【正文】 10 多個，平均每個月有一個。 常平的會展業(yè)發(fā)展迅速。其中，大京九農副產品中心市場被國家農業(yè)部批 準為農業(yè)部定點市場；大京九塑膠城開業(yè)不到一年，日銷售額達 200 多噸。未來幾年，隨著莞惠高速、從莞高速等高速路的興建，常平的輻射范圍和集聚能力還將進一步擴大。目前，常平兩個火車站日?？苛熊?148 趟，年發(fā)送旅客 1200 萬人次，口岸出入境人數(shù) 60 多萬人次。 常平交通設施齊全，是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，并有莞深高速、東莞常 虎高速等交通干線。 常平鎮(zhèn) 2020 年國民經濟呈快速健康發(fā)展的良好勢頭，主要 經濟指標均實現(xiàn)較大幅度增長。全鎮(zhèn)面積 108 平方公里，下轄 32 個村（居）委會，戶籍人口 萬，總常住人口近 50 萬。區(qū)域協(xié)調和空間整合取得重大進展，形成一中心多支點的組團式城市格局，建成功能完善、布局合理、安全高效的現(xiàn)代化基礎設施網絡，形成較高水平的城市管理體系，城市化水平達 80%，基本建成人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展 環(huán)境，生態(tài)綠城的特色更加突出，環(huán)境綜合指標達到 90 分，人均公共綠地面積 17平方米，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市，成為國內最適宜創(chuàng)業(yè)和最適宜居住的城市之一。其中經濟實力再上臺階，生產總值年均增長 13%以上，力爭五年翻一番，綜合實力再上新臺階；建立經濟強市，實現(xiàn)經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，到 2020 年，全市生產總值超 4000 億元，人均生產總值達 58800 元。 東莞市城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加， 2020 年全市職工年平均工資 11469 元，比上年增長 %；其中城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 31135 元，比上年增長 %。其中第一產業(yè)增加值 億元，下降 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元， 增長 15.4%，三大產業(yè)比例為 ::。東莞利用外資從 “三來一補 ”起步，逐步發(fā)展合資、合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)，目前，在投產的外商投資企業(yè)中，全球 100 強企業(yè)有 13家， 500 強企業(yè)有 45家，境外上市公司有 800 多家，其中包括美國的杜邦、瑞士的雀巢、荷蘭的菲利浦、德國的赫司特、法國的湯姆遜、韓國的三星。在公路方面，東莞有莞深高速、莞惠高速、廣深高速等多條交通干線，市內建有密集的公路網絡，公路交通十分便利。東莞市于 1988 年升格為地級市，下轄 28 個鎮(zhèn)、 4 個街道辦事處， 440 個村委會， 156 個居委會，全市陸地面積 2465 平方公里，總人口約為 750 萬人，其中戶籍人口總數(shù)為 165 萬人。玫瑰花園項目緊靠常平鎮(zhèn)會展中心，地理位置較好，附近的 花和小城項目目前在售價格為精裝修洋房 5500 元 /方，連排毛胚 6500 元 /方，目前已經基本售罄，銷售情況相當理想。該片區(qū)的購買者都以早期港人居住渡假為主，目前片區(qū)內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現(xiàn)上升趨勢。 目標項目區(qū)域描述 在常平鎮(zhèn)內，玫瑰花園項目所在片區(qū)為麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于東莞四大旅游景點之一隱賢山莊的良好人文自然環(huán)境，麗城開發(fā)商住居區(qū)為常平鎮(zhèn)早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地，有眾多的來自香港、深圳等地的外地人士在此居住及投資。詳細情況見以下論證。外地客戶比例高可能帶來市場波動。 本項目開發(fā)效益良好，項目總成本為 億元，其中預計項目收購成本 4.2 億元 ,銷售收入 億元，凈利潤 億元，項目投資收益率 ％。當?shù)鼐用裣M能力較強。項目所在的麗城開發(fā)商住區(qū)依 托于隱賢山莊風景區(qū)的良好環(huán)境，已經發(fā)展為當?shù)剌^為知名的休閑度假型高尚住宅區(qū)，周邊自然環(huán)境較好，片區(qū)開發(fā)較為成熟，目標項目附近的在售樓盤均價大部分為 4500－ 5500 元 /方，價格上升明顯。東莞常平項目投資分析報告 一、目標項目概況 此次分析目標項目名稱為玫瑰花園，位于東莞市常平鎮(zhèn)常馬路元江村委會瀝城河，總占地面積 237710 平方米（約合 356 畝），住宅用地，已經完成部分面積開發(fā)，其中剩余未開發(fā)面積 187600 平方米（約合 281 畝，其中未辦證面積 40 畝），規(guī)劃容積率 2，可建未建面積 375200 平方米，已建未售面積 31000 平方米。 玫瑰花園項目位于常平鎮(zhèn)城區(qū)東部，與常平會展中心隔街相望，由于項目規(guī)劃設計問題， 2020 年初對外銷售均價為 3100 元 /方，銷售情況不好。 常平鎮(zhèn)經濟發(fā)展情況良好，當?shù)亟洕怨I(yè)為主， 2020 年全鎮(zhèn)國內生產總值 億元，增長 %，增幅高于全國平均水平 ％，在 2020 年國家統(tǒng)計局公布的全國綜合實力千強鎮(zhèn)中，常平排在第十七位，在廣東省名列第七。常平鎮(zhèn)一直積極發(fā)展房地產業(yè)，吸引有眾多的香港及深圳地區(qū)人士在此購房居住及投資， 有 “香港、深圳后花園 ”的稱譽，同時當?shù)鼐用裣M能力較強，相比深圳及國內其他城市的房價及上升幅度，常平鎮(zhèn)的房價仍處于較低水平，有一定的價格上升空間，總體而言常平鎮(zhèn)的房地產市場前景看好。項目的主要風險為當?shù)厥袌鲣N售中有相當部分的深圳、香港等地的以投資為主要目的的客戶。 估算過程及依據(jù)詳見下表： 綜上，本項目具有良好的開發(fā)前 景。 目標項目的區(qū)位地圖及區(qū)域情況如下： 目標項目區(qū)位圖 注：標注紅圈處為目標項目位置，圖左邊的常平商業(yè)中心百貨購物廣場所在網格密集片區(qū)大致為鎮(zhèn)中心。麗城開發(fā)商住居區(qū)內分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福、世紀康城、新天美地等眾多房地產 項目，開發(fā)較為成熟；圍繞東莞四大旅游景點之一隱賢山莊為中心，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，區(qū)域內開發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小為特點。 目前片區(qū)內新推出的新樓盤大部分以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，目前大部分樓盤銷售均價在 45005500 元 /平方米區(qū)間內。 二、東莞市及常平鎮(zhèn)概況 東莞市概況 東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，