東莞常平項(xiàng)目投資分析報(bào)告--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 350 套、 51 萬(wàn)㎡、 億元。 2020 年是東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的元年，商品房銷售面積比上年出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)，增幅達(dá) ％，從此東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)快速的發(fā)展時(shí)期 ，銷售量及銷售價(jià)格逐步上升， 2020 年至 2020年，東莞樓市的銷售處于總體升溫狀態(tài)，熱銷甚至開(kāi)盤(pán)售罄只是常平萬(wàn)科城項(xiàng)目、萬(wàn)科松山湖 1 號(hào)等個(gè)別樓盤(pán)的現(xiàn)象。其中，大京九農(nóng)副產(chǎn)品中心市場(chǎng)被國(guó)家農(nóng)業(yè)部批 準(zhǔn)為農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)；大京九塑膠城開(kāi)業(yè)不到一年，日銷售額達(dá) 200 多噸。 常平鎮(zhèn) 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，主要 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。 東莞市城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加， 2020 年全市職工年平均工資 11469 元，比上年增長(zhǎng) %；其中城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 31135 元，比上年增長(zhǎng) %。東莞市于 1988 年升格為地級(jí)市，下轄 28 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處， 440 個(gè)村委會(huì)， 156 個(gè)居委會(huì)，全市陸地面積 2465 平方公里，總?cè)丝诩s為 750 萬(wàn)人，其中戶籍人口總數(shù)為 165 萬(wàn)人。詳細(xì)情況見(jiàn)以下論證。項(xiàng)目所在的麗城開(kāi)發(fā)商住區(qū)依 托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的良好環(huán)境，已經(jīng)發(fā)展為當(dāng)?shù)剌^為知名的休閑度假型高尚住宅區(qū)，周邊自然環(huán)境較好，片區(qū)開(kāi)發(fā)較為成熟，目標(biāo)項(xiàng)目附近的在售樓盤(pán)均價(jià)大部分為 4500－ 5500 元 /方，價(jià)格上升明顯。常平鎮(zhèn)一直積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，吸引有眾多的香港及深圳地區(qū)人士在此購(gòu)房居住及投資， 有 “香港、深圳后花園 ”的稱譽(yù)，同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力較強(qiáng)，相比深圳及國(guó)內(nèi)其他城市的房?jī)r(jià)及上升幅度，常平鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)仍處于較低水平，有一定的價(jià)格上升空間，總體而言常平鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)內(nèi)分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福、世紀(jì)康城、新天美地等眾多房地產(chǎn) 項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)較為成熟；圍繞東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊為中心，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小為特點(diǎn)。 東莞經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，其 GDP 在全國(guó)大中城市中排名約 30 位，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以外向型工業(yè)為主，大部分的資金、原材料和產(chǎn)品銷售都較為依賴 國(guó)際市場(chǎng)。在居住方面，規(guī)劃建成宜居城市。常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，是全國(guó)唯一設(shè)有兩個(gè)大型客運(yùn)站（東莞站、東莞東站）和一個(gè)國(guó)家一類鐵路口岸的鎮(zhèn)。目前已經(jīng)連續(xù)成功舉辦了五屆常平農(nóng)副產(chǎn)品（食品）交易會(huì)，累積成交額達(dá) 億元，成為輻射大京九沿線乃至更廣大地區(qū)的會(huì)展。在良好的市 場(chǎng)行情面前，東莞市商品住宅的空置面積也降到近幾年來(lái)的最低，一般認(rèn)為產(chǎn)品供應(yīng)不足、供小于求是造成房?jī)r(jià)上漲的重要原因。在良好的市場(chǎng)需求支持下，東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景良好，預(yù)期在可見(jiàn)的將來(lái)一兩年內(nèi)，東莞市的銷售量及銷售價(jià)格將能保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。許多外商、臺(tái)商均在此投資置業(yè)，作為在常平工作的居所。 2020 上半年發(fā)布的 58 宗地塊中，城區(qū)(4 個(gè)行政區(qū) )共發(fā)布了 17 宗地塊進(jìn)行拍賣和掛牌交易，供應(yīng)面積為 460353 平方米（合計(jì) 690 畝），同比去年城區(qū)供應(yīng)面積的 426241 平方米也略有上升，升幅達(dá) 8%；其余的 41 宗地塊均分布在各鎮(zhèn)區(qū)，總面積為 1425007 平方米（合計(jì) 2137 畝），鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)面積同比去年上半年上升 %。根據(jù)東莞市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)，常平鎮(zhèn)近年土地出讓記錄較少， 2005 年至今的商業(yè)類土地出讓記錄如下，其中具有一定參考 價(jià)值的出讓記錄為 2007 年 2 月 14日出讓的常平木侖村石頭崗地塊，成交每畝價(jià)格為 667 萬(wàn) /畝，折合樓盤(pán)地價(jià) 2223 元 /方（容積率為 ）。 1993 年，擁有雄厚資金背景的中信 華南集團(tuán)進(jìn)入東莞，是最早進(jìn)入東莞的外來(lái)發(fā)展商之一。但相對(duì)而言，香港房地產(chǎn)商已經(jīng)逐步退出東莞市場(chǎng)。這些樓盤(pán)在推出后分別獲得 “東莞市園林式單位 ”、 “廣東省住宅小區(qū)體育示范單位 ”、 “廣東省綠色住區(qū) ”等榮譽(yù)稱號(hào)。 自有資金投資估算：本項(xiàng)目自有資 金只需投入土地轉(zhuǎn)讓款 億元，土地過(guò)戶后即可在銀行貸款 億元用于第一期開(kāi)發(fā)，用第一期的銷售回籠款即可滾動(dòng)開(kāi)發(fā)第二期。 2020 年 8 月，萬(wàn)科以 億拍得東莞塘廈大坪村 35 萬(wàn)多平方米（容積率 ），以 萬(wàn)元／方成為廣東省今年的新 “地王 ”。工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)是宏遠(yuǎn)集團(tuán)最早進(jìn)行的業(yè)務(wù)，先后開(kāi)發(fā)了宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)、宏遠(yuǎn)長(zhǎng)安沙頭工業(yè)區(qū)、宏遠(yuǎn)大嶺山工業(yè)區(qū)三個(gè)工業(yè)區(qū)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商的大量擁入，不僅帶來(lái)了新鮮的建房經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，也帶來(lái)一場(chǎng)東莞地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。估算過(guò)程及依據(jù)詳見(jiàn)下表： 目標(biāo)項(xiàng)目成本效益預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位成本/價(jià)（元 /㎡） 建筑面積（元/㎡） 總價(jià)（元） 備注 1 可接受的土地收購(gòu)總成本 1,034 406,200 420,000,000 總可銷售建筑面積為406200 方（包括可建未建面積 375200 方、及已建未售面積 31000 方） 2 建安成本 (含裝修 ) 2,300 375,200 862,960,000 總可銷售面積為 406200，其中包括可建未建面積375200 方；已建未售面積31000 方不用再投入成本 3 前期費(fèi)用 184 375,200 69,036,800 按建安費(fèi) 8%計(jì) 4 配套費(fèi)用 150 375,200 56,280,000 5 建設(shè)管理費(fèi) 115 375,200 43,148,000 按建安費(fèi) 5%計(jì) 6 利息費(fèi)用 498 375,200 186,950,904 按利率 8%、 2 年期計(jì) 7 成本合計(jì) 4,033 406,200 1,638,375,704 8 銷售收入 6,000 406,200 2,437,200,000 總可銷售面積為 406200（包括可建未建面積375200 方 、及已建未售面積 31000 方
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1