復(fù)件房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算-展示頁
2025-02-24 00:19本頁面
【正文】 合 計 表 58 其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 11．開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 10．其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的 %~1%。綜合起來為： 1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的 2%~3%。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 9．銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。利息計入財務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 1）長期借款利息的估算 每年應(yīng)計利息的近似計算公式如下： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款額247。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 8．財務(wù)費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 7．管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。 序 號 項 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說明 1 2 3 4 5 6 居委會 派出所 托兒所 幼兒園 公共廁所 停車場 合 計 表 57 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 6．開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。 項 目 建筑面積 建安工程費(fèi) 裝飾工程費(fèi) 金額合計 單價 金額 單價 金額 單項工程 1 單項工程 2 ? 合 計 表 56 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用， 主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。 序 號 項 目 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 合 計 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計 表 55 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 4．建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃、設(shè)計、可研費(fèi) 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 道路費(fèi) 供水費(fèi) 供電費(fèi) 土地平整費(fèi) 合 計 表 54 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對土地使用權(quán)評估作價。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5）土地投資折價。 4）土地租用費(fèi)。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2）土地出讓地價款 土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項。 1）土地征用拆遷費(fèi)。 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用 固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn) 182萬元 開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元 開發(fā)項目總投資13057萬元 開發(fā)建設(shè)投資13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 總成本費(fèi)用 圖 51 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成圖示 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 5． 1． 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費(fèi)用的具體估算 1．土地費(fèi)用估算 土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。此時，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費(fèi)用的估算 上述開發(fā)項目總投資構(gòu)成見圖 51所示。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。 序 號 項 目 總 投
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