【正文】 95,2% 4,2% 0,5% 2023 96,6% 3,1% 0,3% 中國家庭結(jié)構(gòu)變化 /戶 鑫苑應對現(xiàn)有產(chǎn)品進行升級 ? 鑫苑目前所主要定位的中層至中下層剛需性產(chǎn)品仍然將是未來市場的主力需求產(chǎn)品 ? 鑫苑需要開發(fā)更高層次的產(chǎn)品以適應迅速增長的上層中產(chǎn)階級的“住房 升級”需求 2023 80,2% 15,1% 4,7% 2023 16,3% 6,1% 77,6% 各階層總收入 /百億人民幣 鑫苑中國 銳思銳拓 | 59 “鑫苑 新城”的目標客戶群可細分為以下四種類型 1 2 3 4 房屋所有情況 收入水平 下層中產(chǎn)階級(55,000 200,000元 /每年每戶家庭 ) 上層中產(chǎn)階級(200,0001000,000元 /每年每戶家庭 ) 富裕階層 ( 1000,000元 /每年每戶家庭 ) 第一居所 第二居所 鑫苑中國 銳思銳拓 | 中國城市郊區(qū)的大型住宅項目一般同時針對下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個階層，為客戶提供類型多樣的住所 60 復合型新城 高端度假區(qū) 1 2 3 4 分類 產(chǎn)品描述 ?“復合型新城”已成為很多中國人的選擇，基于以下因素： ─僅針對上層中產(chǎn)客戶建造別墅或洋房、以及內(nèi)部配套設施 (購物中心、運動中心等 )通常難以滿足地塊的容積率要求 ─中國上層中產(chǎn)階層客戶相比于住房周圍高樓環(huán)繞的環(huán)境，更為關(guān)注房屋本身品質(zhì) ─在政府限定土地容積率的條件下，開發(fā)復合型新城經(jīng)濟效益最高 ?高端度假區(qū)專注于設計建造本身，對于產(chǎn)品設計水平要求較高 ?提供多樣的住房 選擇，包括高層、小高層公寓，洋房、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等，成片分布于項目不同區(qū)域 ?交通便捷，自駕和公交便達市區(qū) ?配套完備，包括商街、幼兒園、運動設施與場地，常配有星級酒店 ?帶有私家花園的高品質(zhì)、大戶型別墅 ?建于自然環(huán)境優(yōu)渥地區(qū)，綠化率較高 ?常與高爾夫球場相配套 ?先進配套設施，包括泳池、高檔購物中心 + + 鑫苑關(guān)注 鑫苑中國 銳思銳拓 | 鑫苑新城的模式特征 61 1) 有特色 2) 可復制 3)可變換 4) 可持續(xù) 鑫苑 新城 ?鑫苑應同時關(guān)注下層中產(chǎn)和上層中產(chǎn)兩個階層，發(fā)展復合型新城項目 ?鑫苑應開發(fā)一種具有較高辨識度的標志性產(chǎn)品，如“鑫苑新城”，成為一系列產(chǎn)品的支柱概念 ?開發(fā)此類新城是對鑫苑現(xiàn)有能力的考驗和突破 產(chǎn)品具有高辨識度的特征和強有力 的身份名片 產(chǎn)品類型可在不同城市中得到推廣，產(chǎn)品被不斷復制 產(chǎn)品可針對建設地實際情況量體裁衣，進行變換 產(chǎn)品同時滿足當下和未來的標準與需求 鑫苑中國 銳思銳拓 | 62 ?鑫苑新城為住戶提供最為齊全的生活設施和全方位的生活服務，僅在家門口外就可享受到鑫苑為您的舒適生活量身打造的高質(zhì)量配套，一如身處城市中心區(qū)的便捷生活 描述 品質(zhì)便捷 鑫苑新城為住戶提供一種獨特的生活方式 ?鑫苑新城最大程度考慮了住戶的健康需求，體現(xiàn)在：一方面新城將選址在自然環(huán)境優(yōu)良的地塊，另一方面新城內(nèi)部將配備符合大眾需求的運動場館和設施器材 清新健康 ?鑫苑新城的生活將是溫暖融洽而興趣盎然的，不論是社區(qū)節(jié)慶、友誼賽等社區(qū)活動，還是體育公園、花園小徑等公共空間，和諧的鄰里關(guān)系、家人朋友的情感維系都在鑫苑新城人性化的設計、配備中得到了最大程度的支持 幸福友好 鑫苑中國 銳思銳拓 | 鑫苑新城為住戶提供一種獨特的生活方式 63 醫(yī)療服務 ? 社區(qū)醫(yī)院 ? 急救中心 ? 康復中心 購物中心 ? 購物中心 ? 連鎖超市 ? 影劇院 頂級教育 ? 幼兒園 ? 小學 ? 老年大學 運動休閑 ? 運動場地 ? 健身房 ? 體育學校 ? 自行車慢跑道 餐飲業(yè) ? 特色餐館 ? 特產(chǎn)商鋪 ? 烹飪學校 1 2 3 4 5 高層公寓 洋房 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 酒店業(yè) ? 酒店 ? 會議中心 6 寫字樓 7 ? 寫字樓 人性化服務 8 ? 安保 ? 社區(qū)生活 鑫苑中國 銳思銳拓 | 鑫苑新城為住戶提供一種獨特的生活方式 64 高層公寓 洋房 聯(lián)排別墅 獨棟別墅 下層中產(chǎn) 上層中產(chǎn) ?50120m2， 15層以上 ?優(yōu)良的采光、通風 ?精裝 /毛培 ?舒適性、環(huán)保性、功能性 下層中產(chǎn) 上層中產(chǎn) ?100200m2，樓層 411層 ?樓間距較寬，視野開闊 ?容積率較低 ?精裝 上層中產(chǎn) ?200300m2 ?花園，視野景觀良好 ?高綠化率，低容積率 ?精裝 上層中產(chǎn) 富裕階層 ?300600m2 ?獨立庭院，私密性與獨立性 ?私家花園，卓越自然景觀 ?高綠化率，低容積率 ?異域或傳統(tǒng)建筑風格，豪華裝修 目標客戶 產(chǎn)品特征 鑫苑中國 銳思銳拓 | 鑫苑新城還將增加以下要素提高吸引力 65 提升地區(qū)形象 增添新功能 增加稅收 描述 ?邀請知名設計師加盟，建造地標性建筑 (群 ) ?修建旅游觀光場所 (博物館、主題公園等 ) ?建設星級酒店 /會議中心等功能性強且能夠為政府部門工作提供服務的產(chǎn)品 ?建造新的市政設施，如修筑通往市區(qū)主干道、修建公交中轉(zhuǎn)站等 ?吸引國營、民營和外資企業(yè)建立辦公場所或企業(yè)總部 ?吸引制造業(yè)、加工業(yè)企業(yè)建立生產(chǎn)場所 鑫苑中國 銳思銳拓 | 鑫苑新城總結(jié) 66 ?中國新型城鎮(zhèn)化的典型代表?？偨ㄖ娣e2023萬 5000萬平方米，總居住、工作人口約 100萬人。 鑫苑中國 銳思銳拓 | 龐各莊區(qū)域 黃村區(qū)域 孫村區(qū)域 西紅門 區(qū)域 京開高速公路 六環(huán) 五環(huán) 本項目 區(qū)域開發(fā) 環(huán)境 ?項目四至及相鄰區(qū)域情況； ?項目所屬城市區(qū)位 ?區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境； ?區(qū)域鄰近交通條件 ?區(qū)域商服配套； ?區(qū)域規(guī)劃發(fā)展 鑫苑中國 銳思銳拓 | 城市規(guī)劃 及經(jīng)濟發(fā)展水平 ?城市行政區(qū)劃及人口狀況； ?城市規(guī)劃發(fā)展方向； ?項目所在區(qū)域規(guī)劃定位 ?歷年城市 GDP、人均可支配收入、城市化率、人均住房面積等經(jīng)濟指標變動及所處水平分析； ?同類城市經(jīng)濟發(fā)展水平對比分析等； 鑫苑中國 銳思銳拓 | 城市 房地市場整體運行情況 ?歷年行業(yè)投資水平變動； ?歷年開竣工面積變動； ?歷年交易量及價格變動； ?歷年供求比變動； ?歷年土地供應及成交情況、土地價格變化情況等分析； ?土地成交產(chǎn)生的潛在供應對未來市場的影響分析； 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 18月 成交面積 1928 1918 907 2037 1196 869 782成交均價 8,077 11,647 12,877 14,340 20342 21761 20,41905,00010,00015,00020,00025,00005001000150020232500元/平米 萬平米 北京市商品住宅年度成交量價情況 鑫苑中國 銳思銳拓 | 區(qū)域 市場競爭分析 項目名稱 銷售價格 （元 /平米） 總建筑面積（ ㎡ ） 已售面積 （ ㎡ ） 存量 （ ㎡ ） 月平均去化速度 （ ㎡ ） 項目土地價格 （元 /平米） 競品 A 18000 462,946 168,465 294,481 16476 8500 競品 B 16500 404,907 90,786 314,121 18916 7600 競品 C 18500 500,000 29,385 470,615 9795 8200 ?競品產(chǎn)品特點； ?競品價格水平及變動情況； ?競品銷售存量分析； ?競品銷售去化水平； ?競品土地獲取價格分析； 鑫苑中國 銳思銳拓 | 項目 成本投入、銷售貨值、利潤水平及資金需求分析 項目銷售利潤指標 銷售均價（元） 銷售收入（萬元） 總成本（萬元） 營業(yè)稅及附加（萬元） 增值稅（萬元） 稅前利潤（萬元） 所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 毛利潤率 IRR(內(nèi)部收益率 ) 土地費用 前期費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套建設費 開發(fā)間接費 預備費 三項費用 項目成本分析 鑫苑中國 銳思銳拓 | 謝謝！ 張勇代表鑫苑祝校友們心愿成真！ 鑫苑中國 銳思銳拓 | 演講完畢，謝謝觀看！ 。 建筑密度 30% 綠地率 30% 建筑高度 80米 競買保證金 22023萬元 保證金時間 2023年 9月 28日 付款節(jié)奏 成交確認書簽訂后 10個工作日簽訂出讓合同，簽訂土地出讓合同 15個工作日內(nèi)支付全部政府土地收益。 ?綜合城鎮(zhèn)功能區(qū)，以新都市主義理念，綜合居住、度假、休閑、工作、娛樂、運動、藝術(shù)等多功能于一體。他們經(jīng)驗豐富，且十分了解美國的法律、稅收、保險制度和貸款等要素，主要負責項目調(diào)研、土地估價、產(chǎn)權(quán)管理、合約簽訂、條款核實等 ? 對于美國項目中的很多合同和其他法律文件，公司不僅要讓中國的法律顧問過目，還要讓美國當?shù)禺a(chǎn)權(quán)公司以及其他第三方專業(yè)工程和評估單位仔細審核， 務必將風險降至最低 鑫苑中國 銳思銳拓 | 美國項目概覽 加州 爾灣壹號介紹 內(nèi)華達州里諾項目介紹 紐約布魯克林項目介紹 ? 項目獲取時間： 2023年 7月 ? 項目單位數(shù)目： 15 ? 平均單位建筑面積：約 186平方米 ? 平均單位售價： 70萬美元以上 ? 物業(yè)類型：公寓 ? 爾灣壹號是由鑫苑投資、美國第二大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) Lennar建造的高端公寓項目。 鑫苑中國 輕資產(chǎn)、快周轉(zhuǎn)的業(yè)務模式 銳思銳拓 | 美國住宅業(yè)務 – 現(xiàn)有業(yè)務的有益補充 2023年，鑫苑策略性的進入美國房地產(chǎn)市場，在不占用公司過多資源的同時把美國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務作為現(xiàn)有業(yè)務的有益補充 ? 在繼續(xù)深度開發(fā)國內(nèi)傳統(tǒng)優(yōu)勢市場的同時，鑫苑出于持續(xù)提高公司業(yè)務地域分散度，把握中國移民和內(nèi)地投資者不斷增加而產(chǎn)生的對美國住宅需求的提高，策略性的進入美國住宅市場，把美國住宅開發(fā)業(yè)務作為現(xiàn)有業(yè)務的有益補充 ? 經(jīng)過近幾年的低迷，美國住宅市場受益于趨于明朗的經(jīng)濟形勢和不斷改善的就業(yè)數(shù)據(jù)已開始復蘇 ? 同時，來自中國內(nèi)地移民和投資者不斷增加的美國住宅需求，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)進入美國市場帶來了契機 ? 美國政府對于中國開發(fā)商前來投資房地產(chǎn)項目并沒有政策上的障礙，公司項目還從紐約政府那里爭取到相當優(yōu)惠的稅收條件 ? 需要強調(diào)的是，鑫苑把美國業(yè)務看作一個獨立的業(yè)務板塊，使之成為現(xiàn)有業(yè)務的有益補充。 4. 已根據(jù)雅居樂地產(chǎn)于 2023年 1月發(fā)行的 。假設 1美元兌換 1人民幣兌換 。未來公司 將繼續(xù)秉承 審慎穩(wěn)健的投資策略，戰(zhàn)略性 地 繼續(xù)深耕公司熟悉的二線城市，選擇性地進入中國其他二、三線