【正文】 華潤(rùn)集團(tuán)在中國(guó)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市旗艦，充分利用華潤(rùn)集團(tuán)的地產(chǎn)資源” ?“本集團(tuán)將繼續(xù)全國(guó)擴(kuò)展，進(jìn)入更多的城市，并采取住宅開發(fā)、投資業(yè)務(wù)持有兩類業(yè)務(wù)雙向發(fā)展” ?2023年，通過業(yè)務(wù)重組，以近 （ 32億元）的代價(jià)從母公司華潤(rùn)集團(tuán)收購 4個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 海外三種主流商業(yè)地產(chǎn)模式 25 重資產(chǎn) 輕資產(chǎn) 全周期 專業(yè)化 持有資產(chǎn)輕重 所覆蓋價(jià)值鏈 新加坡模式 香港模式 美國(guó)模式 鑫苑中國(guó) 香港模式 新加坡模式 美國(guó)模式 主要描述 通過企業(yè)自身股權(quán)債權(quán)融資在土地資源稀缺地區(qū)從開發(fā)直至持有和運(yùn)營(yíng)物業(yè)，財(cái)務(wù)規(guī)劃是核心要素 通過將不同物業(yè)對(duì)接至不同的投資人，在眾多不同地區(qū)從開發(fā)直至持有和運(yùn)營(yíng)物業(yè)，尋求合作投資伙伴是核心要素 物業(yè)持有人和運(yùn)營(yíng)者分離，專業(yè)的物業(yè)管理能力和專業(yè)的資產(chǎn)選擇能力是不同公司的核心成功要素 銳思銳拓 | 沖房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的強(qiáng) 周期性，合理 的資本 回報(bào)及香港土地的稀缺性是 新鴻基進(jìn)行模式選擇的原因， 而資本市場(chǎng)的支持為 轉(zhuǎn)型提供了充足的 保障，轉(zhuǎn)型外部條件要求較高 26 對(duì)抗地產(chǎn)周期性 租金回報(bào)合理 租金回報(bào)合理支持發(fā)展自持性物業(yè) ? 在 1986~1996年新鴻基轉(zhuǎn)型期間，市場(chǎng)的租金回報(bào)率在 6%~10%之間 租售平衡對(duì)沖房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn) ? 地產(chǎn)業(yè)周期性較強(qiáng)，需要發(fā)展自持性物業(yè)以在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)低谷時(shí)仍然為企業(yè)提供穩(wěn)定收入 出租 銷售 09 08 07 06 05 04 03 02 01 00 99 98 97 96 95 94 93 92 91 90 89 新鴻基收入組成 ，百萬港元 02468101 9 8 6 1 9 8 8 1 9 9 0 1 9 9 2 1 9 9 4 1 9 9 6物業(yè)租金回報(bào)率 ， % 新鴻基融資情況 88年 89年 90年 92年 93年 94年 95年 恒生指數(shù) 87~95年表現(xiàn) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 在增加自持物業(yè)的過程中，財(cái)務(wù)的合理規(guī)劃是新鴻基的核心成功要素 27 嚴(yán)格維護(hù)現(xiàn)金流平衡 自持性物業(yè)投入大，回收周期長(zhǎng)，對(duì)于沒有采用 REITS模式的新鴻基，則需要有足夠大的內(nèi)部現(xiàn)金流做保證 考量因素 重要舉措 ?轉(zhuǎn)型初期在開發(fā)性物業(yè)和自持性物業(yè)的投入比為 8:2， 依靠開發(fā)型物業(yè)打造的大現(xiàn)金流平臺(tái) 緩解自持物業(yè)資金壓力 ?開發(fā)性物業(yè)保持高周轉(zhuǎn)，以保證現(xiàn)金流穩(wěn)定性， 寧舍利潤(rùn)保現(xiàn)金 ?集中轉(zhuǎn)型期新地為增加自持性物業(yè)投入比， 犧牲開發(fā)性物業(yè)成長(zhǎng) 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)規(guī)劃 較低的資產(chǎn)負(fù)債水平為公司在轉(zhuǎn)型期的融資能力留出了較大的空間 ?新地始終將資產(chǎn) 負(fù)債率維持在 20%以下 ，使得新地在幾次危機(jī)中屹立不倒 ?新地 僅在發(fā)生股權(quán)融資的年份才相應(yīng)放大債務(wù)融資額 ，即每增加 1元股權(quán)融資會(huì)相應(yīng)增加 1元債權(quán)融資 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 28 情況：市場(chǎng)好卻內(nèi)生現(xiàn)金少 復(fù)雜因素：傳統(tǒng)融資閉塞 解決方案：輕資產(chǎn)擴(kuò)張 ?多數(shù)投資物業(yè)仍處于開發(fā)培育階段，租金回報(bào)率很低，利潤(rùn)和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)均少 凈資產(chǎn)回報(bào)率為 %(2023) 總資產(chǎn)回報(bào)率為 %(2023) ?商用地產(chǎn)的機(jī)會(huì)亞洲在涌現(xiàn) ?債務(wù)高企 凈負(fù)債超過 80億新元(2023) 凈負(fù)債資本比為 92%(2023) ?公募市場(chǎng)環(huán)境一般 ?發(fā)起私募基金支撐培育期物業(yè)的現(xiàn)金流 ?總的來說，資產(chǎn)與債權(quán)人、公募投資者的偏好匹配不佳 培育期的物業(yè)現(xiàn)金回報(bào)低、資本收益高、波動(dòng)頻繁 債權(quán)人、公募投資者追求收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小 ?成立 REIT來保證私募投資者的退出，且提高周轉(zhuǎn)率以適應(yīng)擴(kuò)張需要 ?通過收取管理費(fèi)用、剝離非核心資產(chǎn)、核心資產(chǎn)周期性套利等多種方式來實(shí)現(xiàn)收益 全球零售發(fā)展指數(shù) (GRDI)* 國(guó)家 / 全球排名 03年 04年 05年 中國(guó) 3 3 4 印度 5 2 1 越南 9 7 8 韓國(guó) 11 14 14 菲律賓 15 23 27 馬來西亞 16 19 18 泰國(guó) 18 10 12 0 1k 2k 3k 2023 2023 2023 新加坡海峽指數(shù) (STI) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 富裕地區(qū)的精品改造 29 產(chǎn)品類型 主要描述 代表企業(yè) ? 沿主要路段購買購物中心類地產(chǎn) ? 引入領(lǐng)先的連鎖超市、加油站、藥房和其它商店來滿足基本需求 ? 獲取 與城區(qū)距離通常在數(shù)十公里 左的坐落于高速公路出口的商業(yè)地產(chǎn) ? 專注于開放式的折價(jià)商場(chǎng)，其中的零售商會(huì)給出極具競(jìng)爭(zhēng)力的 折扣 ?選擇富裕地區(qū)的較舊的地產(chǎn) ?對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)，將其打造為包含核心商鋪以及許多 小型店鋪的領(lǐng)先綜合性 商業(yè)區(qū) ?形成一個(gè)由中高端商鋪組成的組合 ? 專注于獲取大型的坐落于城市邊緣的、表現(xiàn)較差的購物中心 ? 與現(xiàn)存的租戶撤銷合約并引入與 KIMCO有長(zhǎng)期合作關(guān)系的領(lǐng)先零售連鎖店（如沃爾瑪） ? 在商業(yè)區(qū)引入許多的連鎖酒店和快餐店 大型開放式購物中心 標(biāo)準(zhǔn)生活服務(wù)區(qū) 折扣店奧特萊斯 ? 購買或建設(shè)位于高端地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn) ? 打造成中高端的時(shí)裝零售中心 ? 帶來高端品牌的多樣組合 高端時(shí)尚時(shí)裝街 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有兩種主要的商業(yè)模式 拿地 開發(fā)建設(shè) 持有以租售 運(yùn)營(yíng)管理 土地開發(fā)為盈利引擎 運(yùn)營(yíng)管理為盈利引擎 7 , 3 2 96 , 0 3 85 , 4 6 34 , 1 0 23 , 4 5 93 , 2 4 3新鴻基 華潤(rùn) 凱德中國(guó) 綠地 萬達(dá) 新鴻基 % 凱德中國(guó) % 華潤(rùn) % 綠地 % % 萬達(dá) % 商業(yè)項(xiàng)目樓面地價(jià)（元 /平米） * 商業(yè)項(xiàng)目租金回報(bào)率 ** ? 開發(fā)后的土地重新估值促進(jìn)可售物業(yè)的銷售 ? 后期的運(yùn)營(yíng)管理能力較弱，租金回報(bào)率相對(duì)較低 ? 拿到更便宜的土地是關(guān)鍵成功要素 ? 開發(fā)后的運(yùn)營(yíng)管理租金收入是收益的主要來源 ? 為了縮短商業(yè)培育期，通常選擇較好的地段和已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，導(dǎo)致地價(jià)較高 ? 后期的運(yùn)營(yíng)管理能力是關(guān)鍵成功要素 主要描述 在價(jià)值鏈不同環(huán)節(jié)上盈利的商業(yè)模式 富力 富力 …… …… 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 31 能力要求 ? 以土地開發(fā)為盈利引擎要求 企業(yè)與地方政府進(jìn)行合作，以實(shí)現(xiàn)較低地價(jià)協(xié)議拿地的能力 項(xiàng)目包含較多可售物業(yè)，開發(fā)后銷售以快速實(shí)現(xiàn)資金回籠 ? 以運(yùn)營(yíng)管理為盈利引擎要求 企業(yè)有低成本融資能力 企業(yè)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有深刻的知識(shí)和能力 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | ，廉價(jià)出讓土地，使得商業(yè)綜合體項(xiàng)目擁有較高的毛利率 32 明發(fā) 8% 寶龍 萬達(dá) 10% 9% 萬科 鑫苑 32% 30% 樓面低價(jià) /銷售均價(jià) （ %） 明發(fā) 47% 寶龍 萬達(dá) 45% 49% 萬科 鑫苑 36% 27% 銷售產(chǎn)品毛利率（ %） 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 33 萬達(dá) SOHO中國(guó) ? 初期以“三大理由”說服地方政府支持萬達(dá)購物中心 提供標(biāo)志性建筑，提升城市形象，并帶動(dòng)商圈發(fā)展 每個(gè)購物中心增加近萬個(gè)就業(yè)崗位 提供大量稅收 ? 當(dāng)前以“一座萬達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”為主題，快速在二三線城市擴(kuò)張萬達(dá)廣場(chǎng) 向地方政府保證 18個(gè)月的較短工期 承諾大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)、五星級(jí)酒店等能夠提升當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍和檔次的業(yè)態(tài)產(chǎn)品 ? 條件為地方政府低成本出讓大塊土地 ? 以改造城市爛尾樓為主題與政府協(xié)議收購爛尾樓項(xiàng)目 ? 快速周轉(zhuǎn)后（ 2個(gè)月至 1年）以 2倍至 3倍價(jià)格散售 ? 以“為地方政府建設(shè)超高層建筑”為主題與政府協(xié)議拿地 富力 ? 以“改造城區(qū)老舊工廠區(qū)”為主題與政府協(xié)議拿地 ? 幫助政府建設(shè)市政工程 強(qiáng)調(diào)與地方政府合作共贏的能力 模式優(yōu)勢(shì) ? 與地方政府合作雙贏，能夠以較低成本拿地 ? 低地價(jià)能夠保證在項(xiàng)目建設(shè)完成后迅速回籠資金 模式劣勢(shì) ? 土地獲得的時(shí)間較長(zhǎng)，不確定性大 ? 城市的非核心地段的商業(yè)培育期較長(zhǎng) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | ，從而獲得廉價(jià)土地建設(shè)大量住宅 34 ? 地方政府為發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，但缺少資金和經(jīng)驗(yàn)，因此有引入開發(fā)商的需要 政府先后將 3個(gè)規(guī)劃園區(qū)直接委托給華夏幸福開發(fā)，前期不做其他投入 園區(qū)招商后帶來的投資額直接計(jì)入當(dāng)期的GDP，進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)為政府貢獻(xiàn)稅收 ? 華夏幸福開發(fā) 3個(gè)工業(yè)園區(qū)共 130萬平方米，需要實(shí)施前期土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)開發(fā)和招商引資 ? 華夏幸福可以得到政府承諾的“保底收入”，工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)收入主要來源于工業(yè)區(qū)管委會(huì)，分為 土地整理實(shí)際投資額的 10% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)際投資額的 10% 公共綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本的 10% 入園企業(yè)當(dāng)年實(shí)際投資額的 45% 為地方政府建設(shè)工業(yè)園區(qū) … …以獲得低價(jià)土地建設(shè)大量住宅 平均樓面地價(jià) * 871 2023上半年 住宅銷售均價(jià) 6,260 ? 土地價(jià)格低廉，做住宅穩(wěn)賺不賠 ? 在土地出讓價(jià)格較低的情況下，大量開發(fā)銷售住宅， 住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為收入引擎 17% 工業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù) 83% 住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù) 2023年以來營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成 100%= 元人民幣 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 35 華潤(rùn) 凱德臵地 ? 總部的營(yíng)運(yùn)部專門負(fù)責(zé)各個(gè)萬象城項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理 ? 重視業(yè)態(tài)的選擇和搭配：選擇主力店與次主力店并舉的形式，以次主力店為租金收入的主要來源 ? 向國(guó)際領(lǐng)先企業(yè)學(xué)習(xí)提高運(yùn)營(yíng)能力：與新鴻基合作開發(fā)部分萬象城項(xiàng)目，在此過程中尋求技能轉(zhuǎn)移 ? 由于外資在拿地中的政策限制，僅開展少量的拿地，主要以項(xiàng)目收購為項(xiàng)目獲得的方式 ? 利用在新加坡的數(shù)十年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平量身定制租戶組合和業(yè)態(tài)搭配，從而實(shí)現(xiàn)高于當(dāng)?shù)仄骄降淖饨鹗杖? 新鴻基 ? 僅在城市的核心地段獲取項(xiàng)目，建立地標(biāo)性建筑 ? 通過強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)管理能力吸引高端租戶和商戶，從而實(shí)現(xiàn)高坪效和高租金收入 模式優(yōu)勢(shì) ? 能夠取得城市內(nèi)的核心地段，商業(yè)培育期較短 ? 持有物業(yè)隨著運(yùn)營(yíng)管理水平的提升形成較大升值空間，并且有利于強(qiáng)化品牌形象 模式劣勢(shì) ? 城市核心地段的土地成本較高 ? 項(xiàng)目中可售物業(yè)較少導(dǎo)致盈利更多依靠運(yùn)營(yíng)的租金收入，靜態(tài)資金回收期長(zhǎng) 強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | ，收獲豐碩 36 碧桂園十里銀灘 佳兆業(yè)東戴河 龍湖葡醍海灣 保利海陵島 雅居樂清水灣 廣東惠州巽寮灣 遼寧葫蘆島 山東煙臺(tái)養(yǎng)馬島 廣東陽江海陵島 海南陵水 位于 ?’11年首期開盤成交 3700多套， ’12年二期開盤成交 3300多套，兩次開盤共計(jì)成交超過 60億 ?’11年十月至今售出 2023多套，約 6億 ** ?’11年首期推出 1736套，售出 1618套，計(jì) ?’11年合約銷售約 7億 ?’09’11年錄得合約銷售金額分別為 64億、 99億、 72億，今年上半年銷售金額為 29億 銷售概況 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 首批旅游地產(chǎn)系列“山、海、湖” 之“海” * 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 首個(gè)濱海旅游項(xiàng)目 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的意義 將展開 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 低廉的土地價(jià)格 重視大城市客戶 精美的投資故事 龍湖葡醍海灣有重視大城市客戶、低廉的土地價(jià)格、精美的投資故事有三大特點(diǎn) 37 60% 外地客戶 40% 本地客戶 822* 89% 無錫滟瀾山 約 7,519 煙臺(tái)葡醍海灣 約 售價(jià) 規(guī)劃樓面地價(jià) 杭州 5% 成都 6% 上海 8% 北京 10% 重慶 11% ? 據(jù)“北方國(guó)家海岸計(jì)劃”，擁有萬畝金沙灘的養(yǎng)馬島灣將打造“ 中國(guó)北方商務(wù)休閑第一島 ” ? 8000多畝海