【正文】 3 891 3 891 3 891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4 094 2 025 2 025 2 025 233 155 78 續(xù)表 103 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 年利率 %，按單利計息，寬限期 3年， 3年等額還本。其中項目資本金 3 000萬元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款 3 891萬元， 3年的貸款比例分別為 %、%和 52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見表 102。 用款計劃見表 101。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 計劃 2023年 10月開始施工，建設(shè)工期為 3年。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 北小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟”等因素，在經(jīng)濟適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。在學(xué)院路的主要入口處設(shè)置新置新村標(biāo)志，增強小區(qū)的識別性。以南部兩個居住組團形成小區(qū)的基本居住單元。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)住宅以六層條式為主，適當(dāng)點綴點式住宅，條式住宅布局采用周邊式布置，三兩棟為一組，組合成若干個半公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小區(qū)的管理。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。該地塊南北長 300米，東西寬約 180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程 ，最大高差約 ，地勢較為平坦。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 北小區(qū)位于市區(qū)東北部，南臨東風(fēng)路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設(shè)路，中部偏東有學(xué)院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 小區(qū)占地 ，總建設(shè)面積 米，其中，一期工程建設(shè)面積 發(fā)售。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 據(jù) 1997年調(diào)查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 從全市商品房市場看， 1998年全市商品房竣工面積 ，實際銷售 ，預(yù)售，空置 ，實際銷售總金額達(dá)到 9 831萬元，總體情況比較理想。然而由于經(jīng)濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設(shè)歷史欠賬太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，現(xiàn)有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。建國后在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達(dá)到了 529萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口達(dá)到 105萬人，各類房屋建筑面積增加了 14倍。各類房屋總建筑面積 72萬平方米，常住市區(qū)的 4 800戶貧苦市民，人均居住面積不足 ，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有 9 700余間人口，除此之外無房可住的不計其數(shù)。第 10章 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目案例分析 ?租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 ?房地產(chǎn)投資項目可行性研究案例 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約 60萬人，面積 187平公里。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 市 1949年市區(qū)面積僅 ，人口約 。市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長， 10多年來，住宅建設(shè)投資平均每年以 18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 根據(jù)《市統(tǒng)計年鑒》（ 1998）顯示，缺房戶數(shù) 8 000戶，其中人均居住面積在 4平方米以下的住房困難戶 3 000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數(shù)量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到 2023年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經(jīng)濟實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達(dá)到小康居住水平的要求差距還很大。隨著國家擴大內(nèi)需、鼓勵消費、減免和降低房地產(chǎn)開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經(jīng)濟形勢將得到回升，人們消費預(yù)期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產(chǎn)市場的興旺。北小區(qū)項目屬二期工程，建筑面積 萬平方米，擬建 6層條式樓多棟，建筑面積 方米，占地 5 683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1 320平方米，占地 726平方米；樓群中部布置 3棟 26層點式樓，建筑面積 ，占地 3 850平方米。區(qū)內(nèi)臨建設(shè)路處現(xiàn)在建設(shè)路小學(xué)、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 由于本地塊的地形現(xiàn)狀和特點，規(guī)劃設(shè)計將小區(qū)中心設(shè)置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設(shè)施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。小區(qū)公共建筑設(shè)施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設(shè)開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。依據(jù)小區(qū)道路的分隔與圍全，小區(qū)分為 4個組團，即南部的兩個居住組團，北部的公建組團和學(xué)院路東的組團。小區(qū)的主要入口有 3個，分別面向建設(shè)路、東風(fēng)路和學(xué)院路。同時，小區(qū)的平面布局綜合考慮了日照、通風(fēng)、防災(zāi)、消防等要求，日照間距為 1： 。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機盎然的園林景觀。方案設(shè)計的原則是： 1．堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則； 2．堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。項目計算期為 6年。 項 目 金額（萬元） 1 2 3 土地費用 420 100% 前期工程費 28 100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10 100% 建筑安裝工程費 9 917 10% 33% 57% 公共配套設(shè)施建設(shè)費 96 63% 33% 4% 開發(fā)間接費 管理費用 99 33% 33% 33% 銷售費用 99 17% 50% 32% 開發(fā)期稅費 367 41% 33% 26% 其他費用 183 55% 33% 12% 不可預(yù)見費 449 33% 33% 3% 表 101 用 款 計 劃 表 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 本項目總投資為 12 391萬元，其中土地費用 420萬元、前期工程費 28萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 10萬元、建筑安裝工程費 9