復(fù)件房地產(chǎn)投資分析中的基本問題-展示頁
2025-02-24 00:28本頁面
【正文】 1． 1房地產(chǎn)投資概述 5．政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時投資與彼時投資而不一樣。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．適應(yīng)性 所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2．壽命周期長 房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長。房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項目的區(qū)位時，應(yīng)注意以下幾點： 1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．位置的固定性 房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 4房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．銷售收益 在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 其一，房地產(chǎn)租金總額。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1．現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 3房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。 本書在講述房地產(chǎn)投資分析時，經(jīng)常會使用到上述各類劃分。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）出租型房地產(chǎn)項目 這類房地產(chǎn)項目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險的主要手段。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。 1）地產(chǎn)投資 即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。 置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。 1）直接投資 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。 房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進(jìn)行的投資活動。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟活動。第 1章 房地產(chǎn)投資分析中的基本問題 ?房地產(chǎn)投資概述 ?房地產(chǎn)投資分析概述 ?房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 1房地產(chǎn)投資的含義 投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 1． 1． 2房地產(chǎn)投資的類型 1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也比較豐厚。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2．從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 2）住宅房地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。 1． 1房地產(chǎn)投資概述 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資 這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔(dān)的風(fēng)險也較大。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資
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