復(fù)件房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算-wenkub.com
2025-02-16 00:19 本頁面
【正文】 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計(jì) 本金 利息 本期借款 本期應(yīng)計(jì)利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 針對項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。 5． 3借款還本付息的估算 ②每年支付利息，其計(jì)算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計(jì)年利率 ③每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計(jì)算 國外借款利息在計(jì)算時(shí)與國內(nèi)計(jì)算方法大體相同。 （ 1）等額償還本金和利息總額時(shí) ① 年等額還本付息，計(jì)算公式： ( 1 ) (( 1 ) 1nc niiAIi???? 等 同 于 年 金 公 式 ）式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i:年利率（實(shí)際利率）； r:貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開始計(jì)算）； (1 )(1 ) 1nniii???：資金回收系數(shù)。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 其表格形式見表 519。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。 3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 2．資金籌措計(jì)劃 資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。 3）預(yù)售款 預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價(jià)款。 1）資本金 資本金是投資者對其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入 詳見銷售收入表 2 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ++++ 地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi) 土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述） 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅 （土地使用權(quán)金額 +開發(fā)成本） 20% 3 增值額 (1) (2) 4 增值率 (3)247。 5． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 5．土地增值稅 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。 3．房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。 這一過程在實(shí)際工作中，可參照表 5 51 51 513進(jìn)行。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%~6%。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 2）年利率（有效年利率） 2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。 管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述 1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為 3%左右。 一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 一般按實(shí)際工程量估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。該項(xiàng)目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13 049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12 867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金 8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表 51）。第 5章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 ?房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措 ?借款還本付息的估算 5． 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等 （見表 52）。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程
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