【正文】 發(fā)展帶來巨大需求。經(jīng)有關主管部門審批的可行性研究報告，可作為房地產(chǎn)開發(fā)項目編制設計任務書和投資決策的依據(jù)、作為籌集開發(fā)建設資金的依據(jù)、作為與有關部門簽訂合同的依據(jù)、作為編制初步設計和項目建設準備工作的依據(jù)。在報告書中還要提出項目開發(fā)的資金籌措方案?？尚行匝芯繄蟾媸峭顿Y項目可行性研究成果的最終體現(xiàn)，對該項目投資決策成功與否關系極大。還要進行敏感性分析，表明在成本、價格、工期等不確定因素發(fā)生變化時，對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)生的影響。詳細研究階段是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。評選小組再進行組織方案的評選，通過對方案技術、經(jīng)濟方面的比較，從而選出最優(yōu)方案。為了便于進行優(yōu)化及選擇，一般都應同時提出多種方案，再進行方案評選，僅由承擔可行性研究的部門或規(guī)劃部門獨家提出規(guī)劃方案的做法，談不上方案的選擇及優(yōu)化，是不可取的做法。3．優(yōu)化及選擇開發(fā)方案優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。調(diào)查研究主要從兩方面進行：（1）內(nèi)業(yè)資料的調(diào)查研究，即收集各類有關資料，包括：有關房地產(chǎn)投資的方針政策、委托單位設想說明；各種有關資源報告；有關城市規(guī)劃；有關地理、氣象、交通、經(jīng)濟發(fā)展、售價及房地產(chǎn)市場需求等技術經(jīng)濟資料。2．調(diào)研調(diào)查研究是房地產(chǎn)項目可行性研究開始后第一步要做的工作，也是基礎工作。一般來講，房地產(chǎn)投資項目可行性研究的研究班子應由熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)濟師主持，包括了解房地產(chǎn)市場狀況的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與建設的工程技術人員、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制的財務分析專家、以及熟悉城市規(guī)劃及規(guī)劃管理的專家?；I劃階段最重要的工作是組建隊伍。1．籌劃籌劃是可行性研究開始前的準備工作，也是關鍵環(huán)節(jié)。使整個項目有條不紊的進行，以達到預期目的。開發(fā)方案選擇的正確與否，幾乎完全有賴于可行性研究成果的正確程度。可以這么說，房地主開發(fā)項目成功與否，在相當大的程度上取決于可行性研究的成功與否。作者以深圳商業(yè)地產(chǎn)為例，從內(nèi)部環(huán)境，外部環(huán)境，價值分析及對比分析，多方面綜述了投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告摘要隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，房地產(chǎn)投資也呈現(xiàn)增長的勢頭。在本文中，作者綜述了房地產(chǎn)投資開發(fā)研究的意義及相關研究的幾大步驟。關鍵詞：房地產(chǎn)投資 優(yōu)化 價值分析 商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資分析報告一、房地產(chǎn)投資可行性研究的必要性1．保證投資決策的科學性和合理性房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，其投資最大、建設周期強、涉及面很廣、所含工程項目多，靠盲目投資，“投機”行為是不可能達到預期經(jīng)濟效益的，只能給投資者帶來無法挽回的經(jīng)濟損失，它是任何投資者都不希望發(fā)生的，特別是目前的房產(chǎn)行業(yè)處于強烈的市場競爭中，要在況爭中求生存，求發(fā)展，只有對投資項目進行詳細，可靠的市場預測、成本分析和效益計算，才能對項目所面臨的主要技術問題進行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，使項目具有一定的可行性。2．保證投資方案的優(yōu)化任何一個項目投資，都會存在從多可供選擇的方案，不同方案的實施，將會帶來不同的經(jīng)濟效益，只有通過可行性研究，進行方案的具體情況分析、效益的比較和選擇，才能盡可能優(yōu)化最佳方案，使投資獲取最大經(jīng)濟效益。3．保證項目投資的有序性房地產(chǎn)項目投資可性性研究過程，實質上就是對項目的實施進行周密安排的過程，尤其是圍繞項目開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現(xiàn)金流量、還貸能力等一系列分析研究，可初步確定項目開發(fā)建設過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設備的供應，配套工程設施步驟等。二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要步驟房地產(chǎn)投資項目可行性研究活動是一項系統(tǒng)工程，要按照一定程序進行。包括：提出項目開發(fā)設想；委托研究單位，或組建研究機構；籌集研究經(jīng)費；承擔研究課題的部門則要摸清項目研究的意圖，項目提出的背景；研究項目的界限、范圍、內(nèi)容和要求；收集該研究課題的主要依據(jù)材料；制定研究計劃。組建一支精明強干、工作責任心強、業(yè)務能力強、專業(yè)知識搭配合理的研究隊伍是決定研究成果水平高低的關鍵。有條件的投資商，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)投資項目研究機構等來承擔。只有調(diào)查研究所收集的資料全面、及時、準確，才能使所做出的可行性研究報告翔實可信。（2）現(xiàn)場實地的調(diào)查研究，即開發(fā)區(qū)域的實地自然、經(jīng)濟、技術方面的調(diào)查和市場研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)方案主要是項目的規(guī)劃及開發(fā)進度安排。許多地區(qū)，這一步驟是采取方案征集或方案投標的方式進行，同時有多個專業(yè)單位或專業(yè)人員進行規(guī)劃設計。4．詳細研究由于房地產(chǎn)投資項目的盈虧關系到企業(yè)的成敗，因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待，進行詳細研究。在這一階段，要再用多種技術經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的方案進行財務分析、經(jīng)濟效益分析、社會效益分析和環(huán)境效益分析。5．編寫報告書在對項目進行了全面、詳細分析研究之后，便可編制可行性研究報告。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目可行性研究報告書必須附有一些主要的原始資料，如開發(fā)規(guī)劃平面圖、經(jīng)濟效益計算書、開發(fā)成本計算表等。即對開發(fā)資金來源、籌措方式及償還方式、資金籌措成本及風險進行分析；對項目投資的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益做出全面評價。隨著改革開放的不斷深入、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資逐漸成為社會經(jīng)濟生活的重要組成部分，而對房地產(chǎn)投資項目成敗起關鍵作用的房地產(chǎn)投資項目可行性研究越來越被業(yè)內(nèi)人士所重視，它將成為房地產(chǎn)項目投資的一個組件，與房地產(chǎn)其它投資環(huán)節(jié)一起構成房地產(chǎn)項目投資的全部內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的功能決定了其發(fā)展軌跡必將與一個國家或者一個城市的發(fā)展息息相關，城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程是商業(yè)地產(chǎn)得以發(fā)展的重要基礎保證。深圳市作為我國改革開放的前沿城市和全國金融中心之一，城市綜合實力位居全國大中城市的前三甲，具有較強的區(qū)域輻射能力，吸引了大批企業(yè)的入駐。同時，深圳本土中小企業(yè)的商業(yè)需求也在不斷擴大。2009年10月深圳市政府起草了《深圳經(jīng)濟特區(qū)促進中小企業(yè)發(fā)展條例公告》把中面支持和促進深圳中小企業(yè)的發(fā)展，而中小企業(yè)的不斷發(fā)展也將為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的辦公和經(jīng)營需求。但是近年來住宅市場成交火爆帶動了住宅價格的不斷攀升，上漲速度和幅度遠高于商業(yè)地產(chǎn)以致于目前深圳部分商業(yè)物業(yè)在價格上低于住宅1物業(yè)的價格，投資回報率卻接近住宅的兩倍，目前深圳商業(yè)地產(chǎn)處于明顯的價值洼地。雖然目前深圳的經(jīng)濟發(fā)展無法與香港相比。2009年末開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。基于對商業(yè)地產(chǎn)前景看好。而面對深圳眾多商圈和類型豐富的商業(yè)物業(yè)如何評估深圳商業(yè)物業(yè)的投資價值就擺在了我們面前。其二是商業(yè)物業(yè)的租金回報率即商業(yè)物業(yè)能夠帶來的穩(wěn)定收益能力。商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境分析、經(jīng)濟、政策、信貸及行業(yè)發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的外部環(huán)境包含地理位置、城市規(guī)劃、政策支持、片區(qū)環(huán)境、交通設施、商圈規(guī)劃、商業(yè)氣氛、人流及客流等。以上的內(nèi)、外部條件決定了商業(yè)物業(yè)的投資價值最終會體現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)價格的升值能力和租金回報能力上來。以下將以實際案例展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的投資價值，案例中數(shù)據(jù)均來源于中源地產(chǎn)市場研究數(shù)據(jù)