【正文】 龍湖葡醍海灣有重視大城市客戶、低廉的土地價(jià)格、精美的投資故事有三大特點(diǎn) 37 60% 外地客戶 40% 本地客戶 822* 89% 無(wú)錫滟瀾山 約 7,519 煙臺(tái)葡醍海灣 約 售價(jià) 規(guī)劃樓面地價(jià) 杭州 5% 成都 6% 上海 8% 北京 10% 重慶 11% ? 據(jù)“北方國(guó)家海岸計(jì)劃”，擁有萬(wàn)畝金沙灘的養(yǎng)馬島灣將打造“ 中國(guó)北方商務(wù)休閑第一島 ” ? 8000多畝海灣土地整體開發(fā) ，日后將集 301療養(yǎng)院、影視基地、五星級(jí)酒店、森林公園、帆船碼頭、溫泉、葡萄莊園于一體 ? 龍湖多業(yè)態(tài)開發(fā)、頤和系別墅系列的成功經(jīng)驗(yàn)支撐 2023年客戶構(gòu)成 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 38 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 新型城鎮(zhèn)化大盤模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 鑫苑中國(guó) 首家在紐交所上市的中國(guó)地產(chǎn)企業(yè) 公司歷史 ? 鑫苑成立于 1997年，并于 2023年在紐約證券交易所（“ NYSE”）上市， 首次發(fā)行 募資總額達(dá) ? 首家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商，受到美國(guó)嚴(yán)格的上市規(guī)則監(jiān)管 從 2023至今，鑫苑實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定高速發(fā)展，總收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 50%，連續(xù)七年榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)” ? 鑫苑亦是首家在美國(guó)市場(chǎng)獨(dú)立營(yíng)運(yùn)大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè) ? 成立十五年來(lái)，公司以“創(chuàng)建美好家園”為企業(yè)理念打造了一個(gè)又一個(gè)精品樓盤。公司自 2023財(cái)年起保持凈現(xiàn)金 (Net Cash)的財(cái)務(wù)狀況 ? 截至 2023年 12月 31日，鑫苑 的 總現(xiàn)金 余額 (3)與 未償還債務(wù)總額分別 為 美元 與 美元 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 通過(guò)招拍掛與協(xié)議地相結(jié)合增加土地獲取確定性 “輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)” 持續(xù)保持審慎的財(cái)務(wù)政策 開發(fā)國(guó)內(nèi)最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)和城市住宅用地、涉足商業(yè)地產(chǎn)和海外地產(chǎn) ? 不囤地、不捂盤、快周轉(zhuǎn)商業(yè)模式 ? 嚴(yán)格控制成本，保證項(xiàng)目利潤(rùn)水平 ? 專注爭(zhēng)取高品質(zhì)低成本的土地儲(chǔ)備 ? 審慎進(jìn)行投資分析，降低投資風(fēng)險(xiǎn) ? 借助城 市 化和地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的推動(dòng)作用 ? 開發(fā)高增長(zhǎng)的二線城市以及一線城市衛(wèi)星城區(qū)內(nèi)的住宅用地 ? 保持充足的流動(dòng)性 ? 繼續(xù)維持較低的負(fù)債率水平 1 3 2 4 鑫苑中國(guó) 鑫苑的投資理念 銳思銳拓 | 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 鑫苑一貫堅(jiān)持“輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)”的業(yè)務(wù)理念， 并因此實(shí)現(xiàn)了行業(yè)領(lǐng)先的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 資料來(lái)源：最新公司公告，截至 2023年 3月 14日。 2. 已根據(jù)碧桂園控股于 2023年 1月發(fā)行的 。 6. 已根據(jù)恒盛地產(chǎn)于 2023年 2月和 2023年 3月發(fā)行的 。公司將通過(guò)其專業(yè)的團(tuán)隊(duì)尋求美國(guó)市場(chǎng)已上市或尚未上市的土地，以協(xié)議方式獨(dú)立獲得（亦考慮在優(yōu)惠條件下通過(guò) JV形式 ) 進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略考慮 有力的團(tuán)隊(duì)保證了美國(guó)業(yè)務(wù)的成功 ? 為了保證風(fēng)險(xiǎn)最小化，鑫苑組建了專門的美國(guó)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。 信息來(lái)源 ? 各城市十二五規(guī)劃，或以第五、六次人口普查推算 ? 各城市十二五規(guī)劃 ? 根據(jù) ’06’10累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模推算 ? 各城市 ’05’10統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù) ? 各城市 ’08’11統(tǒng)計(jì)年鑒 ? 搜房網(wǎng)數(shù)據(jù) ? 各城市 ’06’10統(tǒng)計(jì)年鑒 或 住宅商品房?jī)r(jià)格 20232023哪些城市的可支配收入及其增長(zhǎng)較高 ? 各城市十二五規(guī)劃 轉(zhuǎn)化率 或 A1 A2 B1 B2 A B 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 這 4種排序方法是根據(jù)對(duì)市場(chǎng)規(guī)模驅(qū)動(dòng)因素和對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)者的假設(shè) 48 競(jìng)爭(zhēng)烈度假設(shè) 20232023年累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模假設(shè) 市場(chǎng)規(guī)模由 支付能力 驅(qū)動(dòng) 行業(yè) 所有企業(yè) 構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng) 行業(yè) 領(lǐng)先企業(yè) 構(gòu)成主要競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)規(guī)模由 物理需求 驅(qū)動(dòng) 使用可支配收入和銷售 /施工面積排名方法 A1 B1 使用人均住房建筑面積和銷售 /施工面積排名方法 A2 B1 使用可支配收入和銷售 /名企土地儲(chǔ)備排名方法 A1 B2 使用人均住房建筑面積和銷售 /名企土地儲(chǔ)備排名方法 A2 B2 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 綜合 4個(gè)名單的總分?jǐn)?shù)，我們將 40個(gè)城市分為三個(gè)梯隊(duì)，鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注第一梯隊(duì)城市的進(jìn)入 \發(fā)展機(jī)會(huì) 49 排名 對(duì)應(yīng)城市 1 重慶、成都 3 蘇州、青島 5 天津、杭州、合肥、鄭州 9 南京 10 西安、哈爾濱 12 廊坊 13 沈陽(yáng)、武漢、福州 16 大連 17 揚(yáng)州 18 寧波 19 常州 20 嘉興 2125 無(wú)錫、紹興、廈門、長(zhǎng)春、泰州 2630 南通、煙臺(tái)、泉州、威海、唐山 3140 濰坊、石家莊、淄博、吉林、蕪湖、滄州、丹東、徐州、湖州、洛陽(yáng) 第一梯隊(duì)城市 第二梯隊(duì)城市 第三梯隊(duì)城市 重點(diǎn)關(guān)注 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑重點(diǎn)關(guān)注城市的人均居住面積仍然低于住建部 35平米的人均居住面積目標(biāo) 50 35302933281520253035濟(jì)南 蘇州 鄭州 成都 住建部目標(biāo) 人均居住面積 (平米 ) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 51 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 最新郊區(qū)大盤模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 各業(yè)態(tài)的社會(huì)平均內(nèi)部收益率 52 業(yè)務(wù) ? 服務(wù)公寓 ? 酒店 ? 寫字樓 ? 零售地產(chǎn) ? 綜合體 ? 專業(yè)市場(chǎng) ? 城郊大盤 ? 城心豪宅 ? 別墅 商業(yè) 住宅 中 低 中 高 高 中 高 高 高 IRR ? 1520%，據(jù)雅詩(shī)閣中國(guó) 3處物業(yè)估值和租金變化，按投資法模擬 * ? 05%，據(jù)富豪產(chǎn)業(yè)在香港 5處酒店估值和租金變化，按投資法模擬 ? 1015%，據(jù)北京佳程大廈的估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 25%，據(jù)凱德零售中國(guó) 5個(gè)購(gòu)物中心估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 25%，據(jù)北京東方廣場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 15%，據(jù)廣州白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬 ? 2530%，據(jù)北京長(zhǎng)陽(yáng)半島地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以中糧公布其瀾山項(xiàng)目的%佐證 ? 2025%，據(jù)霄云路 8號(hào)地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以 08年以前萬(wàn)科金色家園約25%佐證 ? 2530%，根據(jù)北京蔚瀾香醍地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以滟瀾山項(xiàng)目約 25%佐證 方法 /理由簡(jiǎn)述 業(yè)務(wù) IRR 方法 /理由簡(jiǎn)述 ? 產(chǎn)業(yè)園 /科技園 ? 物流地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 高 低 ? 約 50%，引自華泰聯(lián)合證券，據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)一個(gè)典型園區(qū)的現(xiàn)金流模擬 ? 510%，據(jù)普洛斯近三年在華二百多處物業(yè)的租金和評(píng)估值變化，按投資法模擬 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑的投資戰(zhàn)略選擇 53 低 中 高 高 中 低 ?專業(yè)市場(chǎng) ?服務(wù)公寓 吸引力 可行性 ?寫字樓 ?酒店 ?零售地產(chǎn) ?綜合體 ?在住宅類業(yè)務(wù)中，鑫苑將城市大盤作為主要產(chǎn)品線 主要啟示 ?城市大盤 ?別墅 鑫苑中國(guó) ?在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，鑫苑將把綜合體作為主要產(chǎn)品線 銳思銳拓 | 鑫苑依托住宅開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，拓展新業(yè)務(wù) 54 業(yè)務(wù)方向建議 ?在鑫苑重點(diǎn)發(fā)展的城市中，總價(jià)偏低的剛性需求產(chǎn)品 是未來(lái)市場(chǎng)的主要需求產(chǎn)品 ?在當(dāng)前政策環(huán)境下，滿足 相對(duì)富裕人群的多樣化投資需求 如度假地產(chǎn)等也是重要的潛在市場(chǎng) ?根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)相應(yīng)的配套商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品 ，即對(duì)剛需產(chǎn)品開發(fā)零售地產(chǎn)，對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)酒店和零售地產(chǎn) 以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ) ?吸引力： 目前住宅業(yè)態(tài)整體 IRR依然較高； 鑫苑重點(diǎn)關(guān)注的二線城市城鎮(zhèn)適齡購(gòu)房人口仍然在增加 人均住房面積仍然較 35平米的目標(biāo)有一定差距，因此住宅的剛性需求仍然巨大 ? 可行性： 鑫苑 15年的發(fā)展歷程一直致力于服務(wù)于民生的住宅建設(shè)市場(chǎng)，經(jīng)驗(yàn)較為豐富 結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向 ?保剛需抑投資： 在鑫苑重點(diǎn)發(fā)展的二 ~三線城市中，政府抑制投資性需求，而保證首臵首改等剛性需求將成為政策的穩(wěn)態(tài) ?投資性需求尋求釋放渠道： 相對(duì)富裕人群在政府抑制核心城市的投資性需求的背景下，仍然在尋找替代的類住宅地產(chǎn)投資機(jī)會(huì) ?房地產(chǎn)的配套要求更高 ：僅有住宅或商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法給物業(yè)帶來(lái)更高的附加值 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑未來(lái)發(fā)展模式總結(jié) 55 ? 鑫苑采用產(chǎn)品聚焦的發(fā)展模式： 使用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品復(fù)制到多個(gè)區(qū)域 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與多業(yè)態(tài)開發(fā)相比，學(xué)習(xí)周期較短 鑫苑在運(yùn)營(yíng)管控、強(qiáng)管理體系建設(shè)上已有積累 ? 鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注下列城市的進(jìn)入 \發(fā)展機(jī)會(huì) ： 重慶、成都、蘇州、青島、天津、杭州、合肥、鄭州、南京、西安和哈爾濱 這些城市的 20232023累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模較大：從支付能力和物理需求的角度評(píng)估 這些城市的 20232023市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈：從整體競(jìng)爭(zhēng)空間和行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空間角度評(píng)估 ? 鑫苑應(yīng)當(dāng)在重點(diǎn)發(fā)展的城市以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，開展三項(xiàng)業(yè)務(wù)： 滿足中等收入人群剛性需求的低總價(jià)住宅產(chǎn)品：通過(guò)在郊區(qū)獲取低價(jià)土地，建設(shè)城郊大盤，或者幫助政府發(fā)展當(dāng)?shù)?、?chuàng)造收入以換取低價(jià)地 滿足富裕階層投資性需求的旅游度假地產(chǎn) 建設(shè)配套地產(chǎn)產(chǎn)品：為住宅地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)地產(chǎn)，為旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)和酒店地產(chǎn) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 56 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 新型城鎮(zhèn)化大盤模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 鑫苑新城 基于中國(guó)國(guó)情新型城鎮(zhèn)化大盤開發(fā)模式 57 ? 鑫苑需要通過(guò)開發(fā)新的項(xiàng)目類型、尋找新機(jī)遇，取得快速發(fā)展 目標(biāo) ? 鑫苑擁有的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力主要集中于住宅項(xiàng)目類型 ? 鑫苑擁有與鄭州市等政府部門的良好合作基礎(chǔ)，這是在任何其他新地區(qū)難以獲得的珍貴資源 制約條件 ? 發(fā)生在二線、三線城市的“逆城市化”進(jìn)程主要受以下因素影響 : ─ 城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上升 ─ 交通擁堵、環(huán)境污染 ─ 提高住房面積和生活享受的需求 ? 購(gòu)買多處房產(chǎn)作為投資以期獲得收益在中國(guó)十分普遍 宏觀發(fā)展趨勢(shì) 位臵 一線城市 二 /三線城市 鄉(xiāng)村 規(guī)模 中型 (200,000 1,000,000 m2) 小型 (200,000 m2) 產(chǎn)品類型 城市綜合體 寫字樓 度假地產(chǎn) a b c d e 大型 ( 1,000,000 m2) 商業(yè)地產(chǎn) 住宅 郊區(qū) 市區(qū) 郊區(qū) 市區(qū) 內(nèi)陸地區(qū) 沿海地區(qū) ? 鑫苑需要通過(guò)在二三線城市外的地區(qū)開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，尋求新機(jī)遇 ? 具有這些特征的產(chǎn)品類型通常定義為“新城”，即配套完善、交通便捷、以住宅為核心的綜合性大盤 項(xiàng)目分類 a c c b d 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 下層中產(chǎn)階級(jí)仍然是最大的潛在購(gòu)買群體，而上層中產(chǎn)階級(jí)的數(shù)量則在迅速增長(zhǎng)帶來(lái)潛在的“住房升級(jí)”需求 58 100% 下層中產(chǎn) 上層中產(chǎn) 富有 2023