【正文】 隊(duì)，鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注第一梯隊(duì)城市的進(jìn)入 \發(fā)展機(jī)會(huì) 49 排名 對(duì)應(yīng)城市 1 重慶、成都 3 蘇州、青島 5 天津、杭州、合肥、鄭州 9 南京 10 西安、哈爾濱 12 廊坊 13 沈陽、武漢、福州 16 大連 17 揚(yáng)州 18 寧波 19 常州 20 嘉興 2125 無錫、紹興、廈門、長(zhǎng)春、泰州 2630 南通、煙臺(tái)、泉州、威海、唐山 3140 濰坊、石家莊、淄博、吉林、蕪湖、滄州、丹東、徐州、湖州、洛陽 第一梯隊(duì)城市 第二梯隊(duì)城市 第三梯隊(duì)城市 重點(diǎn)關(guān)注 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑重點(diǎn)關(guān)注城市的人均居住面積仍然低于住建部 35平米的人均居住面積目標(biāo) 50 35302933281520253035濟(jì)南 蘇州 鄭州 成都 住建部目標(biāo) 人均居住面積 (平米 ) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 51 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 最新郊區(qū)大盤模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 各業(yè)態(tài)的社會(huì)平均內(nèi)部收益率 52 業(yè)務(wù) ? 服務(wù)公寓 ? 酒店 ? 寫字樓 ? 零售地產(chǎn) ? 綜合體 ? 專業(yè)市場(chǎng) ? 城郊大盤 ? 城心豪宅 ? 別墅 商業(yè) 住宅 中 低 中 高 高 中 高 高 高 IRR ? 1520%，據(jù)雅詩閣中國(guó) 3處物業(yè)估值和租金變化，按投資法模擬 * ? 05%，據(jù)富豪產(chǎn)業(yè)在香港 5處酒店估值和租金變化，按投資法模擬 ? 1015%，據(jù)北京佳程大廈的估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 25%，據(jù)凱德零售中國(guó) 5個(gè)購(gòu)物中心估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 25%，據(jù)北京東方廣場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬 ? 約 15%，據(jù)廣州白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)估值和租金變化，按投資法模擬 ? 2530%，據(jù)北京長(zhǎng)陽半島地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以中糧公布其瀾山項(xiàng)目的%佐證 ? 2025%，據(jù)霄云路 8號(hào)地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以 08年以前萬科金色家園約25%佐證 ? 2530%，根據(jù)北京蔚瀾香醍地價(jià)與售價(jià)、銷售去化曲線預(yù)測(cè)，并以滟瀾山項(xiàng)目約 25%佐證 方法 /理由簡(jiǎn)述 業(yè)務(wù) IRR 方法 /理由簡(jiǎn)述 ? 產(chǎn)業(yè)園 /科技園 ? 物流地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 高 低 ? 約 50%，引自華泰聯(lián)合證券，據(jù)華夏幸?；鶚I(yè)一個(gè)典型園區(qū)的現(xiàn)金流模擬 ? 510%，據(jù)普洛斯近三年在華二百多處物業(yè)的租金和評(píng)估值變化，按投資法模擬 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑的投資戰(zhàn)略選擇 53 低 中 高 高 中 低 ?專業(yè)市場(chǎng) ?服務(wù)公寓 吸引力 可行性 ?寫字樓 ?酒店 ?零售地產(chǎn) ?綜合體 ?在住宅類業(yè)務(wù)中，鑫苑將城市大盤作為主要產(chǎn)品線 主要啟示 ?城市大盤 ?別墅 鑫苑中國(guó) ?在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，鑫苑將把綜合體作為主要產(chǎn)品線 銳思銳拓 | 鑫苑依托住宅開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，拓展新業(yè)務(wù) 54 業(yè)務(wù)方向建議 ?在鑫苑重點(diǎn)發(fā)展的城市中，總價(jià)偏低的剛性需求產(chǎn)品 是未來市場(chǎng)的主要需求產(chǎn)品 ?在當(dāng)前政策環(huán)境下，滿足 相對(duì)富裕人群的多樣化投資需求 如度假地產(chǎn)等也是重要的潛在市場(chǎng) ?根據(jù)不同的產(chǎn)品開發(fā)相應(yīng)的配套商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品 ，即對(duì)剛需產(chǎn)品開發(fā)零售地產(chǎn)，對(duì)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)酒店和零售地產(chǎn) 以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ) ?吸引力： 目前住宅業(yè)態(tài)整體 IRR依然較高； 鑫苑重點(diǎn)關(guān)注的二線城市城鎮(zhèn)適齡購(gòu)房人口仍然在增加 人均住房面積仍然較 35平米的目標(biāo)有一定差距，因此住宅的剛性需求仍然巨大 ? 可行性： 鑫苑 15年的發(fā)展歷程一直致力于服務(wù)于民生的住宅建設(shè)市場(chǎng)，經(jīng)驗(yàn)較為豐富 結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向 ?保剛需抑投資： 在鑫苑重點(diǎn)發(fā)展的二 ~三線城市中，政府抑制投資性需求，而保證首臵首改等剛性需求將成為政策的穩(wěn)態(tài) ?投資性需求尋求釋放渠道： 相對(duì)富裕人群在政府抑制核心城市的投資性需求的背景下，仍然在尋找替代的類住宅地產(chǎn)投資機(jī)會(huì) ?房地產(chǎn)的配套要求更高 ：僅有住宅或商業(yè)地產(chǎn)無法給物業(yè)帶來更高的附加值 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑未來發(fā)展模式總結(jié) 55 ? 鑫苑采用產(chǎn)品聚焦的發(fā)展模式： 使用標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品復(fù)制到多個(gè)區(qū)域 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與多業(yè)態(tài)開發(fā)相比，學(xué)習(xí)周期較短 鑫苑在運(yùn)營(yíng)管控、強(qiáng)管理體系建設(shè)上已有積累 ? 鑫苑應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注下列城市的進(jìn)入 \發(fā)展機(jī)會(huì) ： 重慶、成都、蘇州、青島、天津、杭州、合肥、鄭州、南京、西安和哈爾濱 這些城市的 20232023累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模較大：從支付能力和物理需求的角度評(píng)估 這些城市的 20232023市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈：從整體競(jìng)爭(zhēng)空間和行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空間角度評(píng)估 ? 鑫苑應(yīng)當(dāng)在重點(diǎn)發(fā)展的城市以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，開展三項(xiàng)業(yè)務(wù)： 滿足中等收入人群剛性需求的低總價(jià)住宅產(chǎn)品：通過在郊區(qū)獲取低價(jià)土地，建設(shè)城郊大盤，或者幫助政府發(fā)展當(dāng)?shù)?、?chuàng)造收入以換取低價(jià)地 滿足富裕階層投資性需求的旅游度假地產(chǎn) 建設(shè)配套地產(chǎn)產(chǎn)品：為住宅地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)地產(chǎn)，為旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)配套的零售商業(yè)和酒店地產(chǎn) 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 56 目錄 鑫苑中國(guó) ? 房地產(chǎn)基本屬性、影響因素及運(yùn)行規(guī)律 ? 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 典型公司投資模式分析 ? 鑫苑的區(qū)域布局策略 ? 鑫苑的業(yè)態(tài)選擇策略 ? “鑫苑新城” 新型城鎮(zhèn)化大盤模式 ? 地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析要點(diǎn) 銳思銳拓 | 鑫苑新城 基于中國(guó)國(guó)情新型城鎮(zhèn)化大盤開發(fā)模式 57 ? 鑫苑需要通過開發(fā)新的項(xiàng)目類型、尋找新機(jī)遇，取得快速發(fā)展 目標(biāo) ? 鑫苑擁有的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力主要集中于住宅項(xiàng)目類型 ? 鑫苑擁有與鄭州市等政府部門的良好合作基礎(chǔ)，這是在任何其他新地區(qū)難以獲得的珍貴資源 制約條件 ? 發(fā)生在二線、三線城市的“逆城市化”進(jìn)程主要受以下因素影響 : ─ 城區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上升 ─ 交通擁堵、環(huán)境污染 ─ 提高住房面積和生活享受的需求 ? 購(gòu)買多處房產(chǎn)作為投資以期獲得收益在中國(guó)十分普遍 宏觀發(fā)展趨勢(shì) 位臵 一線城市 二 /三線城市 鄉(xiāng)村 規(guī)模 中型 (200,000 1,000,000 m2) 小型 (200,000 m2) 產(chǎn)品類型 城市綜合體 寫字樓 度假地產(chǎn) a b c d e 大型 ( 1,000,000 m2) 商業(yè)地產(chǎn) 住宅 郊區(qū) 市區(qū) 郊區(qū) 市區(qū) 內(nèi)陸地區(qū) 沿海地區(qū) ? 鑫苑需要通過在二三線城市外的地區(qū)開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，尋求新機(jī)遇 ? 具有這些特征的產(chǎn)品類型通常定義為“新城”，即配套完善、交通便捷、以住宅為核心的綜合性大盤 項(xiàng)目分類 a c c b d 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 下層中產(chǎn)階級(jí)仍然是最大的潛在購(gòu)買群體，而上層中產(chǎn)階級(jí)的數(shù)量則在迅速增長(zhǎng)帶來潛在的“住房升級(jí)”需求 58 100% 下層中產(chǎn) 上層中產(chǎn) 富有 2023 95,2% 4,2% 0,5% 2023 96,6% 3,1% 0,3% 中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)變化 /戶 鑫苑應(yīng)對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí) ? 鑫苑目前所主要定位的中層至中下層剛需性產(chǎn)品仍然將是未來市場(chǎng)的主力需求產(chǎn)品 ? 鑫苑需要開發(fā)更高層次的產(chǎn)品以適應(yīng)迅速增長(zhǎng)的上層中產(chǎn)階級(jí)的“住房 升級(jí)”需求 2023 80,2% 15,1% 4,7% 2023 16,3% 6,1% 77,6% 各階層總收入 /百億人民幣 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 59 “鑫苑 新城”的目標(biāo)客戶群可細(xì)分為以下四種類型 1 2 3 4 房屋所有情況 收入水平 下層中產(chǎn)階級(jí)(55,000 200,000元 /每年每戶家庭 ) 上層中產(chǎn)階級(jí)(200,0001000,000元 /每年每戶家庭 ) 富裕階層 ( 1000,000元 /每年每戶家庭 ) 第一居所 第二居所 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 中國(guó)城市郊區(qū)的大型住宅項(xiàng)目一般同時(shí)針對(duì)下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個(gè)階層，為客戶提供類型多樣的住所 60 復(fù)合型新城 高端度假區(qū) 1 2 3 4 分類 產(chǎn)品描述 ?“復(fù)合型新城”已成為很多中國(guó)人的選擇，基于以下因素： ─僅針對(duì)上層中產(chǎn)客戶建造別墅或洋房、以及內(nèi)部配套設(shè)施 (購(gòu)物中心、運(yùn)動(dòng)中心等 )通常難以滿足地塊的容積率要求 ─中國(guó)上層中產(chǎn)階層客戶相比于住房周圍高樓環(huán)繞的環(huán)境，更為關(guān)注房屋本身品質(zhì) ─在政府限定土地容積率的條件下，開發(fā)復(fù)合型新城經(jīng)濟(jì)效益最高 ?高端度假區(qū)專注于設(shè)計(jì)建造本身，對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平要求較高 ?提供多樣的住房 選擇，包括高層、小高層公寓，洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等，成片分布于項(xiàng)目不同區(qū)域 ?交通便捷，自駕和公交便達(dá)市區(qū) ?配套完備，包括商街、幼兒園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施與場(chǎng)地，常配有星級(jí)酒店 ?帶有私家花園的高品質(zhì)、大戶型別墅 ?建于自然環(huán)境優(yōu)渥地區(qū)，綠化率較高 ?常與高爾夫球場(chǎng)相配套 ?先進(jìn)配套設(shè)施，包括泳池、高檔購(gòu)物中心 + + 鑫苑關(guān)注 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑新城的模式特征 61 1) 有特色 2) 可復(fù)制 3)可變換 4) 可持續(xù) 鑫苑 新城 ?鑫苑應(yīng)同時(shí)關(guān)注下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個(gè)階層，發(fā)展復(fù)合型新城項(xiàng)目 ?鑫苑應(yīng)開發(fā)一種具有較高辨識(shí)度的標(biāo)志性產(chǎn)品，如“鑫苑新城”，成為一系列產(chǎn)品的支柱概念 ?開發(fā)此類新城是對(duì)鑫苑現(xiàn)有能力的考驗(yàn)和突破 產(chǎn)品具有高辨識(shí)度的特征和強(qiáng)有力 的身份名片 產(chǎn)品類型可在不同城市中得到推廣，產(chǎn)品被不斷復(fù)制 產(chǎn)品可針對(duì)建設(shè)地實(shí)際情況量體裁衣，進(jìn)行變換 產(chǎn)品同時(shí)滿足當(dāng)下和未來的標(biāo)準(zhǔn)與需求 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 62 ?鑫苑新城為住戶提供最為齊全的生活設(shè)施和全方位的生活服務(wù)，僅在家門口外就可享受到鑫苑為您的舒適生活量身打造的高質(zhì)量配套，一如身處城市中心區(qū)的便捷生活 描述 品質(zhì)便捷 鑫苑新城為住戶提供一種獨(dú)特的生活方式 ?鑫苑新城最大程度考慮了住戶的健康需求，體現(xiàn)在：一方面新城將選址在自然環(huán)境優(yōu)良的地塊，另一方面新城內(nèi)部將配備符合大眾需求的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館和設(shè)施器材 清新健康 ?鑫苑新城的生活將是溫暖融洽而興趣盎然的，不論是社區(qū)節(jié)慶、友誼賽等社區(qū)活動(dòng)，還是體育公園、花園小徑等公共空間，和諧的鄰里關(guān)系、家人朋友的情感維系都在鑫苑新城人性化的設(shè)計(jì)、配備中得到了最大程度的支持 幸福友好 鑫苑中國(guó) 銳思銳拓 | 鑫苑新城為住戶提供一種獨(dú)特的生活方式 63 醫(yī)療服務(wù) ? 社區(qū)醫(yī)院