi) ▲ 商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi) 　　商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)，即商鋪投資者從商鋪的開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開(kāi)發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買(mǎi)形式。商鋪投資者在此過(guò)程中的辨別能力、專(zhuān)業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。本書(shū)的核心內(nèi)容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學(xué)進(jìn)行商鋪投資?！　∥覀冎詫⑦@種商鋪購(gòu)買(mǎi)形式稱(chēng)之為上市初始交易購(gòu)買(mǎi)，是因?yàn)檫@類(lèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)方式就仿佛股票市場(chǎng)中在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的股票在二級(jí)市場(chǎng)上市交易一樣，市場(chǎng)監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價(jià)值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過(guò)私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它就可以得到類(lèi)似于原始股的原始商鋪；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過(guò)類(lèi)似于股票一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的方式去買(mǎi)商鋪，那么因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價(jià)格優(yōu)惠；商鋪投資者通過(guò)市場(chǎng)交易的方式，購(gòu)買(mǎi)商鋪，善于市場(chǎng)運(yùn)做的開(kāi)發(fā)商完全有可能以較高的市盈率將商鋪賣(mài)給商鋪投資者……上述之原始商鋪和一級(jí)商鋪與股票市場(chǎng)的原始股、一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)和股票原始認(rèn)購(gòu)及一級(jí)認(rèn)購(gòu)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是投資者必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目的具體狀況等或上市公司進(jìn)行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。 ▲ 二手購(gòu)買(mǎi) 　　二手商鋪購(gòu)買(mǎi)，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購(gòu)買(mǎi)商鋪的商鋪投資方式。在這種商鋪購(gòu)買(mǎi)方式中，商鋪投資者需要判斷擬購(gòu)商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專(zhuān)業(yè)商鋪?zhàn)稍?xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買(mǎi)到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買(mǎi)到后來(lái)股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購(gòu)買(mǎi)后無(wú)法贏(yíng)利出手，更壞的是，萬(wàn)一買(mǎi)上垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?lái)，再轉(zhuǎn)租。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤(rùn)空間已經(jīng)很少。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少，可以說(shuō)，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春茫貓?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。 （1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn) 　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。承租戶(hù)對(duì)商鋪的裝修投資、贏(yíng)利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。 （3）、商鋪投資回報(bào)率較高 　　與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高。購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。關(guān)于這一內(nèi)容，賽睿顧問(wèn)將在后面章節(jié)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開(kāi)始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的圈地運(yùn)動(dòng)。這中間有55%的人是為了出租后贏(yíng)利而購(gòu)買(mǎi)商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買(mǎi)商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。商鋪投資比較　　商鋪投資作為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的投資形式，其投資方式、狀態(tài)、收益能力、風(fēng)險(xiǎn)度等與其他投資品種有著很大的區(qū)別，本節(jié)將就此進(jìn)行介紹。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。　　與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)較低。從以上情況可以看出，國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，投資收益率較低。對(duì)證券投資和商鋪投資做以上對(duì)比，相信讀者能夠建立基本的對(duì)比思維。 　　另外，如前文所述，商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資?！　‘?dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專(zhuān)業(yè)能力有較高要